近期日本房產(chǎn)市場出現(xiàn)一項重要政策調(diào)整，值得相關(guān)從業(yè)者及投資者關(guān)注。

根據(jù)日媒報道，日本國土交通省依據(jù)政府外國人政策新基本方針，向全國地方政府下發(fā)通知，要求對入住公營住宅的外國人，嚴(yán)格核查并登記其國籍與居留資格。

回溯14年前的2012年，日本曾明確提出，在結(jié)合地方實際情況的基礎(chǔ)上，盡可能允許外國人入住公營住宅。這一政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，不僅影響外國人在日居住權(quán)益，也為房產(chǎn)投資者提供了重要的市場信號。

該通知于2月10日由國土交通省住宅綜合整備課長牽頭下發(fā)，覆蓋全國所有都道府縣及政令指定城市。政策收緊的背后，是日本政府對當(dāng)前外國人居住管理現(xiàn)狀的考量。

早在1月23日，政府確定的外國人政策基本方針便指出，近年來大量外國人集中居住于公營住宅及都市再生機(jī)構(gòu)（UR）租賃住宅，導(dǎo)致周邊學(xué)校的外籍兒童數(shù)量大幅增長，部分學(xué)校的教育服務(wù)承載壓力激增，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

此外，各地對外國人公營住宅入住情況的統(tǒng)計與管理存在明顯差異，若發(fā)生緊急情況，可能因無法明確入住者國籍信息，影響應(yīng)急處置效率，這也是此次政策調(diào)整的重要誘因。

此次新規(guī)的核心要求主要包含兩方面內(nèi)容：

其一，針對今后新入住的外國人，需全面核查并登記其國籍與居留資格；若需留存緊急聯(lián)絡(luò)人信息，需確保聯(lián)絡(luò)人具備流暢的日語溝通能力，保障日常管理與應(yīng)急聯(lián)絡(luò)的順暢開展。

其二，在不顯著增加地方政府工作負(fù)擔(dān)的前提下，逐步完成對現(xiàn)有外國人入住者信息的梳理與核查，實現(xiàn)入住情況的全面管控。

需要說明的是，都市再生機(jī)構(gòu)（UR）的租賃住宅管理未受此次通知額外影響。據(jù)國土交通省及UR相關(guān)部門介紹，UR早已通過居民登記等正規(guī)渠道，對外國人入住者的國籍及居留資格進(jìn)行審查與備案，因此本次未被單獨要求調(diào)整管理流程。

回顧日本關(guān)于外國人入住公營住宅的政策演變，其導(dǎo)向始終與國家發(fā)展需求緊密相關(guān)。2012年6月，隨著《出入境管理及難民認(rèn)定法》修正案正式實施，外國人登記證被居留卡替代，彼時國土交通省明確通知各地，結(jié)合本地實際情況，為外國人入住公營住宅提供便利，盡可能保障其居住需求。

2018年12月，《出入境管理法》修正案通過，日本正式引入“特定技能”制度，旨在吸引外國勞動者填補(bǔ)國內(nèi)勞動力缺口，同期國土交通省再次下發(fā)鼓勵性通知，推動公營住宅向外國勞動者開放。

從“盡可能允許”到“嚴(yán)格核查登記”，政策的轉(zhuǎn)變本質(zhì)上是日本應(yīng)對外國人居住規(guī)模擴(kuò)大、優(yōu)化公共服務(wù)供給、提升社會治理精細(xì)化水平的必然選擇。

此次政策調(diào)整與房產(chǎn)投資者的切身利益密切相關(guān)，為其提供了清晰的市場導(dǎo)向，投資策略需結(jié)合政策變化及時優(yōu)化。

對于有意向投資日本房產(chǎn)的投資者，可重點關(guān)注以下幾點建議：

首先，謹(jǐn)慎布局公營住宅周邊的租賃房產(chǎn)。此次政策收緊已充分體現(xiàn)公營住宅周邊公共服務(wù)的承載壓力，未來地方政府可能進(jìn)一步出臺管控措施，限制外國人居住規(guī)模。若投資者所布局的租賃房產(chǎn)以外國人為主要目標(biāo)客群，其租賃需求穩(wěn)定性將受到影響，投資風(fēng)險需謹(jǐn)慎評估。

其次，重點關(guān)注UR租賃住宅及合規(guī)性較強(qiáng)的民間租賃房源。相較于公營住宅的政策波動，UR已建立完善的外國人入住審查機(jī)制，管理規(guī)范且成熟，受政策調(diào)整的影響較小。

同時，UR租賃住宅多位于地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善的區(qū)域，租賃需求穩(wěn)定，是較為穩(wěn)健的投資方向。此外，那些已建立規(guī)范外國人入住審查流程、可滿足日語溝通要求的民間租賃房產(chǎn)，契合當(dāng)前政策導(dǎo)向，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，也值得投資者關(guān)注。

再者，密切跟蹤外國人居留政策與區(qū)域公共服務(wù)配套的聯(lián)動關(guān)系。日本此次政策調(diào)整的核心目標(biāo)，是實現(xiàn)外國人居住與公共服務(wù)供給的平衡。

未來，那些公共服務(wù)配套完善、外籍兒童教育資源充足、應(yīng)急管理能力較強(qiáng)的區(qū)域，更易吸引外國人長期居住，租賃需求穩(wěn)定性更高，房產(chǎn)投資潛力相對較大。反之，公共服務(wù)設(shè)施薄弱、已出現(xiàn)承載壓力的區(qū)域，需避免盲目投資。

最后，投資前需全面核查房源合規(guī)性及管理主體的運營能力。當(dāng)前政策明確強(qiáng)調(diào)“核查入住者信息”“保障日語溝通能力”，未來日本大概率將進(jìn)一步強(qiáng)化租賃房產(chǎn)的合規(guī)管理要求。

投資者在篩選房源時，需重點確認(rèn)管理方是否具備完善的入住審查、日常管理及應(yīng)急聯(lián)絡(luò)機(jī)制，避免因房源不合規(guī)面臨政策風(fēng)險，同時也能提升房源的租賃競爭力，保障投資回報的穩(wěn)定性。

總體而言，日本此次強(qiáng)化外國人公營住宅入住管理，是提升社會治理精細(xì)化水平、平衡公共服務(wù)供給的重要舉措，也標(biāo)志著日本外國人居住管理進(jìn)入規(guī)范化新階段。

對于房產(chǎn)投資者而言，唯有緊跟政策導(dǎo)向，精準(zhǔn)判斷市場需求變化，規(guī)避政策敏感區(qū)域與房源，聚焦合規(guī)性強(qiáng)、需求穩(wěn)定的投資標(biāo)的，才能在日本房產(chǎn)市場實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

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