眼看2026年已經(jīng)快過去兩個月了，大家最近有沒有留意新聞，房價這話題又被提上日程了，雖然有人說“房價會穩(wěn)”，也有人預(yù)測“可能會下跌”，但不管哪種聲音，最直接影響的還是普通家庭。

大家心里都有個不言自說的擔憂：要是這房價明年還得接著往下走，我們普通家庭的所謂“家底”，還能兜得住嗎？

要是2026年房價接著跌，中國近一半的家庭，可能要撞上這3個繞不開的坎。

現(xiàn)在的二手房市場，簡直是個怪圈：掛牌房源越來越多，但成交量卻低得驚人，許多房東掛出房子，三個月沒人看，半年沒人問，一年下來價格降個二十萬，還是沒買家，這就是所謂的“流動性鎖死”。

房子看似依然在，產(chǎn)權(quán)證也還在，但它已經(jīng)不再是你想賣就能賣的“流動資產(chǎn)”，賬面上三百萬的房子，真正需要用錢的時候，你發(fā)現(xiàn)它也不過是一串數(shù)字。

深圳稍微好一些，尤其是優(yōu)質(zhì)次新房，成交量連著幾個月破五千套，市場出現(xiàn)了一些回暖跡象，但這畢竟是深圳，屬于樓市的“天花板”，要是放眼看三四線城市，二手房市場幾乎凍住了，買家等價格繼續(xù)下探，賣家則硬著頭皮維持高價，不愿面對房價已下滑的現(xiàn)實。

買賣雙方的博弈中，時間偏向了買家，賣房的心態(tài)，幾乎是“賣也痛，不賣也痛”，賣房意味著認虧，繼續(xù)不賣則只能眼睜睜看著房子的掛牌價變得越來越虛幻。

有個問題是，房價是會跌的，但月供永遠不會自動降低，資產(chǎn)價格會波動，但每個月的還款額是剛性的，比如你在2021年買了一套三百萬的房子，貸款兩百萬，月供一萬二，三年后，房市下跌，房子市值降到兩百五十萬，而你欠銀行的錢依然是180萬。

從賬面看，你似乎并沒有虧損，甚至賬面凈資產(chǎn)看似還不錯，但現(xiàn)實是，每個月的那一萬二的月供，必須按時支付，即便房子市值跌得再厲害，你依然得繼續(xù)還款。

更嚴重的是，房市繼續(xù)下行，房子跌到兩百萬以下，貸款余額還高于房產(chǎn)的價值，就成了所謂的“負資產(chǎn)”，這種情況下，欠銀行的錢比房子值的錢還要多，意味著即便賣掉房子，也無法還清貸款。而且，月供占收入比高，生活質(zhì)量很容易受到壓縮。

很多人為了省錢，副業(yè)、節(jié)流成了常態(tài)，原本的生活計劃也被擱置，特別是擁有二套房的家庭，面臨更大的壓力：貸款利率更高，租金也無法覆蓋利息，空置率又偏高，原本想通過買第二套房保值增值，現(xiàn)在卻變成了每個月要填補的無底洞。

房價下跌帶來的影響，不僅僅是賬面上的虧損，更還有深層次的傷害，是它讓人失去了原本的生活確定性，人們開始進入一種防御模式，手里即便錢，也不敢輕易花，經(jīng)濟學上叫做“預(yù)防性儲蓄”，通俗來說就是不確定的未來讓人產(chǎn)生了“多存點錢，以備不時之需”的心理。

教育、醫(yī)療等支出優(yōu)先被推遲，消費習慣迅速收縮，家庭中的生活方式開始變得“精打細算”，即便賬面上沒虧錢，也會覺得“錢少了，不敢花了”。

有些家庭的矛盾，往往不是從沒錢開始，而是從“錢少了”開始的，買房的時候大家都高興，房價好，心情好，覺得這是一項穩(wěn)穩(wěn)的投資，但當行情不好時，問題開始暴露，誰買的房？當初是不是能等一等？情緒上的沖突往往比財務(wù)上的困境先來。

家庭關(guān)系的裂痕，常常是因為“沒有虧錢”變成了“感覺失去了安全感”。

政策托底的效果也有限，近年來，政府幾乎拿出了所有手段來支撐樓市：降低首付比例、利率下調(diào)、支持“以舊換新”、收儲庫存房源等，這些政策只能提供緩沖空間，卻無法讓房價回到2021年的高點。

政策的作用是“托底”，并不是“托舉”，自住剛需的購房者，房價的漲跌對他們影響較小，房子畢竟是用來住的，只要月供能承擔，價格的波動更多影響的是心情；但對于改善型和投資型購房者來說，局面就復(fù)雜多了。

多套房、杠桿過高，租金覆蓋不住貸款，每月依舊在負擔中掙扎，此時，保護現(xiàn)金流成了他們的首要任務(wù)，不宜再心存幻想。

對于年輕的觀望群體來說，現(xiàn)在反而是一個較好的窗口期，房價回調(diào)降低了入場門檻，但關(guān)鍵是不能硬撐高杠桿，首付足夠、月供負擔得起，就可以考慮出手；但如果首付要借錢，月供已經(jīng)占據(jù)收入的一半以上，那么最好再等等，直到真正能夠承受為止。