上海這次3000萬方舊改，跟你們想象的根本不一樣。由于這次規(guī)模還要超過前一次的棚改，很多自媒體都說今年房價(jià)還不得起飛？那我們就系統(tǒng)性地說一下這個事。有點(diǎn)長，但聽完你一定會有一個自己的判斷。

這一輪舊改確實(shí)是一個歷史級別的托底，3000萬方這個數(shù)量非常驚人。但它是否能達(dá)到跟上一輪棚改一樣的效果呢？我們先看幾點(diǎn)不同。

首先，相比上一輪棚改以拆遷為絕對主力，這一次根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃》，增加了兩個方向、三個字：留、改、拆。

• 針對有歷史底蘊(yùn)的建筑，這些房屋只修不拆，要求占比必須大于等于10%。
• 指的是舊房改造，即加裝電梯、廚衛(wèi)獨(dú)用、結(jié)構(gòu)加固等，這部分占比最高，要求必須達(dá)到70%以上。
• 就是直接拆掉，這次要求比例必須小于20%。

注意，以上這些明確的比例限制往年是沒有的。而“留、改、拆”對市場的影響也完全不一樣：“留”和“改”都不釋放購買力，也不新增土地供應(yīng)，不過確實(shí)可以提升老房子品質(zhì)，小幅提振對應(yīng)小區(qū)價(jià)格。真正釋放出購買力的只有不到20%的“拆”。

但諸位也不要小瞧這個數(shù)字——3000萬方的20%，也就是600萬方，按照五年實(shí)施，相當(dāng)于每年120萬方。如果沒啥概念，可以對比上一輪房價(jià)暴漲時(shí)期的2015–2017年：那三年棚改數(shù)據(jù)合計(jì)約315萬平，平均每年還達(dá)不到120萬。這么看來，這一輪的數(shù)字也不小哦。要知道2015–2017那會兒的拆遷量，可足足讓上海新房均價(jià)從2.7萬/平跳到4.1萬/平，漲幅約52%，不少核心區(qū)（如靜安、黃埔、徐匯）直接翻倍。

所以第一點(diǎn)：從數(shù)據(jù)上看，雖然有了種種限制，但實(shí)際拆遷量并不少，看起來有機(jī)會。

那我們再往下看。

第二，本輪政策的核心就是“房票”。

上一輪棚改給的是真金白銀，想在哪兒買就在哪兒買。但本次舊改拆遷部分給的是房票，沒有現(xiàn)金，并且這個房票被鎖死在拆遷本區(qū)——不能亂買、不能變現(xiàn)，只能買指定板塊的新房和次新房。

這就引發(fā)了兩個問題：

1. 本區(qū)域內(nèi)購房的錢就無法流向全上海，只會局部托底。前面說的上漲機(jī)會也就局限在了部分板塊。
2. 現(xiàn)在的情況也跟往年不一樣：上?，F(xiàn)在不缺房。相比2015年之前的庫存量，現(xiàn)在的新房供應(yīng)是歷史高位，而且還有天量的二手房掛牌數(shù)量?，F(xiàn)在被拆掉的老破小肯定面積不大，那就意味著拆遷戶要想一步到位，恐怕還要在房票基礎(chǔ)上再添一些錢。那么天量供應(yīng)，再加上經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀不太樂觀，這就導(dǎo)致通過拆遷釋放出來的購買力可能不如上一輪那么自由和積極。

還有更重要的就是市場上的貨幣總量。

上一輪央行通過國開行給棚改定向放水，低成本資金沒有上限，發(fā)出去的現(xiàn)金可以自由支配，可買房、可投資、可加杠桿。而本輪的舊改是房票閉環(huán)、定向購房、不能取現(xiàn)，資金只能在樓市內(nèi)循環(huán)。所以最重要的區(qū)別出現(xiàn)了：之前可以算是大水定向漫灌，而本輪舊改根本沒有新增貨幣。

能聽到這里的朋友，我相信你心里會有個判斷。如果你得出來的結(jié)論只不過是給我貼個標(biāo)簽——“看，又是一個唱衰樓市的”，那你就劃走吧。我們不是先有觀點(diǎn)再找論據(jù)，而是把每一項(xiàng)政策清清楚楚地剖析給你看，然后你自己得出判斷。

有人認(rèn)為每一輪舊改都是政策的循環(huán)，但當(dāng)我把這些不同點(diǎn)列出來后，希望你能看出政策的底色：前幾輪的底色是放水，而這一次你只能說它是給資金搬了個家——上限被卡死，總量一點(diǎn)沒變。你看，在這兩年全國房地產(chǎn)被“三條紅線”攪得焦頭爛額的時(shí)候，上面可沒閑著，執(zhí)政水平和資金管理能力都愈加細(xì)致了。以上這些政策落地到具體實(shí)施中，還提出了“專戶管理+定向使用+不新增貨幣”，也就是只允許資金在房地產(chǎn)的存量市場內(nèi)循環(huán)，堅(jiān)決不讓它進(jìn)入全市場（M2）。

好了，說到現(xiàn)在，我相信你對本次上海舊改對樓市價(jià)格的影響應(yīng)該有所判斷了。如果后期沒有新的文件和政策出臺，那么通過以上分析可以得出：不是大漲，但也不是不漲。很有可能上海核心區(qū)會明顯更穩(wěn)甚至小幅上漲，但是全面普漲，或者想外溢帶動全國市場，目前看還不具備條件。