開春了，但樓市的溫度計(jì)還攥在手里不知道該往哪指。

打開手機(jī)，滿屏都是"樓市小陽春""成交回暖"的消息?？赏巴庖豢矗^(qū)門口的中介門店依然冷清，那幾個(gè)穿西裝的年輕人還在刷手機(jī)。這種反差，大概就是當(dāng)下最真實(shí)的寫照。

你說它冷吧，數(shù)據(jù)上確實(shí)有點(diǎn)動(dòng)靜；你說它熱吧，身邊真沒幾個(gè)人掏錢買房。

大家最想問的就一句話：房?jī)r(jià)到底了沒有？這輪周期到底能反彈多高、走多遠(yuǎn)？

這個(gè)問題背后，其實(shí)是三個(gè)更深層次的謎題。解不開這三個(gè)扣，誰也不敢拍著胸脯說"可以抄底了"。

先說第一個(gè)謎題。春節(jié)前那一波成交量的翹尾，到底是怎么回事？

我翻了一下數(shù)據(jù)，今年1月份，全國(guó)100個(gè)城市的二手住宅均價(jià)環(huán)比降了0.85%，沒有一個(gè)城市上漲。

但成交量這邊，重點(diǎn)城市的二手房成交面積雖然還是同比下降，可這個(gè)降幅比之前收窄了5個(gè)百分點(diǎn)以上。尤其是一線城市，成交同比降幅從超過25%一路縮到了不到1%。

這說明什么？說明確實(shí)有人進(jìn)場(chǎng)了。

但問題在于，進(jìn)場(chǎng)的是誰？是那種"等了一年多，實(shí)在等不下去了"的剛需，還是"覺得價(jià)格差不多了，想抄個(gè)底"的投資客？

我的判斷傾向于前者。這批人的特點(diǎn)是——對(duì)價(jià)格極其敏感，稍微漲一點(diǎn)立刻就縮回去。

所以，這波行情更像是"以價(jià)換量"換來的短暫喘息，不是趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。

你把棉襖拿出來曬曬太陽可以，但還沒到收進(jìn)柜子里的時(shí)候。

再看第二個(gè)謎題。"三大工程"——保障房、城中村改造、平急兩用設(shè)施——到底能不能托住房地產(chǎn)投資的下滑？

力度確實(shí)不小。光廣東一個(gè)省，銀行給"三大工程"的授信就過萬億，已經(jīng)落地了四千多億。錢是真金白銀地砸進(jìn)去了。

但這里面有個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題："三大工程"的核心目的，是"補(bǔ)短板"和"穩(wěn)投資"，不是給原來的商品房市場(chǎng)"續(xù)命"。

你看土地市場(chǎng)就知道了。2025年全國(guó)土地成交金額2.8萬億，同比下降11%。但有意思的是，土地平均溢價(jià)率卻創(chuàng)了四年新高，5.3%。

為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在賣的都是核心城市的核心地塊，是"壓箱底"的好貨。那些遠(yuǎn)郊的、沒人要的地，干脆就不掛了。

所以，"三大工程"確實(shí)能托住一部分投資的下滑，比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、回遷安置這些。但它托不住商品房市場(chǎng)的冷清。

這就像一個(gè)人發(fā)燒，你給他喝熱水、蓋被子，能讓他舒服點(diǎn)，但退燒還得靠他自己免疫力恢復(fù)。

最后，也是最核心的一個(gè)謎題：房?jī)r(jià)收入比還在歷史高位，普通人的購買力到底還能不能撐得?。?/strong>

一線城市房?jī)r(jià)收入比超過40倍，意味著不吃不喝40年才能買套房。當(dāng)然，沒人會(huì)不吃不喝，因?yàn)橛蟹抠J。但房貸的本質(zhì)是什么？是把一個(gè)人未來幾十年的收入，提前挪到今天來用。

前些年大家敢去買房，是因?yàn)橛X得預(yù)期收入會(huì)一直往上漲，那時(shí)候就算月供壓力比較大，心里也有個(gè)底過幾年工資能翻番，那這點(diǎn)錢就不算啥事兒了。

可現(xiàn)在，裁員降薪的消息老是能聽到，你都不敢確定明年工資還能不能漲，甚至都不敢確定還能不能保住這份工作。

這就導(dǎo)致了一個(gè)挺擰巴的局面：一方面，M2規(guī)模超過340萬億，是GDP的兩倍多，市場(chǎng)上不缺錢；另一方面，這些錢在金融系統(tǒng)里空轉(zhuǎn)，就是流不到房地產(chǎn)這個(gè)蓄水池里去。因?yàn)榇蠹也唤?，也不敢借?/p>

要是沒有杠桿來撬動(dòng)，光靠那點(diǎn)工資收入，想要消化高庫存，難度那是可想而知的。

這三個(gè)謎題，其實(shí)是環(huán)環(huán)相扣的。

春節(jié)前的行情，是購買力在價(jià)格讓步后的局部釋放；"三大工程"是在給投資的底做托舉；而最根本的，還是那個(gè)老問題——大家對(duì)未來的信心，什么時(shí)候能重新燃起來。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，就好像在走平衡木一樣，一邊是政策一個(gè)勁兒地托底，不想讓它掉下去，另一邊是基本面和預(yù)期，緊緊地拉著它不讓它飛起來。

作為普通人，弄明白這一點(diǎn)，可能比猜漲跌更重要，不要跟風(fēng)，也不要悲觀，搞清楚自己的現(xiàn)金流，比搞清楚任何專家的預(yù)測(cè)都有用。