你要是今年不買房，明年再買，是哭暈還是笑醒？我覺得是笑醒。我自己也有房子，我也希望房價能快速止跌回穩(wěn)，但我們總不能違背市場規(guī)律胡說八道吧？

消費基數(shù)和消費信心，永遠是撐起一個商品市場的基本邏輯。但我們縱觀過去20年，實際上已經(jīng)把房地產(chǎn)的剛性需求基本掏空了。

首先是城市化率。我們現(xiàn)在是不是已經(jīng)到65%往上了？也就是20年的時間，我們有一半多的農(nóng)村人（當(dāng)然也包括我）通過買房的方式把戶口轉(zhuǎn)移到城市里，實現(xiàn)了城市化進程的快速增長。那65%意味著什么？

意味著我們的城市化其實已經(jīng)見頂了。所以要想再通過提高城市化率來增加商品房的銷售，這個推動效率可想而知。關(guān)鍵是這個城市化進程抽走的全是農(nóng)村里的中年人、年輕人，所以你現(xiàn)在回到農(nóng)村或小縣城，會發(fā)現(xiàn)街上看不到多少年輕人。所以我們講，20年時間，我們把剛性需求基本掏空了。

所以現(xiàn)在上面給的思路是要“造好房子”。為什么要造好房子？原因就是城市化率已經(jīng)很高了，普通的剛性需求實際上已經(jīng)接不住現(xiàn)在這么龐大的供應(yīng)量，并且也沒有這么強的購買力。所以要創(chuàng)造新的需求點，讓有錢人再次消費，從而帶動房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，也為地方的土地財政繼續(xù)出力——這就是當(dāng)下市場的基本邏輯。

但是各位，當(dāng)我們活著都要拼盡全力的時候，我們會選擇怎么辦？所以我們現(xiàn)在看到生育率是逐年下降的趨勢。我們能用40年的發(fā)展時間快速追趕其他國家，人口紅利功不可沒。好了，現(xiàn)在人口紅利逐漸消失了，這就會導(dǎo)致需求空間開始逐漸下降。所以你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在去賣二手房越來越難，特別是多年前的剛需產(chǎn)品，比如兩梯六戶、兩梯八戶的小面積套二。

假如你手里還有這種房子，可以掛到二手市場去看看這種房子的供應(yīng)量到底有多大，這種房子到底好不好賣，價格是否還能挺得?。?/p>

因為從來都是物以稀為貴。任何一個商品市場，只要供應(yīng)量大了，就不再稀缺，內(nèi)卷是跑不掉的。內(nèi)卷之下，價格必然競爭激烈，這是跑不掉的。你看看我們現(xiàn)在新能源汽車行業(yè)是不是這樣？

在過去的20年時間里，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，我們到現(xiàn)在為止至少建了400多億平米的房子。你要是按照人均35㎡的居住面積來算，我們現(xiàn)在建的房子完全夠住了。這就會導(dǎo)致供求比例嚴(yán)重失衡。

那么還有一個問題：以前投資客和炒房客很多，但這幾年他們在干什么？是不是在忙著出貨？我們不說遠的，就說成都，現(xiàn)在二手掛牌增量是不是每個月都在凈增加？掛牌總量是不是已經(jīng)超過28萬套了？而這其中60%的比例，都是當(dāng)年的高密度剛需產(chǎn)品。大家戶型都差不多，都是筒子樓，都是“7090政策”之下的產(chǎn)物。你想賣我也想賣，那怎么辦？看誰給的價格低嘛。所以你們有沒有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在二手市場就是標(biāo)準(zhǔn)的“買方市場”。

這種普通商品房接下來的壓力只會越來越大，特別是一些小面積的二手房、老破樓，包括現(xiàn)在還有不少當(dāng)年的網(wǎng)紅盤還處在限售期之內(nèi)（就是當(dāng)年的“三倍熔斷”項目）。這些項目絕大部分人買來都是投資的，一旦具備上市銷售條件，你說他們會怎么辦？是繼續(xù)捏著還是趕緊套現(xiàn)？

至于“止跌回穩(wěn)”，說白了就是一種脫離商品市場的刺激手段。但這種刺激手段是有周期性的，一旦政策效率見底，市場終歸還是會回歸正常。并且，“止跌回穩(wěn)”針對的是新房市場，二手房根本不在計劃之列。你看我們每一次的政策出臺，有哪一次是跟二手房直接相關(guān)的？

所以一邊是幾百億平米的存量，一邊又是不斷的新增供應(yīng)（而且新增供應(yīng)又全是好房子），還有需求的不斷萎縮、出生率下跌、老齡化增加……所以現(xiàn)在市場上有一種說法，叫“晚買一年，少干幾年”。我不知道各位怎么看。

現(xiàn)在的情況是：房價收入比翻了很多倍，但是工資卻沒有同比例增加。很多人還拿著幾千塊一個月的工資。以前是一個月工資可以買一平米，現(xiàn)在可能需要半年的工資才能買一平米——這就是普通人很多的真實寫照。所以現(xiàn)在很多人吐槽房價貴，是有原因的：收入沒有上去，反倒是工作越來越難找，靈活就業(yè)人員已經(jīng)超過2億了。所以現(xiàn)在僅僅通過降首付、降利率，解決不了根本問題。

而且我始終認為，消費并不是靠刺激出來的。這種刺激是不能持續(xù)也不能長久的。真正的消費是大家收入穩(wěn)定、預(yù)期上升，自然而然就會消費。所以你們覺得，現(xiàn)在不著急、晚買一年，是笑醒還是哭暈？

但是有些人等不了怎么辦？要結(jié)婚的、要讀書的，這些人怎么辦呢？那就優(yōu)先考慮次新房。至于為什么，我之前的視頻說得很清楚了。以一種不著急的心態(tài)，盡可能去淘一些房東急售的房源，提前把這個降價空間拿到手。不要著急，現(xiàn)在二手房一大堆，盡量避開一些遠郊區(qū)域。你看看這一年房價調(diào)整，主城區(qū)的幅度和二三圈城甚至遠郊區(qū)域的幅度比例差距有多大，你就知道為什么我會讓你回歸主城。

如果條件允許的話，盡量去選擇一些核心資產(chǎn)，也就是我們所說的“次新房”，產(chǎn)品力不差，資源位置都相對成熟的。因為這些產(chǎn)品有更好的抗跌能力。但是沒有絕對保值——在市場下行的時候，這些所謂的核心資產(chǎn)同樣跑不掉，只是說它的抗跌能力會更強一些。如果你指望跑出獨立行情的話，至少這種產(chǎn)品在成都是沒有的，或者說這種產(chǎn)品跟我們普通老百姓是沒有關(guān)系的。

那如果你預(yù)算不多，你甚至可以考慮中心城區(qū)的“老破小”嗎？這種房子配套多，房價便宜，租售比還不錯，對于預(yù)算有限的人確實也算是一個不錯的選擇。

當(dāng)然，我還是那句話：不是絕對的不能買，每個人的情況是不一樣的，一定得結(jié)合自己的實際情況來。我呢，只是給大家提供一個思路，供大家參考。

至于什么通脹了，你可以看看CPI和PPI的數(shù)據(jù)走勢。如果你非常關(guān)注房價的走勢情況，那你還可以看看央行發(fā)布的個人住房貸款余額的變動情況。

好吧，今天就聊到這兒。