曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥萬科，現(xiàn)在像啥？網(wǎng)友笑稱“住進ICU的重癥患者”——全靠大股東深圳地鐵天天“輸血”才吊著命。2026年1月8日郁亮剛到齡退休，把爛攤子甩給深鐵？這259億真能救回萬科？還是深鐵自己也得栽進去？

郁亮2017年接王石掌舵萬科，其實早早就喊過行業(yè)風險，但實際操作里的決策反而讓危機更重。現(xiàn)在萬科資金像漏了的水管，常規(guī)辦法根本止不住，只能靠深鐵一次次輸血續(xù)命。

2025年9月，深鐵剛給萬科放了第九輪借款，額度不超過20.64億——巧了，剛好夠萬科9月要還的20.64億境內(nèi)債本息。年內(nèi)累計借了259.41億，這筆錢就像強心針，先把眼前的債賭上再說。

但問題是，萬科的窟窿到底有多大？2025年中期數(shù)據(jù)擺這兒：有息負債3642.6億，其中一年內(nèi)要還的就有1533.7億。可萬科賬上的現(xiàn)金才693.48億，缺口超800億！靠自己賺錢填？根本不可能。

看經(jīng)營端更慘。2025上半年全國新房銷售降了4%和6.2%，萬科呢？開發(fā)業(yè)務銷售金額691.1億，同比跌了45.7%——是保利、中海、華潤這些同行降幅的三倍多！現(xiàn)在萬科月銷才110多億，還是靠大幅降價換的量，當年的金字招牌現(xiàn)在沒人信了。

賺錢能力也拉胯。房地產(chǎn)開發(fā)毛利率才8.7%，比保利的13.85%、華潤的16.8%低一大截。想當年2013年行業(yè)最火的時候，萬科毛利率可是32.14%，現(xiàn)在這點利潤連利息都不夠付。

更要命的是，萬科快沒房可賣了！2024年拿地才56億，是2023年463.2億的十分之一。2025年拿地肯定更少，土地儲備斷了，未來幾年銷售只會越來越差，越虧越?jīng)]房賣，惡性循環(huán)。

深鐵這么一次次輸血，可不是當冤大頭。作為深圳國資，萬科是房企上市第一股，要是不管，行業(yè)信心得崩，國資信用也得受損。但深鐵不是白給，每筆借款都有嚴格擔?！f科得拿優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵質(zhì)押，抵質(zhì)押率50%到70%。

比如萬物云的部分股權(quán)、杭州萬科置谷項目全部股權(quán)、嘉興項目公司股權(quán)，還有自持的辦公樓和長租公寓。這些都是萬科手里還能打的資產(chǎn)，就算萬科真不行了，深鐵能先把這些資產(chǎn)拿走，損失能降到最低。

有人擔心深鐵會不會被拖垮？目前看還不會。深鐵的錢不是全靠自有——2024年底深鐵貨幣資金才209億，根本不夠259億的借款。它的錢主要來自銀行授信和深圳國資委支持，2025年3月末授信總額6099.5億，未用的還有4627.07億，這點錢對它來說不算啥。

2025年最后三個月，萬科還有5筆境內(nèi)債要還，本金總共118億——大概率還是深鐵兜底?，F(xiàn)在萬科和深鐵的策略就是“拖”，等地產(chǎn)市場回暖、銷售好點、存貨能漲價。

但“拖”有個底線：萬科的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)什么時候抵押完？要是沒資產(chǎn)抵了，深鐵、國資、銀行還會救嗎？這是懸在市場頭上的大問號。

順便說句，深圳國資不是第一次碰這事兒。深圳人才安居是恒大第二大股東，恒大退市后虧慘了；深圳特區(qū)建發(fā)投的華南城，現(xiàn)在都清盤了。國資救場，本質(zhì)上是用深圳人的利益擔風險啊。

萬科的命早就不是自己的了，是觀察國資監(jiān)管和行業(yè)轉(zhuǎn)型的窗口?！按蠖坏埂钡降啄懿荒艹桑窟@場救援最后會怎么選？沒人知道答案。

參考資料：中國證券報《萬科獲深鐵第九輪輸血 年內(nèi)累計超259億》；經(jīng)濟觀察報《萬科危局：深鐵輸血背后的國資邏輯》