中國樓市波瀾不斷，房價(jià)起伏牽動(dòng)千家萬戶的心弦。王石，這位地產(chǎn)界標(biāo)志性人物，曾以“活下去”三字點(diǎn)破行業(yè)拐點(diǎn)，如今再度發(fā)聲，對(duì)房地產(chǎn)未來趨勢(shì)作出深度研判。

當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)承壓、政策密集迭代，他所揭示的路徑，是否正悄然成為現(xiàn)實(shí)？

從“拼規(guī)?！钡健笆氐拙€”，誰真正記住了王石那句逆耳忠言？

2026年開年，不少房企的年度盛典明顯降溫：曾經(jīng)最耀眼的“千億銷售榜單”悄然隱退，取而代之的是負(fù)債率、經(jīng)營性現(xiàn)金流、現(xiàn)房去化率等看似平淡卻直指存亡的核心參數(shù)。

一家核心負(fù)債率穩(wěn)控在50%以內(nèi)、現(xiàn)房銷售占比超三成的企業(yè)，當(dāng)下已被視作“狀態(tài)穩(wěn)健”；而若將時(shí)間倒推五年，這般審慎姿態(tài)，極可能被譏為“缺乏魄力、錯(cuò)失良機(jī)”。

回望近年接連出險(xiǎn)的頭部房企，若將其發(fā)展軌跡逐層拆解，不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人共性：過度依賴運(yùn)氣、篤信“地價(jià)只漲不跌”，卻對(duì)基本商業(yè)規(guī)律選擇性失聰。

2013至2017年間那輪戰(zhàn)略性撤退，當(dāng)時(shí)不少人一笑置之。

李嘉誠折價(jià)清倉內(nèi)地資產(chǎn)、潘石屹悉數(shù)剝離SOHO核心寫字樓、王健林果斷出售文旅板塊及海外項(xiàng)目……酒局飯桌上，常有人調(diào)侃他們“膽氣已失、進(jìn)退失據(jù)”，堅(jiān)信紅利尚可延續(xù)數(shù)載。

而像曹德旺那樣，在玻璃工廠車間里就直言“空置房產(chǎn)是負(fù)擔(dān)而非資產(chǎn)”的聲音，彼時(shí)卻被批為“隔行論市、不懂地產(chǎn)邏輯”。

王石的特殊之處在于，他身居行業(yè)中心，卻屢屢道出令同行皺眉的真話。

2008年他率先拋出“市場(chǎng)拐點(diǎn)已至”，帶領(lǐng)萬科在同行集體提價(jià)時(shí)主動(dòng)下調(diào)售價(jià)，招致諸多指責(zé)，稱其“擾亂秩序、損害行業(yè)利益”。

2021年前后，他又公開指出：“高杠桿驅(qū)動(dòng)、快周轉(zhuǎn)支撐的發(fā)展模式，即將走到盡頭?！北藭r(shí)多家民營房企仍在境外高息發(fā)債、國內(nèi)高價(jià)搶地，鮮有人愿駐足傾聽。

他關(guān)注的從來不是“窗口還能開多久”，而是背后一條樸素得近乎冰冷的鐵律：

所有利潤若僅源于金融加杠桿與短期套利價(jià)差，而非源于產(chǎn)品力沉淀與可持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流，終將在某個(gè)臨界點(diǎn)徹底崩解。

待“三道紅線”監(jiān)管靴子落地，融資通道驟然收窄，資金鏈斷裂的房企接續(xù)暴雷，人們才驀然醒悟：當(dāng)年被斥為“聳人聽聞”的警示，恰恰是今日最基礎(chǔ)、最不可繞行的生存常識(shí)。

如今仍能如期發(fā)布年報(bào)、按時(shí)發(fā)放員工薪酬、按節(jié)點(diǎn)交付房屋的開發(fā)企業(yè)，無論是否承認(rèn)，其底層運(yùn)營邏輯，早已默默契合了王石當(dāng)年所倡導(dǎo)的方向。

嚴(yán)控財(cái)務(wù)杠桿、審慎評(píng)估土地價(jià)值、堅(jiān)持現(xiàn)金為本，不再孤注一擲押注房價(jià)單邊上漲。

換言之，是在一次次“沖規(guī)?！钡木薮笳T惑前，主動(dòng)收住擴(kuò)張沖動(dòng)，回歸企業(yè)本分。

融資變難之后，房企終于回歸普通企業(yè)的“精算日?！?/p>

倘若過去房地產(chǎn)企業(yè)更像一只半市場(chǎng)化“類金融機(jī)構(gòu)”，依靠滾動(dòng)借新還舊、持續(xù)發(fā)行債券維系龐大體量，那么當(dāng)前的生存環(huán)境正強(qiáng)力推動(dòng)其回歸本質(zhì)：掙的是實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)營收入，償?shù)氖前准埡谧值膭傂詡鶆?wù)。

央企與國企背景的開發(fā)主體近年一項(xiàng)突出變化，便是將有息負(fù)債率壓縮至50%以內(nèi)，部分領(lǐng)先集團(tuán)更在內(nèi)部設(shè)定對(duì)標(biāo)國際成熟房企的30%警戒線。

這種降杠桿并非流于匯報(bào)材料的口號(hào)，而是由銀行信貸部門、監(jiān)管部門、第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)三方協(xié)同施壓形成的硬性約束。

早年通行的項(xiàng)目操盤邏輯，大致為“拿地—抵押融資—預(yù)售回款—再拿地”，規(guī)模越滾越大，表面負(fù)債率未達(dá)紅線，但真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)大量沉淀于表外結(jié)構(gòu)與遠(yuǎn)期兌付承諾之中。

如今金融機(jī)構(gòu)全面收緊，信托渠道與非標(biāo)融資幾近關(guān)閉，美元債發(fā)行成本躍升至兩位數(shù)，地方城投平臺(tái)亦難以如往昔般兜底托底——房企若想獲得資金支持，必須拿出經(jīng)得起檢驗(yàn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流和低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債表。

結(jié)果是，大批企業(yè)開始剝離低效非主業(yè)資產(chǎn)，大幅削減營銷推廣與行政管理支出，精簡發(fā)布會(huì)頻次，強(qiáng)化銷售回款節(jié)奏管控。

這場(chǎng)全行業(yè)的“集體斷癮”過程異常艱難：習(xí)慣了“拿地即盈利、預(yù)售即現(xiàn)金”的粗放節(jié)奏，突然轉(zhuǎn)向每一分錢都要反復(fù)測(cè)算、每一筆開支都需嚴(yán)格審批的精細(xì)化運(yùn)營，陣痛不可避免。

有的企業(yè)主動(dòng)贖回高成本存量債券，降低整體財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)；

有的收縮城市布局，由覆蓋全國數(shù)十城，聚焦至三至五個(gè)深耕多年的核心都市圈；

還有的徹底轉(zhuǎn)變角色，從自主開發(fā)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)代建，靠專業(yè)能力收取管理服務(wù)費(fèi)，而非重金投入土地儲(chǔ)備。

這類戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，雖削弱了資本市場(chǎng)的敘事張力與想象空間，股價(jià)表現(xiàn)也趨于平淡，但對(duì)于志在長遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)而言，已是別無選擇的必經(jīng)之路。

購房者最直觀的體驗(yàn)變化在于：

昔日刷屏的是“XX房企年度銷售額突破千億”，如今高頻出現(xiàn)的是“XX房企凈負(fù)債率進(jìn)入安全區(qū)間”“XX項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售占比提升至42%”。

風(fēng)向由“沖量優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健為先”，意味著開發(fā)商無法再沿用過去那種極限壓縮周期、透支信用的模式來滿足全部購房需求；但也正因如此，它更大概率能將已開工項(xiàng)目完整建設(shè)、如期交付，而非中途停工、爛尾擱置。

買房人變得更清醒：要現(xiàn)房、要好房，誰能兌現(xiàn)誰贏得信任

融資端持續(xù)收緊，帶來的深層變革，其實(shí)是行業(yè)權(quán)力結(jié)構(gòu)的重構(gòu)。

從前是開發(fā)商掌握節(jié)奏主導(dǎo)權(quán)，如今購房者的實(shí)際訴求與心理預(yù)期，正成為影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵變量。

2021年起蔓延多地的項(xiàng)目爛尾潮，讓大量購房者對(duì)“交錢等房、數(shù)年交付”的傳統(tǒng)模式心生疑慮；地方政府與住建系統(tǒng)亦同步意識(shí)到，若不對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化，將持續(xù)侵蝕市場(chǎng)公信力根基。

于是，海南全省推行現(xiàn)房銷售、雄安新區(qū)自起步即鎖定現(xiàn)房交付、多個(gè)熱點(diǎn)城市新出讓地塊明確要求“完成主體結(jié)構(gòu)封頂方可申領(lǐng)預(yù)售許可”，使得“建好再賣”正從局部試點(diǎn)，演變?yōu)橹髁鳒?zhǔn)入門檻。

截至2026年，全國新建商品住宅交易中，現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房成交占比顯著提升，部分省份該比例已逼近50%。

對(duì)企業(yè)而言，這意味著不能再將購房者預(yù)付款作為主要資金來源，而須先行投入自有資金或獲取確定性強(qiáng)的融資，確保項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性推進(jìn)至可觀測(cè)、可驗(yàn)證階段。

對(duì)買家而言，最大價(jià)值在于“所見即所得”。

可實(shí)地查驗(yàn)實(shí)體建筑、親身體驗(yàn)社區(qū)實(shí)景后再?zèng)Q策，不再依賴效果圖渲染與沙盤模型構(gòu)建未來圖景。

開發(fā)商慣用的PPT講愿景、文案造焦慮、渠道炒熱度的傳統(tǒng)打法，正加速失效。

疊加“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步落地實(shí)施——層高不低于3米、多層住宅強(qiáng)制加裝電梯或預(yù)留安裝條件、建筑隔音性能、防水工藝、自然采光系數(shù)等指標(biāo)被納入強(qiáng)制驗(yàn)收范疇，購房者正以更高標(biāo)準(zhǔn)審視戶型設(shè)計(jì)、樓棟間距、公共區(qū)域裝修品質(zhì)等細(xì)節(jié)。

隨著剛需釋放潮逐步退去，更多是已有1套甚至2套存量住房的家庭啟動(dòng)改善置換，他們不再輕易被“學(xué)區(qū)概念”“地鐵上蓋”等單一標(biāo)簽打動(dòng)，轉(zhuǎn)而追問：老人上下樓是否便捷？兒童臥室是否具備充足日照？廚房排煙系統(tǒng)能否有效運(yùn)行？

這些居住細(xì)節(jié)打磨到位的項(xiàng)目，即便定價(jià)略高于周邊，去化速度往往依然堅(jiān)挺；反之，即便大幅讓利促銷，也極易陷入長期滯銷困局。

這恰恰印證了王石多年前提出的主張：“重產(chǎn)品、輕數(shù)字；重體驗(yàn)、輕規(guī)?！?。

過去許多房企認(rèn)為，提升精裝標(biāo)準(zhǔn)、增加層高、降低容積率，純屬“成本黑洞”，不如多建幾棟、多賣幾億來得實(shí)在。

如今市場(chǎng)給出清晰反饋：新一輪競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，已從“誰拿地多、誰賣得快”，切換至“誰的房子更宜居、更耐住、更安心”。

唯有將產(chǎn)品力做深、將財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)做實(shí)的企業(yè)，方能在這一輪漫長而深刻的去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)、調(diào)預(yù)期周期中站穩(wěn)腳跟。

而對(duì)購房者來說，這既是理性門檻抬升的挑戰(zhàn)，也是回歸居住本質(zhì)的機(jī)遇。

需要更審慎甄別開發(fā)企業(yè)的信用資質(zhì)與工程履約能力，但也終于得以在一個(gè)價(jià)格泡沫大幅消退、投機(jī)屬性顯著弱化的市場(chǎng)中，尋得真正契合生活期待的理想居所。

展望未來十年，房地產(chǎn)大概率告別“全民炒房”時(shí)代，多數(shù)城市的住宅將逐步回歸其基本屬性——一種具備使用價(jià)值的耐用消費(fèi)品，而非高波動(dòng)性金融工具。

那些真正理解并踐行這一轉(zhuǎn)變的房企，正將重心轉(zhuǎn)向長效社區(qū)運(yùn)營、增值服務(wù)升級(jí)、物業(yè)服務(wù)提質(zhì)與產(chǎn)品細(xì)節(jié)精研，才算真正消化了本輪周期給予的深刻啟示。

而仍寄望于依靠高杠桿博取下一輪暴漲行情者，恐怕連入場(chǎng)席位都難以保全，更遑論參與規(guī)則制定與價(jià)值分配。