朋友們，問你一個問題：

小明計劃出售自己牛肉面館20%的股份，這家面館每年凈利潤是50萬，20%的股份對應(yīng)每年分紅10萬元，累計可以分30年，一共300萬。小明現(xiàn)在要價100萬，這個項目能投嗎？

投資100萬，賺回300萬，乍一看好像很劃算。但你要知道，這100萬是立刻就要拿出去的，而300萬是在未來30年里慢慢收回的。未來的錢，顯然沒有現(xiàn)在的錢值錢。

所以我們需要把未來的現(xiàn)金流，全部折算到今天的價值，這個過程就叫作折現(xiàn)。給未來的現(xiàn)金流做折現(xiàn)，就需要一個合理的折現(xiàn)率。

那怎么確定折現(xiàn)率呢？

假設(shè)你把錢存在銀行，或者買國債，能獲得2%的收益，這個2%就叫作無風(fēng)險利率。

而投資面館明顯有風(fēng)險，所以你可能希望在2%的基礎(chǔ)上，再額外獲得10%的收益，這個10%就叫作風(fēng)險溢價。

那么你要求的總回報率，就等于2%的無風(fēng)險利率，加上10%的風(fēng)險溢價，也就是12%，這就是適合這個項目的折現(xiàn)率。

第一年拿到的10萬，折現(xiàn)到現(xiàn)在的實際價值是多少？

第二年拿到的10萬，折現(xiàn)到現(xiàn)在又是多少？

把30年所有分紅折現(xiàn)到今天，總價值就可以用一個公式計算，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上著名的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型，也是全球通用的估值底層邏輯，可以用它快速給一個項目或一家公司估值。

現(xiàn)在回到開頭的問題，我們把每年10萬分紅、30年時間、12%折現(xiàn)率，帶入模型計算，最終算出來的實際價值只有80.55萬元。

高于80.55萬元的價格，都是不合理的。

小明的開價比合理價值高出整整20萬，顯然，我們應(yīng)該拒絕這個報價。