昨晚，我在銀座和幾位從上海過來(lái)的老朋友新年聚會(huì)，席間，一位朋友忽然問我：“你在東京住了這么多年，日本的房?jī)r(jià)，尤其是東京的房?jī)r(jià)，還會(huì)繼續(xù)漲嗎？現(xiàn)在已經(jīng)這么高了，不會(huì)到頂了吧？”我認(rèn)真地點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)：“還會(huì)漲，而且漲勢(shì)可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間?！?/p>

朋友一聽，忙追問理由，我先告訴了她2份最新的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)。

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查公司“東京Kantei”在2月19日發(fā)布了2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查速報(bào)，這份報(bào)告顯示：東京的二手房平均價(jià)格（以實(shí)用面積70平米為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)），已經(jīng)達(dá)到了1億2123萬(wàn)日元（約540萬(wàn)元人民幣）大關(guān)，創(chuàng)下了歷史新高！比起2025年1月的調(diào)查數(shù)據(jù)，漲幅高達(dá)34%。也就是說(shuō)，在短短一年時(shí)間里，東京二手房的價(jià)格漲了三分之一。

那么，東京新建的公寓樓的平均價(jià)格是多少呢？日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所于今年1月公布的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，東京都23區(qū)新建公寓樓的平均價(jià)格（也以實(shí)用面積70平米為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)），已經(jīng)達(dá)到1億5315萬(wàn)日元（約685萬(wàn)元人民幣），比去年同期增加了21%。

以上這兩個(gè)“新舊”住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)，說(shuō)明東京房?jī)r(jià)之漲，已經(jīng)不是小打小鬧，而是實(shí)實(shí)在在的“狂飆”。

東京的房?jī)r(jià)，為什么會(huì)如此瘋漲？我總結(jié)了三個(gè)主要理由。

第一個(gè)理由，是“回歸都心”的趨勢(shì)已經(jīng)成氣候。日本人過去喜歡那種郊外田園式的別墅生活，一戶建（獨(dú)立住宅），前后有小花園，周末修剪草坪，聽起來(lái)很詩(shī)意。但現(xiàn)在，這種生活方式正在被取代，取而代之的是市中心那些24小時(shí)五星級(jí)賓館式服務(wù)的塔式高級(jí)公寓。為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)楝F(xiàn)代人的生活節(jié)奏太快了。東京的通勤時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一小時(shí)以上是常態(tài)，如果你住在郊外，每天光是擠地鐵就夠受的。而住在都心，比如港區(qū)、千代田區(qū)或中央?yún)^(qū)，開門就是地鐵站，樓下就有便利店、健身房、游泳池，甚至還有專屬的禮賓服務(wù)。公寓大樓配備了高端安保系統(tǒng)、共享辦公空間和屋頂花園，生活像住在豪華酒店一樣舒適。

今年1月，我去參觀了位于六本木的一座新建塔式公寓。那大樓高達(dá)50層，每層戶型設(shè)計(jì)得精致極了，客廳能看到東京塔的夜景。開發(fā)商告訴我，這種公寓的目標(biāo)客戶是“成功人士”——企業(yè)高管、創(chuàng)業(yè)者、甚至是外國(guó)投資者。住在這里，不僅僅是住一個(gè)房子，更是象征著一種生活地位。

數(shù)據(jù)顯示，2025年以來(lái)，東京23區(qū)的塔式公寓成交量增長(zhǎng)了25%以上，而郊外一戶建的銷售則同比下降了10%。這種“回歸都心”的浪潮，不是一時(shí)興起，而是社會(huì)變遷的必然結(jié)果。

第二個(gè)理由，是有錢人越來(lái)越多。這一點(diǎn)，可能很多人會(huì)覺得夸張，但事實(shí)擺在那里。這幾年，日本經(jīng)濟(jì)開始強(qiáng)勁復(fù)蘇，擺脫了“失去的三十年”的魔咒。許多企業(yè)的純利潤(rùn)屢創(chuàng)新高，管理層干部的工資加上績(jī)效獎(jiǎng)金，更是水漲船高。另一方面，東京股市的暴漲，更是制造了一大批“新富豪”。日經(jīng)平均指數(shù)從2025年初的4萬(wàn)多日元（點(diǎn)），直沖現(xiàn)在的6萬(wàn)日元大關(guān)，這漲幅堪比上世紀(jì)80年代的泡沫期。通過炒股致富的群體，已經(jīng)悄然出現(xiàn)。不僅僅是專業(yè)投資者，許多普通上班族也加入炒股大軍，實(shí)現(xiàn)了財(cái)富積累。根據(jù)日本證券交易所的數(shù)據(jù)，2025年個(gè)人投資者賬戶數(shù)量增加了15%。

這種財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的刺激是顯而易見的。有錢人多了，自然會(huì)追逐優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而東京的房產(chǎn)，就是最好的保值工具。尤其是外國(guó)人投資的涌入，把東京視為“財(cái)富安全港灣”。2025年，外國(guó)人在東京購(gòu)房的比例達(dá)到了歷史最高的8%，他們看中的是日元的穩(wěn)定和房產(chǎn)的升值潛力。對(duì)于有錢人來(lái)說(shuō)，1億日元的公寓，不過是他們資產(chǎn)配置的一部分。相反，房?jī)r(jià)越高，越能吸引高端買家，形成一種“越貴越買”的循環(huán)。

第三個(gè)理由，是國(guó)民信心的大增。這可能是最根本的原因。日本人經(jīng)歷了泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后太久的低迷期，大家一度對(duì)未來(lái)很悲觀。但現(xiàn)在，情況完全不同了。一方面，日本整體經(jīng)濟(jì)向好，已經(jīng)徹底走出了泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影。GDP增長(zhǎng)率穩(wěn)定在2%以上，失業(yè)率降到歷史低點(diǎn)2.5%。大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)率連年達(dá)到98%。企業(yè)普遍加薪，許多公司每年加薪5%以上，甚至有的科技企業(yè)和商社加薪20%。東京的餐廳，每小時(shí)1200日元（約55元人民幣）的時(shí)薪還招不到人。日本政府也推動(dòng)“工資上漲循環(huán)”，讓薪資增長(zhǎng)成為國(guó)家戰(zhàn)略。這一切，都讓日本國(guó)民看到了“明天的日子會(huì)比今天更好”的希望，人們開始敢于“消費(fèi)未來(lái)”。

日本銀行協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示：日本國(guó)民儲(chǔ)蓄率從疫情高峰的20%降到現(xiàn)在15%。這意味著大家更愿意花錢了。這種心態(tài)轉(zhuǎn)變，直接刺激了房地產(chǎn)需求。在日本，買房貸款可以貸到70歲，這在其他國(guó)家很少見。所以，即便是普通上班族，也敢出手。

所以，回歸都心、有錢人增多、國(guó)民對(duì)未來(lái)信心大增，這三大要素，構(gòu)成了東京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的堅(jiān)實(shí)支撐。不僅是東京，現(xiàn)在大阪高級(jí)公寓樓的房?jī)r(jià)，也已經(jīng)接近于東京。當(dāng)然，除了以上三大要素之外，日本勞動(dòng)力成本和建筑材料價(jià)格的上漲、東京和大阪市中心可建土地的緊缺，也助推了房?jī)r(jià)一路向前。

日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的最新報(bào)告稱，這種漲勢(shì)會(huì)繼續(xù)推高東京市中心的房?jī)r(jià)，至少在未來(lái)5-10年內(nèi)，不會(huì)逆轉(zhuǎn)。