2026年開(kāi)年，全國(guó)樓市依舊深陷泥潭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍在普跌，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手房?jī)r(jià)格更是慘淡，環(huán)比下降0.5%。

在一江之隔的香港，樓市上演著截然不同的劇本。香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）最新報(bào)149.39點(diǎn)，按周大漲1.47%，創(chuàng)下近三年最大漲幅，樓價(jià)已連升四周，累計(jì)漲幅達(dá)3.29%。

一邊是內(nèi)地樓市的“跌跌不休”，一邊是香港樓市的“觸底反彈”，這背后最大的推手，正是內(nèi)地資金的“南向流動(dòng)”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄，但同比仍處下降區(qū)間

新房：一線城市環(huán)比下降0.3%，二線城市下降0.3%，三線城市下降0.4%。

二手房：一線城市環(huán)比下降0.5%，二線城市下降0.5%，三線城市下降0.6%。

專家指出，雖然降幅收窄，但市場(chǎng)并未擺脫普跌格局，修復(fù)基礎(chǔ)仍不牢固。

與內(nèi)地的慘淡形成鮮明對(duì)比，香港樓市正經(jīng)歷一場(chǎng)“報(bào)復(fù)性反彈”。

截至2026年2月第二周，反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）報(bào)149.39點(diǎn)，按周升1.47%，創(chuàng)近3年最大漲幅。該指數(shù)已連升四周，累計(jì)漲幅達(dá)3.29%，創(chuàng)2023年12月初后113周（逾2年）新高。

2025年，香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，為近4年最高水平；成交總值6142.77億港元，同比上升15%。

香港樓市的逆勢(shì)大漲，離不開(kāi)“北水”的強(qiáng)力支撐。數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地買家已成為香港樓市的主力軍。

2025年，內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場(chǎng)的注冊(cè)量共13906宗，較2024年的12190宗顯著增長(zhǎng)約14.1%；涉及金額1379億港元，創(chuàng)下歷史新高。

這意味著，香港每賣出4套住宅中，就有1套是被內(nèi)地買家購(gòu)入的。

內(nèi)地買家的購(gòu)買力呈現(xiàn)出明顯的“兩極分化”特征。在成交價(jià)逾5000萬(wàn)港元的一手私宅注冊(cè)個(gè)案中，內(nèi)地買家占比高達(dá)69.7%；在2000萬(wàn)至5000萬(wàn)港元價(jià)位段，該比例約為64.3%。

“高才通”等人才引進(jìn)計(jì)劃也催生了大量安家需求。截至2025年12月，香港各項(xiàng)人才入境計(jì)劃累計(jì)批出近40萬(wàn)宗申請(qǐng)，其中26萬(wàn)名人才攜家人抵港，直接推高了核心區(qū)域的租賃和購(gòu)買需求。

香港樓市的強(qiáng)勢(shì)反彈，是政策松綁與資金寬松共同作用的結(jié)果。

自2024年2月起，香港全面取消針對(duì)非本地買家的“辣招”（額外印花稅和限制措施），最高為內(nèi)地買家省下30%的稅務(wù)成本。這一政策直接降低了入市門檻，釋放了被壓抑多年的購(gòu)買力。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息周期，香港按揭利率隨之下行，目前房貸實(shí)際年息約為3.25%左右。低息環(huán)境降低了持有成本，而股市回暖帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)也進(jìn)一步增強(qiáng)了買家的入市意愿。

盡管香港樓市整體回暖，但并非所有區(qū)域都“雨露均沾”。

港島、九龍等核心區(qū)域的豪宅物業(yè)，憑借稀缺性和高保值性，成為內(nèi)地高凈值人群資產(chǎn)配置的首選，價(jià)格反彈力度最大。新界等郊區(qū)剛需盤雖然價(jià)格有所回升，但漲幅遠(yuǎn)不及核心區(qū)，且面臨較大的庫(kù)存壓力。當(dāng)內(nèi)地樓市還在為“降幅收窄”而苦苦掙扎時(shí)，香港已經(jīng)憑借“全面撤辣”和“北水回流”率先走出了獨(dú)立行情。這或許給內(nèi)地核心城市提供了一個(gè)參考，在需求端政策徹底松綁后，市場(chǎng)并非沒(méi)有反彈的可能。

大陸房地產(chǎn)顯然更加復(fù)雜，香港房地產(chǎn)吸引的主要是大陸資金。大陸房地產(chǎn)又能吸誰(shuí)？如果大陸房地產(chǎn)需求端徹底松綁，可能又會(huì)造成香港房地產(chǎn)下跌。畢竟資金是有限的，玩的就是個(gè)存量游資。