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2月14日，情人節(jié)，春節(jié)放假前一天。

北京市住建委發(fā)布一則通告，注銷了云帆汀瀾嘉園項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》（京房售證字(2025)6號(hào)）。

選擇這個(gè)節(jié)點(diǎn)釋放信息，北投置業(yè)或許是有深度考量的，它不想引起太多人關(guān)注。

注意，它的通告用詞里，有“注銷”二字。

這在北京樓市里，是比較罕見(jiàn)的。

這個(gè)通州樓盤，命運(yùn)多舛。

2023年6月，北投置業(yè)以25.9億元底價(jià)拿下6003、6004地塊；2023年11月規(guī)劃證到手。

2024年9月重新獲取規(guī)劃證；2024年9月拿到施工許可證。

2025年1月領(lǐng)取預(yù)售許可證——西區(qū)六棟樓495套房源，擬售均價(jià)在5.32萬(wàn)-5.68元/㎡區(qū)間。

這一套流程下來(lái)，雖說(shuō)北投置業(yè)動(dòng)作有點(diǎn)慢，但起碼完成了一個(gè)開(kāi)發(fā)小閉環(huán)。

沒(méi)料到的是，在2025年8月，云帆汀瀾調(diào)規(guī)了，將原規(guī)劃推倒重來(lái)，增加了好房子元素，同時(shí)更名為“棲澐灣”。（詳細(xì)《北投置業(yè)，遇到兩個(gè)關(guān)卡》）

由于是大調(diào)規(guī)，一切開(kāi)發(fā)流程，須重走一遍。

于是乎，它在2025年10月，又一次領(lǐng)取了新規(guī)劃證；一個(gè)月后拿到兩張新施工許可證。

這次發(fā)布注銷通告，預(yù)示著棲澐灣正在辦理新預(yù)售證。

只不過(guò)，這個(gè)新證辦理的速度，有點(diǎn)慢。從拿新規(guī)劃證算起，已經(jīng)過(guò)去四個(gè)月了，有點(diǎn)不正常。

另外，這次云帆汀瀾嘉園預(yù)售證的注銷通告，為何沒(méi)有效仿元啟的做法呢？

2025年06月27日，來(lái)自大興區(qū)西紅門的元啟在調(diào)規(guī)后，對(duì)預(yù)售證申請(qǐng)變更進(jìn)行了公示。

當(dāng)然，元啟有所不同，在變更預(yù)售證之前，已網(wǎng)簽了66套；而棲澐灣拿證后無(wú)網(wǎng)簽，會(huì)簡(jiǎn)單、干凈一些。

棲澐灣還有一個(gè)怪異的點(diǎn)，調(diào)規(guī)后的反饋意見(jiàn)，至今沒(méi)有通告。

七大特點(diǎn)

棲澐灣分為兩個(gè)地塊：

西區(qū)為6003地塊，規(guī)劃地上建面5.2萬(wàn)平米，12棟8F-15F住宅樓；東區(qū)為6004地塊，規(guī)劃地上建面4.88萬(wàn)平米，12棟4F-15F住宅樓。

它的報(bào)規(guī)圖很是粗糙，前后兩版均為掃描件，新版更是有折痕，較舊版更為模糊。

這個(gè)小區(qū)有幾大特點(diǎn)：

1、朝向。樓棟東偏南約20度；東西兩個(gè)區(qū)的大門相對(duì)，會(huì)所及商業(yè)設(shè)在東區(qū)。

2、車庫(kù)。6003地塊的車庫(kù)出入口的坡道，距離11#過(guò)近，僅有5米。

3、人防。6003地塊和6004地塊的四個(gè)人防出入口、高4.2米，都設(shè)在樓王的南面，大煞風(fēng)景。

4、消防。6003地塊的雨水調(diào)蓄池、化糞池，設(shè)在消防撲救場(chǎng)地上，不合規(guī)。

5、戶型。分79平米、89平米、107平米、110平米、125平米和140平米六款。

6、陽(yáng)臺(tái)。它的戶型南向有內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)、半贈(zèng)送、全封閉，北側(cè)全送封閉設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，側(cè)面和南面送飄窗。

7、隱私。多處配套樓漏掉了標(biāo)記不開(kāi)窗問(wèn)題，衛(wèi)生視距不達(dá)標(biāo)。

此外，6003地塊北面規(guī)劃為商業(yè)用地、西面為其他類多功能用地、南面為綠地；6004地塊北面規(guī)劃為體育用地、東面為工業(yè)研發(fā)用地、南面為供應(yīng)設(shè)施用地和工業(yè)研發(fā)用地。

周邊這樣的環(huán)境，讓棲澐灣顯得孤零零地，缺乏居住氛圍。

高度之謎

棲澐灣在消防設(shè)計(jì)上，有些疑問(wèn)：

樓棟上標(biāo)出的“規(guī)劃高度”和"消防高度"一樣高。

這種做法十分罕見(jiàn)。

一般而言，規(guī)劃高度為建筑高度，包含了女兒墻，而消防高度指屋面的高度，會(huì)低于規(guī)劃高度。

花姐找到三個(gè)例子來(lái)印證：

A、2023年11月1日公示的舊版云帆汀瀾圖紙顯示，東地塊（6004號(hào)）西北角住宅樓的規(guī)劃高度為27.3米，消防高度為26.95米；

B、2024年11月29日公示的北京隅西頌圖紙顯示，4#的建筑高度為52.6米，消防高度為51.83米；

C、2025年8月8日公示的國(guó)譽(yù)星城圖紙顯示，1-6#的建筑高度為33.15米，消防高度為33米。

這三個(gè)例子表明，消防高度是低于規(guī)劃高度的。

棲澐灣報(bào)規(guī)圖規(guī)劃高度和消防高度“等高”，意味著它故意不做女兒墻，擔(dān)心影響日照問(wèn)題。

不僅如此，西地塊（6003號(hào)）的11#還出現(xiàn)了烏龍，東面兩個(gè)單元的消防高度標(biāo)錯(cuò)了位置，不應(yīng)該標(biāo)北面的退臺(tái)高度，應(yīng)標(biāo)在10F的地方，也不是27米。

設(shè)計(jì)師實(shí)在是太粗心了，要打板子。

相反的間距標(biāo)法

如果說(shuō)棲澐灣的規(guī)劃和消防高度標(biāo)記是粗心，那么它的樓間距標(biāo)法，很可能是故意的。

建筑間距一般包含兩種類型：

一種是遮擋建筑為板式建筑的間距，建筑間距是指長(zhǎng)邊之間間距，并根據(jù)長(zhǎng)邊與正南北向夾角不同，執(zhí)行相應(yīng)的折減系數(shù)；

另一種是遮擋建筑為塔式建筑的間距，是指塔樓與被遮擋建筑正南北方向之間間距。

花姐發(fā)現(xiàn)，棲澐灣新舊兩版報(bào)規(guī)圖，在標(biāo)記樓間距手法截然不同。

1、舊版圖紙，都是按長(zhǎng)邊方向標(biāo)樓間距；2、新版圖紙，都是按照正南正北標(biāo)樓間距。

到底哪個(gè)對(duì)呢？

很顯然，舊版圖紙的標(biāo)法是正確的。因?yàn)?，不論新版還是舊版圖紙，都是板樓為主，就必須按照長(zhǎng)邊方向標(biāo)間距。

對(duì)于新版圖紙，花姐按長(zhǎng)邊方向畫了一張間距圖，樓間距比也都是達(dá)標(biāo)的。

令人十分納悶的是，為什么新版圖紙非得按正南正北標(biāo)呢？

這幾乎是一個(gè)設(shè)計(jì)師不太可能犯的低級(jí)錯(cuò)誤。

棲澐灣雖有很多讓人看不懂的地方，但對(duì)北投置業(yè)而言，它好歹在緩慢的向前推進(jìn)著。

從拿地那天算起，它用在棲澐灣身上的時(shí)間，已過(guò)去了32個(gè)月。