hi~好久不見，我是二娃！

今天正月初八，是一個(gè)非常喜慶和美好的日子。

為啥這么說(shuō)呢？

一來(lái)，作為新年開工的第一天，今天，可以領(lǐng)到老板的開工利是大紅包，自然是開心的！

◆ 今天領(lǐng)的開工利是紅包

二來(lái)，更加激動(dòng)人心的事情也即將而來(lái)，那就是，廣州跑馬場(chǎng)地塊，將于明天正式拍賣！

這意味著，2026年的廣州樓市，一出場(chǎng)就是王炸！

所以，它的拍賣結(jié)果，不僅能成為廣州樓市的風(fēng)向標(biāo)，更有可能成為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，意義非凡。

◆ 跑馬場(chǎng)地塊位置示意圖

關(guān)于這塊地，外界傳聞?dòng)泻芏?，猜測(cè)和疑問(wèn)也很多。今天下午5點(diǎn)，就是競(jìng)拍報(bào)名的最后時(shí)間了，5點(diǎn)之后就能確定明天哪些開發(fā)商會(huì)參與爭(zhēng)奪地塊了。

那趕在這個(gè)之前，二娃針大家最關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題，來(lái)說(shuō)說(shuō)我的感受和預(yù)判（個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考）。

第一、這塊地，究竟誰(shuí)拿下的可能性最大？

據(jù)我所知，截止目前，有意向競(jìng)拍這塊地的開發(fā)商有不少，其中包含：越秀、保利、華潤(rùn)，以及其他房企......

但最有可能拿下這塊地的開發(fā)商，我認(rèn)為是越秀或保利。而越秀拿下的概率還稍稍大一點(diǎn)。

為啥呢？

一來(lái)，這塊地的起拍總價(jià)太高，186億起拍，最后破200億應(yīng)該不難。而目前，廣州有這個(gè)資金實(shí)力的開發(fā)商，其實(shí)不多。也就越秀保利的荷包強(qiáng)點(diǎn)了。

而且，最終拿地后，也很有可能會(huì)組成聯(lián)合體，分?jǐn)傄幌沦Y金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

◆ 目前跑馬場(chǎng)地塊拆遷進(jìn)度（二娃拍攝，禁止盜圖）

二來(lái)，這塊地前期都是越秀深度參與，包括做地，都是越秀在做，目前已經(jīng)投入了很多錢進(jìn)去了，SKP也是他們牽頭在談。

所以，最后不管是誰(shuí)拿下這塊地，都不可能和越秀無(wú)關(guān)。

如果最后是越秀拿下，那樓面價(jià)和總價(jià)，也不可能低。保利一定會(huì)拱火加價(jià)“抬轎子”，推高這塊地的成本。

畢竟，珠城東可是保利的大本營(yíng)啊，保利玥璽灣、保利華創(chuàng)都薈天珺、保利天曜，均在旁邊。

所以，站在保利角度來(lái)看，這塊地必須力爭(zhēng)拿下！一旦拿下來(lái)了，那今年廣州的豪宅市場(chǎng)，基本就是保利說(shuō)了算，完全掌握了珠金琶的定價(jià)權(quán)。

即便沒有拿到，那也要使勁兒拱高這塊地的價(jià)格。因?yàn)?，跑馬場(chǎng)未來(lái)必須賣貴，而且只能賣貴！否則對(duì)保利其他三個(gè)盤都不利。甚至對(duì)保利冼村項(xiàng)目影響都挺大。

為此，保利集團(tuán)對(duì)這塊地的競(jìng)價(jià)權(quán)限，也是放到了最大。

當(dāng)然咯，跑馬場(chǎng)地塊也不是一定得是越秀或者保利拿，萬(wàn)一它被華潤(rùn)拿下了也不錯(cuò)。

華潤(rùn)的開發(fā)商實(shí)力，品質(zhì)，還是很不錯(cuò)的。它在這里再搞一個(gè)萬(wàn)象城，也是完全符合地塊出讓要求的呀！

那么，你們更希望越秀拿地，還是保利？亦或是華潤(rùn)置地呢？

◆ 地塊出讓條件截圖

第二、這塊地，會(huì)拍到什么價(jià)格？

因?yàn)槊魈觳耪介_拍，最后成交價(jià)無(wú)法得知，但從這個(gè)地塊的地段和條件來(lái)看，我認(rèn)為明天大概率會(huì)創(chuàng)下兩個(gè)“紀(jì)錄”。

1）2026年全國(guó)總價(jià)地王，一定會(huì)在明天誕生！

畢竟，2026年到現(xiàn)在為止，僅2個(gè)月，北上廣深成交的地價(jià)破100億的還沒有。所以，跑馬場(chǎng)地塊一旦成交，那就坐實(shí)了今年全國(guó)總價(jià)地王的頭銜。

如果放大范圍，不僅限于2026年，跑馬場(chǎng)地塊的成交總價(jià)，也是可能沖擊進(jìn)全國(guó)TOP3行列內(nèi)的。

因?yàn)槟壳皝?lái)看，全國(guó)總價(jià)地王前3名分別是：上海439.5億的徐匯東安城市更新項(xiàng)目、上海310.5億的西岸金融城項(xiàng)目、以及255億的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。

2）廣州“新地王”，可能會(huì)在明天誕生！

截止目前為止，廣州總價(jià)地王前5分別是：255億的亞運(yùn)城地塊、197億的番禺長(zhǎng)隆萬(wàn)博地塊、188億的廣船地塊、186億的南方面粉廠地塊、以及132億的品秀星圖地塊。

那我們已知，跑馬場(chǎng)地塊起拍價(jià)就高達(dá)186億了，所以，破200億基本是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

至于最后成交，是230億，250億，還是超過(guò)255億，那就得看明天開發(fā)商的激情和膽大了。

如果超過(guò)255億，那么，廣州樓面總價(jià)新地王，就將正式誕生！

另外，據(jù)二娃了解，商業(yè)用地及配建不產(chǎn)生溢價(jià)，統(tǒng)一按照1.8萬(wàn)/㎡的成本價(jià)計(jì)算，拍地競(jìng)價(jià)的溢價(jià)部分，都算在住宅上面。

所以，目前按照186億起拍價(jià)來(lái)算，跑馬場(chǎng)地塊起始樓面價(jià)就已經(jīng)高達(dá)6.32萬(wàn)/㎡了，快接近保利玥璽灣的樓面價(jià)了。

如果210億成交的話，溢價(jià)率約12.66%，住宅樓面價(jià)將為7.38萬(wàn)/㎡。

如果223億成交的話，溢價(jià)率為19.63%，住宅樓面價(jià)將為7.96萬(wàn)/㎡。

也就是說(shuō)，一旦總價(jià)去到214億，那么跑馬場(chǎng)地塊，就已經(jīng)是廣州新地王了！樓面單價(jià)的新地王！

因?yàn)樗鸵呀?jīng)超過(guò)琶洲的越秀華樾了！7.56萬(wàn)/㎡。

第三、SKP，已經(jīng)確定下來(lái)了嗎？

我的回答是：沒確定！

能確定的就是，跑馬場(chǎng)一定會(huì)帶來(lái)一個(gè)高端的商業(yè)綜合體，但最終會(huì)不會(huì)是SKP，這個(gè)不敢保證。

只能說(shuō)，目前在談的確實(shí)是他，但并沒有定下來(lái)。雙方還在博弈中。反正二娃從小道消息聽說(shuō)，SKP意愿沒有那么強(qiáng)，尤其是現(xiàn)在這種環(huán)境，賬有點(diǎn)算不過(guò)來(lái)。

所以，在沒有完全確定下來(lái)，大家期望值盡量放低一點(diǎn)。

◆ 跑馬場(chǎng)官方規(guī)劃示意圖（僅供參考，請(qǐng)以最終呈現(xiàn)效果為準(zhǔn)）

再說(shuō)了，SKP最后不來(lái)，也并不見得是壞事啊。我倒是更喜歡華潤(rùn)萬(wàn)象系商業(yè)，或者新鴻基的商業(yè)。

而根據(jù)拿地條件，其實(shí)華潤(rùn)也完全符合的。要是華潤(rùn)拿下，或者越秀+華潤(rùn)聯(lián)合體。保利+華潤(rùn)聯(lián)合體，一樣可以搞的。

廣州在珠江新城搞個(gè)萬(wàn)象城，難道不好嗎？你們說(shuō)是不？

第四、買保利玥璽灣，還是等馬場(chǎng)？

這個(gè)問(wèn)題，得看個(gè)人喜好和需求。

雖然，保利玥璽灣的客戶人群和跑馬場(chǎng)的買家，會(huì)有一定的重合，但總體來(lái)說(shuō)，還是有差別。

在二娃看來(lái)，跑馬場(chǎng)的產(chǎn)品，面積大概率不會(huì)比玥璽灣大，總價(jià)段會(huì)更親民一些（單價(jià)則未必），然后選擇跑馬場(chǎng)的人，相對(duì)會(huì)更年輕一些，還屬于事業(yè)奮斗期，要么是富二代，要么是創(chuàng)一代的new money，亦或是上市公司的股東和高層。

這一群人，既要考慮舒適性，房子增值保值性，同時(shí)也在意配套和交通的便捷性。

而保利玥璽灣的買家呢，更側(cè)重于old money，年紀(jì)相比之下會(huì)更大一些，大部分都是已經(jīng)很成功的企業(yè)老板了。他們不喜歡太嘈雜，燈紅酒綠的生活，更注重私密性，宜居性和舒適性，更看重江景等自然資源，喜歡安靜。

◆ 保利玥璽灣效果圖

至于到底怎么選，哪個(gè)樓盤更有潛力，更值得入手，文章里二娃就不多少了，因?yàn)檎f(shuō)太直白會(huì)得罪人。

想在珠城買房的朋友可以和二娃交個(gè)朋友（wsfew2025），我們可以私下交流。

第五、保利冼村項(xiàng)目和跑馬場(chǎng)比，選擇誰(shuí)？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，好像還挺有爭(zhēng)議的。

很多人覺得保利冼村項(xiàng)目的地段更好，因?yàn)樗挥趶V州珠江新城最核心的中區(qū)，配套和交通是看得見的，所見即所得，確定性更強(qiáng)。

目前廣州最好的配套，全都在冼村附近，城市景觀也更漂亮。

但也有很多人，更看好跑馬場(chǎng)，認(rèn)為冼村項(xiàng)目所在的位置，有點(diǎn)過(guò)時(shí)了。配套成熟是成熟，但問(wèn)題就在于，過(guò)于成熟了，沒有了想象和成長(zhǎng)空間了，有點(diǎn)過(guò)時(shí)了。

廣州未來(lái)10年的紅利，一定是屬于珠城東的時(shí)代。

對(duì)此，你們?cè)趺纯茨?？你們希望明天，誰(shuí)能拿下這塊地，最不希望誰(shuí)拿這塊地？歡迎留言評(píng)論！