hi~好久不見，我是二娃！

今天正月初八，是一個非常喜慶和美好的日子。

為啥這么說呢？

一來，作為新年開工的第一天，今天，可以領到老板的開工利是大紅包，自然是開心的！

◆ 今天領的開工利是紅包

二來，更加激動人心的事情也即將而來，那就是，廣州跑馬場地塊，將于明天正式拍賣！

這意味著，2026年的廣州樓市，一出場就是王炸！

所以，它的拍賣結果，不僅能成為廣州樓市的風向標，更有可能成為全國樓市的風向標，意義非凡。

◆ 跑馬場地塊位置示意圖

關于這塊地，外界傳聞有很多，猜測和疑問也很多。今天下午5點，就是競拍報名的最后時間了，5點之后就能確定明天哪些開發(fā)商會參與爭奪地塊了。

那趕在這個之前，二娃針大家最關注的幾個問題，來說說我的感受和預判（個人觀點，僅供參考）。

第一、這塊地，究竟誰拿下的可能性最大？

據(jù)我所知，截止目前，有意向競拍這塊地的開發(fā)商有不少，其中包含：越秀、保利、華潤，以及其他房企......

但最有可能拿下這塊地的開發(fā)商，我認為是越秀或保利。而越秀拿下的概率還稍稍大一點。

為啥呢？

一來，這塊地的起拍總價太高，186億起拍，最后破200億應該不難。而目前，廣州有這個資金實力的開發(fā)商，其實不多。也就越秀保利的荷包強點了。

而且，最終拿地后，也很有可能會組成聯(lián)合體，分攤一下資金壓力和風險。

◆ 目前跑馬場地塊拆遷進度（二娃拍攝，禁止盜圖）

二來，這塊地前期都是越秀深度參與，包括做地，都是越秀在做，目前已經(jīng)投入了很多錢進去了，SKP也是他們牽頭在談。

所以，最后不管是誰拿下這塊地，都不可能和越秀無關。

如果最后是越秀拿下，那樓面價和總價，也不可能低。保利一定會拱火加價“抬轎子”，推高這塊地的成本。

畢竟，珠城東可是保利的大本營啊，保利玥璽灣、保利華創(chuàng)都薈天珺、保利天曜，均在旁邊。

所以，站在保利角度來看，這塊地必須力爭拿下！一旦拿下來了，那今年廣州的豪宅市場，基本就是保利說了算，完全掌握了珠金琶的定價權。

即便沒有拿到，那也要使勁兒拱高這塊地的價格。因為，跑馬場未來必須賣貴，而且只能賣貴！否則對保利其他三個盤都不利。甚至對保利冼村項目影響都挺大。

為此，保利集團對這塊地的競價權限，也是放到了最大。

當然咯，跑馬場地塊也不是一定得是越秀或者保利拿，萬一它被華潤拿下了也不錯。

華潤的開發(fā)商實力，品質，還是很不錯的。它在這里再搞一個萬象城，也是完全符合地塊出讓要求的呀！

那么，你們更希望越秀拿地，還是保利？亦或是華潤置地呢？

◆ 地塊出讓條件截圖

第二、這塊地，會拍到什么價格？

因為明天才正式開拍，最后成交價無法得知，但從這個地塊的地段和條件來看，我認為明天大概率會創(chuàng)下兩個“紀錄”。

1）2026年全國總價地王，一定會在明天誕生！

畢竟，2026年到現(xiàn)在為止，僅2個月，北上廣深成交的地價破100億的還沒有。所以，跑馬場地塊一旦成交，那就坐實了今年全國總價地王的頭銜。

如果放大范圍，不僅限于2026年，跑馬場地塊的成交總價，也是可能沖擊進全國TOP3行列內(nèi)的。

因為目前來看，全國總價地王前3名分別是：上海439.5億的徐匯東安城市更新項目、上海310.5億的西岸金融城項目、以及255億的廣州亞運城項目。

2）廣州“新地王”，可能會在明天誕生！

截止目前為止，廣州總價地王前5分別是：255億的亞運城地塊、197億的番禺長隆萬博地塊、188億的廣船地塊、186億的南方面粉廠地塊、以及132億的品秀星圖地塊。

那我們已知，跑馬場地塊起拍價就高達186億了，所以，破200億基本是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

至于最后成交，是230億，250億，還是超過255億，那就得看明天開發(fā)商的激情和膽大了。

如果超過255億，那么，廣州樓面總價新地王，就將正式誕生！

另外，據(jù)二娃了解，商業(yè)用地及配建不產(chǎn)生溢價，統(tǒng)一按照1.8萬/㎡的成本價計算，拍地競價的溢價部分，都算在住宅上面。

所以，目前按照186億起拍價來算，跑馬場地塊起始樓面價就已經(jīng)高達6.32萬/㎡了，快接近保利玥璽灣的樓面價了。

如果210億成交的話，溢價率約12.66%，住宅樓面價將為7.38萬/㎡。

如果223億成交的話，溢價率為19.63%，住宅樓面價將為7.96萬/㎡。

也就是說，一旦總價去到214億，那么跑馬場地塊，就已經(jīng)是廣州新地王了！樓面單價的新地王！

因為它就已經(jīng)超過琶洲的越秀華樾了！7.56萬/㎡。

第三、SKP，已經(jīng)確定下來了嗎？

我的回答是：沒確定！

能確定的就是，跑馬場一定會帶來一個高端的商業(yè)綜合體，但最終會不會是SKP，這個不敢保證。

只能說，目前在談的確實是他，但并沒有定下來。雙方還在博弈中。反正二娃從小道消息聽說，SKP意愿沒有那么強，尤其是現(xiàn)在這種環(huán)境，賬有點算不過來。

所以，在沒有完全確定下來，大家期望值盡量放低一點。

◆ 跑馬場官方規(guī)劃示意圖（僅供參考，請以最終呈現(xiàn)效果為準）

再說了，SKP最后不來，也并不見得是壞事啊。我倒是更喜歡華潤萬象系商業(yè)，或者新鴻基的商業(yè)。

而根據(jù)拿地條件，其實華潤也完全符合的。要是華潤拿下，或者越秀+華潤聯(lián)合體。保利+華潤聯(lián)合體，一樣可以搞的。

廣州在珠江新城搞個萬象城，難道不好嗎？你們說是不？

第四、買保利玥璽灣，還是等馬場？

這個問題，得看個人喜好和需求。

雖然，保利玥璽灣的客戶人群和跑馬場的買家，會有一定的重合，但總體來說，還是有差別。

在二娃看來，跑馬場的產(chǎn)品，面積大概率不會比玥璽灣大，總價段會更親民一些（單價則未必），然后選擇跑馬場的人，相對會更年輕一些，還屬于事業(yè)奮斗期，要么是富二代，要么是創(chuàng)一代的new money，亦或是上市公司的股東和高層。

這一群人，既要考慮舒適性，房子增值保值性，同時也在意配套和交通的便捷性。

而保利玥璽灣的買家呢，更側重于old money，年紀相比之下會更大一些，大部分都是已經(jīng)很成功的企業(yè)老板了。他們不喜歡太嘈雜，燈紅酒綠的生活，更注重私密性，宜居性和舒適性，更看重江景等自然資源，喜歡安靜。

◆ 保利玥璽灣效果圖

至于到底怎么選，哪個樓盤更有潛力，更值得入手，文章里二娃就不多少了，因為說太直白會得罪人。

想在珠城買房的朋友可以和二娃交個朋友（wsfew2025），我們可以私下交流。

第五、保利冼村項目和跑馬場比，選擇誰？

對于這個問題，好像還挺有爭議的。

很多人覺得保利冼村項目的地段更好，因為它位于廣州珠江新城最核心的中區(qū)，配套和交通是看得見的，所見即所得，確定性更強。

目前廣州最好的配套，全都在冼村附近，城市景觀也更漂亮。

但也有很多人，更看好跑馬場，認為冼村項目所在的位置，有點過時了。配套成熟是成熟，但問題就在于，過于成熟了，沒有了想象和成長空間了，有點過時了。

廣州未來10年的紅利，一定是屬于珠城東的時代。

對此，你們怎么看呢？你們希望明天，誰能拿下這塊地，最不希望誰拿這塊地？歡迎留言評論！