作者 | 飛天小女警文章來源 | 格隆匯樓市

只有開工大吉，沒有開門喜報(bào)，深圳樓市的“早春”到了嗎？

春節(jié)市場(chǎng)成色

春節(jié)過完了，大家最關(guān)心的還是“春節(jié)樓市如何”。

數(shù)據(jù)上看，似乎還不錯(cuò)。

根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，春節(jié)假期前15天新房住宅門店看房量同比上漲25%，簽約量同比上漲53%，二手住宅看房量同比上漲53%，簽約量同比上漲37%。

透過個(gè)別樓盤的看房反饋也可以看到，位置不錯(cuò)的項(xiàng)目無論如何都會(huì)有零星家庭趁著春節(jié)假期出門看房，并且項(xiàng)目春節(jié)不打烊也接待不少批次客戶。

所以數(shù)據(jù)上看還可以，但真正的市場(chǎng)，其實(shí)見微知著。

今天是假期正式開工的第一天，按照慣例，開門第一天各大樓盤銷售除了在朋友圈發(fā)“開工大吉”的喜報(bào)，多少也會(huì)順帶發(fā)一下整個(gè)春節(jié)售樓部的戰(zhàn)績(jī)。

比如發(fā)發(fā)春節(jié)期間不打烊，接待了多少組來訪客戶，春節(jié)期間銷控的套數(shù)，春節(jié)期間項(xiàng)目的成交總金額，又或者是項(xiàng)目的某棟清盤，或者面積段典型戶型成交等。

但今年小女警的朋友圈里，只見“開工大吉”，不見春節(jié)不打烊的戰(zhàn)績(jī)。

好像整個(gè)春節(jié)，各大項(xiàng)目都相互私下約好了一般，都沒什么動(dòng)靜。

事實(shí)上，今年深圳各大樓盤都保持往年的營(yíng)業(yè)節(jié)奏，幾十個(gè)新房售樓部線下線上春節(jié)都不打烊。

不打烊的情況下，也不見“戰(zhàn)績(jī)”喜報(bào)的蹤跡。

要知道，其他城市的售樓部，甚至官方也都發(fā)布了春節(jié)的成績(jī)數(shù)據(jù)。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，2026年2月1—23日深圳樓市新房住宅累計(jì)網(wǎng)簽1068套，二手住宅網(wǎng)簽1723套。雖然未滿月，剩余幾天成交，即使網(wǎng)簽數(shù)據(jù)翻一番，今年春節(jié)月份也比去年春節(jié)月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)少不少，新房住宅能夠站上2000套、二手住宅能夠站上2500套就算不錯(cuò)了。

所以，春節(jié)假期不打烊的成績(jī)不怎么發(fā)了，即使不看數(shù)據(jù)，也應(yīng)該能感受到真實(shí)的市場(chǎng)情況。

不過，今年春節(jié)假期相比過往春節(jié)假期有所延長(zhǎng)，也有一定的影響。

即使到了大年初八，相當(dāng)一部分人依然未返深，餐飲及一些實(shí)體門店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶絕大部分也未開業(yè)，說明深圳還未真正“復(fù)蘇開工”，整個(gè)市場(chǎng)活躍起來，起碼需要到3月。

（深圳街頭商鋪實(shí)拍）

而市場(chǎng)的數(shù)據(jù)感知，都有一定的滯后性，從買房群體看房、交付定金、正式簽署購(gòu)房合同、申請(qǐng)銀行放款，到政府網(wǎng)簽備案，每一步都需要時(shí)間，春節(jié)期間的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，按道理也需要延后到3月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

所以，開年的首周表現(xiàn)或者首月表現(xiàn)，更值得關(guān)注，更能衡量“市場(chǎng)的小陽春是否會(huì)出現(xiàn)”。

市場(chǎng)真實(shí)溫度

如果年前就一直在看房，相信是能感受到市場(chǎng)的一些深刻變化的。

今年1月的成交量確實(shí)表現(xiàn)得不錯(cuò)了，二手住宅成交套數(shù)站上5000套市場(chǎng)的枯榮線。

但很明顯，這是建立在以價(jià)換量以及需求前置的基礎(chǔ)之上。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年1月70城商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄，但深圳的新房住宅價(jià)格指數(shù)1月環(huán)比下降0.4%，同比下降4.9%，二手房住宅價(jià)格指數(shù)1月環(huán)比下降0.6%，同比下降6.5%。

說明1月深圳的新房及二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)調(diào)整。

說白了，還是便宜有性價(jià)比的房子在走量。

真正改善或者總價(jià)超過500萬的成交量并不多，從中介的交易記錄來看，500萬以上的成交記錄，明顯少于200萬—300萬這個(gè)總價(jià)區(qū)間的記錄。

因?yàn)楦纳迫后w，對(duì)市場(chǎng)更為敏感，看不到明朗的轉(zhuǎn)變，不會(huì)輕易出手。

所以市場(chǎng)要真正逆轉(zhuǎn)，關(guān)鍵得看改善型需求什么時(shí)候集中啟動(dòng)。

其次，一些有性價(jià)比的二手房，帶學(xué)區(qū)的品質(zhì)房源，成交量明顯，最主要受2026年春節(jié)時(shí)間相對(duì)往年靠后影響，導(dǎo)致春季入學(xué)的購(gòu)房需求前置。

畢竟深圳各區(qū)小一、初一報(bào)名時(shí)間通常在每年5月底至6月初，積分計(jì)算截止日期為入學(xué)當(dāng)年4月30日，家長(zhǎng)需在4月底前完成房產(chǎn)過戶或租賃憑證辦理，才能確保孩子順利入學(xué)。若節(jié)后3月購(gòu)房，那么預(yù)留完成交易流程的時(shí)間可能就不太夠而影響孩子上學(xué)。

所以也可以看到，中介渠道上1月份的成交記錄中，不乏各個(gè)片區(qū)中帶有學(xué)區(qū)性質(zhì)的房源成交。

比如愉天小區(qū)，1991年的板樓，是羅湖深圳中學(xué)學(xué)區(qū)范圍的典型小區(qū)，1月成交了一套不到30平的面積戶型；

比如金亨利瑜璟苑，2019年板塔樓結(jié)合的小區(qū)，是龍華深圳高級(jí)中學(xué)北校區(qū)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的典型小區(qū)，1月成交一套約88平戶型。

再比如位于福田石廈的石廈花園，是2018年的塔樓，對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)范圍是福田區(qū)紅嶺教育集團(tuán)石廈中學(xué)+福田區(qū)荔園小學(xué)（眾孚），1月成交兩套房源，一套約61平，一套約72平。

還有位于福田園嶺的園嶺新村，1984年的板樓，對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)是園嶺小學(xué)+紅嶺中學(xué)，房齡即使超過40年，今年1月也連續(xù)成交了3套房源。

所以，理論上看，今年1月的成交量，也有一部分成交是入學(xué)需求前置了。

換句話說，眼下的市場(chǎng)不在于春節(jié)短暫的表現(xiàn)如何，節(jié)前節(jié)后市場(chǎng)出現(xiàn)搖擺都挺正常。

季節(jié)性、假期性波動(dòng)一直都在。