現(xiàn)在上海新房就靠市區(qū)撐著，舊改越來越重要。

2026年，上海動(dòng)遷繼續(xù)高歌猛進(jìn)。

浦東新區(qū)還沒公示，已經(jīng)公示部分今年是1262億元，去年是1344億元。

比去年略少，是因?yàn)樾靺R大幅縮水300億元。

當(dāng)然也不能說徐匯啞火了，只能說2025年徐匯太逆天，現(xiàn)在恢復(fù)正常。

徐匯區(qū)2025年集中攻堅(jiān)了東安新村、江南新村兩個(gè)超大項(xiàng)目，階段性任務(wù)已經(jīng)完成。

2026年只有南站周邊、吳中路一帶有零散地塊。

東安新村項(xiàng)目實(shí)在太大，能提供1400套以上豪宅，還有大量商辦，可能要消化幾年。

現(xiàn)在首開的211套住宅都沒賣完。

徐匯濱江一帶什么時(shí)候再大面積拆遷，要看安瀾上海是不是給力。

安瀾上海如果一炮而紅，像綠城潮鳴東方、香港置地啟元一樣拉高區(qū)域房價(jià)、提升區(qū)域口碑、快速清盤，那徐匯濱江還能高歌猛進(jìn)。

目前看來不達(dá)預(yù)期，價(jià)格沒拉上去，影響力也沒提起來。

黃浦、楊浦下滑也很嚴(yán)重。

黃浦跟徐匯一樣，存量項(xiàng)目沒清盤，影響了后續(xù)開發(fā)。

高福里還有房子，露香園還沒開發(fā)完，綠城黃浦ONE、海玥黃浦源都沒賣完。

馬上翠湖七期要來，還有一大堆風(fēng)貌別墅。

存量項(xiàng)目影響了動(dòng)遷信心。

楊浦區(qū)大幅下滑，是因?yàn)槿ツ陝?dòng)遷不順利。

2025年楊浦預(yù)算76.7億元，全年執(zhí)行金額35.35 億元，不足預(yù)算的50%。

2026年預(yù)算直接縮減至28.11億元。

借助幾大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，楊浦在房地產(chǎn)市場呼風(fēng)喚雨，土地收入高了動(dòng)遷也快了。

現(xiàn)在成片二級(jí)舊里以下房屋改造已基本完成，剩下的不好拆了，速度就慢了。

楊浦房地產(chǎn)市場也冷了下來，庫存新房達(dá)到100萬方，這些房子賣完前沒太大信心拿地。

2026年的主角不是徐匯，是普陀，由小透明直接翻身第一名。

過去幾年普陀動(dòng)遷不多，是因?yàn)樵诖罅﹂_發(fā)桃浦。

有桃浦這樣成片的空地，直接賣地多簡單。

現(xiàn)在桃浦熄火了，開發(fā)了四年，普通住宅一個(gè)清盤的都沒有（《上海樓市四大困難戶》）。

普陀果斷把注意力放到了真如、甘泉宜川、曹楊新村。

可不嘛，長風(fēng)剛開發(fā)完，桃浦搞不動(dòng)了，還能搞哪去？

甘泉宜川區(qū)域甘陵小區(qū)一至三號(hào)地塊已經(jīng)100%簽約，曹楊二村、三村、七村也在啟動(dòng)舊改。

所以預(yù)算都是根據(jù)項(xiàng)目走的，有大項(xiàng)目預(yù)算就高了。

某一年數(shù)據(jù)有偶然性，要看動(dòng)遷速度還得看中長周期。

上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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中長期徐匯還是遙遙領(lǐng)先。

2025年拆遷和征地補(bǔ)償執(zhí)行情況還沒公布，我們只能拿預(yù)算分析。

近5年徐匯、黃浦還是拆遷大戶，開發(fā)速度最快。

長寧沒搭上這次動(dòng)遷快車，都知道原因。

沒想到靜安也被落下了。

靜安合并閘北后應(yīng)該有足夠的發(fā)展空間，不知道為何發(fā)展速度一直不快。

到現(xiàn)在也沒把原閘北地區(qū)拉成一線，西藏北路始終是中產(chǎn)社區(qū)。

原來靜安、黃浦肩膀一邊高，現(xiàn)在黃浦已經(jīng)領(lǐng)先很多。

甚至徐匯也要超過靜安了。

當(dāng)然熱鬧都是市區(qū)的，郊區(qū)全面落后。

有個(gè)原因是郊區(qū)土地便宜，動(dòng)遷成本低，看數(shù)額不公平。

看土拍數(shù)量、面積最公平，2022年后郊區(qū)土拍確實(shí)放緩了。

只有市區(qū)還在增長。

原因很多，市里支持起到了很大作用。

今年市級(jí)統(tǒng)籌預(yù)算翻倍，達(dá)到了390億元。

市里會(huì)根據(jù)各區(qū)情況，給與各個(gè)項(xiàng)目30-70%的補(bǔ)助。

市里預(yù)算越高，話語權(quán)越大，也能看出上海對(duì)舊改這件事的重視。

未來房地產(chǎn)發(fā)展方向已經(jīng)明牌了，舊改是兩大動(dòng)力之一。

上海的重視不僅體現(xiàn)在預(yù)算，還嘗試了很多新的手段。

房票安置、老破小以舊換新等等。

即使動(dòng)遷預(yù)算不增加，動(dòng)遷也會(huì)提速，這些新手段省了不少錢。

2026年，上海的動(dòng)遷還是遙遙領(lǐng)先。

很多人說沒意思，市區(qū)動(dòng)遷都建豪宅，跟老百姓沒關(guān)系。

其實(shí)跟每個(gè)人都息息相關(guān)。

拆遷和征地補(bǔ)償執(zhí)行預(yù)算超過千億的只有上海。

2025年3000萬以上豪宅，上海占全國一半多。

5000萬以上豪宅，上海占全國三分之二。

5000萬以上的成交套數(shù)，北京只有上海十分之一。

這對(duì)上海是天大的好事。

不管豪宅你住不住，拆了棚戶區(qū)、老房子建豪宅，市區(qū)城市環(huán)境確實(shí)全面提升了。

你去看看黃浦新天地，再去看看北京二環(huán)內(nèi)，你會(huì)選擇哪里定居？

這些有錢人匯集過來，也拉動(dòng)了消費(fèi)，提供了工作崗位。

更重要的是，這些有錢人給上海貢獻(xiàn)了土拍收入。

截至目前，全中國共11次土拍樓面價(jià)超過10萬，其中10次在上海。

上海雖然土地出讓數(shù)量下滑，土地出讓金卻上升了。

2025年上海土拍收入2440億元，北京只有1400億元，深圳不到300億。

上海收的這2440億元，都是自己支配，大部分都用在城市建設(shè)上，上海會(huì)更加宜居。

說白了上海用全國有錢人的錢，給自己城市做建設(shè)。

這些土拍收入，很多轉(zhuǎn)移支付給了動(dòng)遷戶，拆遷補(bǔ)償款比賣掉老房子要多很多。

這些錢誰給的？全國的有錢人。

很多人說自己付出了代價(jià)，搬離了熟悉的生活區(qū)域。

現(xiàn)在所有動(dòng)遷都是自愿的，不存在強(qiáng)拆，大家都是理性決策。

而且這些舊改項(xiàng)目不僅是豪宅，通常還會(huì)配建商業(yè)、辦公、公共設(shè)施，這些也實(shí)打?qū)嵉奶嵘松虾８偁幜Α?/p>

房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，剛性需求越來越少，存量住房更新越來越多。

上海的城市更新速度全國領(lǐng)先，是上海提升競爭力的最大機(jī)會(huì)。

其他城市不是不想舊改，是困難實(shí)在太大。

有錢人也喜歡北京，但是二環(huán)內(nèi)拆不動(dòng)。

二環(huán)內(nèi)限高45米，建不了高層住宅，長安街沿線全部限高。

拆低層住宅建低層住宅，純虧錢，沒人搞。

上海市區(qū)拆了老房子，建了很多超高層，提高了容積率才出現(xiàn)了利潤空間。

有利潤動(dòng)遷才能做起來。

深圳也想做，也做不動(dòng)。深圳都是城中村，有很多產(chǎn)權(quán)問題，產(chǎn)權(quán)不清、手續(xù)不全、違建現(xiàn)象太多。

這個(gè)怎么搞，一套房子產(chǎn)權(quán)糾紛就很頭痛，幾百幾千套完全無解。

深圳購買力也不行。

珠三角龍頭是香港，很多有錢人去香港定居了。

深圳還面臨廣州競爭，雖然經(jīng)濟(jì)比廣州強(qiáng)，但是醫(yī)療、教育廣州有優(yōu)勢。

上班在深圳，看病去廣州。

能形成向心力，又有足夠的新房豪宅供應(yīng)的，只有上海。

上海如果利用這個(gè)機(jī)會(huì)把市區(qū)更新一遍，將提升全球的競爭力。

唯一的問題是，市區(qū)新房也不好賣了。

新房賣不動(dòng)，土地就賣不動(dòng)，動(dòng)遷就會(huì)受到影響。

2026年如何破局，我們將持續(xù)關(guān)注。

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