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2026年2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，內(nèi)容包括三個(gè)方面：進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房公積金貸款政策和完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。

從政策力度上看，本次上海將非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限要求由3年大幅縮短至1年、增加符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)的購(gòu)房套數(shù)、允許持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍群體購(gòu)買1套住房，直接擴(kuò)大了購(gòu)房群體規(guī)模；提高公積金貸款額度，首套最高可達(dá)324萬(wàn)元，同時(shí)優(yōu)化公積金貸款額度認(rèn)定，給予多子女家庭更大支持力度等，整體政策力度較大，且政策更加精細(xì)化。

2月初，，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了積極影響，本次大力度調(diào)整樓市政策，將進(jìn)一步提振市場(chǎng)預(yù)期。2025年，上海高總價(jià)新房成交存在一定透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體壓力仍在，2026年是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一年，上海接連出臺(tái)樓市利好政策，釋放積極信號(hào)，短期市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)“小陽(yáng)春”行情，未來(lái)隨著更多政策落地見(jiàn)效，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先止跌回穩(wěn)。

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【中指解讀】

限購(gòu)政策優(yōu)化更加聚焦外環(huán)內(nèi)，非滬籍居民在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保/個(gè)稅年限要求由3年降至1年，政策力度較大

本次上海限購(gòu)政策調(diào)整涉及三個(gè)方面，一是非滬籍居民在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保/個(gè)稅年限要求由3年降至1年，大幅縮短了時(shí)間年限，外環(huán)外購(gòu)房社保/個(gè)稅要求仍是1年，不限購(gòu)房套數(shù)；二是社保/個(gè)稅滿3年的居民在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房增加1套，可購(gòu)買2套住房；三是持《上海市居住證》滿5年及以上的，無(wú)需提供社保/個(gè)稅證明，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

整體來(lái)看，本次政策延續(xù)漸進(jìn)式、精細(xì)化調(diào)整特點(diǎn)，更加聚焦外環(huán)內(nèi)，直接擴(kuò)大了外環(huán)內(nèi)的住房需求群體規(guī)模，對(duì)外環(huán)內(nèi)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果或更為明顯，外環(huán)外的社保/個(gè)稅年限要求和不限購(gòu)房套數(shù)的政策未變，增加了持《上海市居住證》滿5年及以上的購(gòu)房群體，總購(gòu)房“池子”擴(kuò)大。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，2025年上海新房共成交4.4萬(wàn)套，其中外環(huán)內(nèi)達(dá)1.7萬(wàn)套，占比為38.6%，較2024年提高7.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房共成交21.8萬(wàn)套，外環(huán)內(nèi)成交10.5萬(wàn)套，占比為48.4%，較2024年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，外環(huán)內(nèi)二手房市場(chǎng)份額更大，本次政策對(duì)于穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格預(yù)期將產(chǎn)生更加積極的影響。

表：上海住房限購(gòu)政策新政調(diào)整前后變化

資料來(lái)源：，中指研究院綜合整理

大幅提高公積金貸款額度，首套最高額度可達(dá)324萬(wàn)元

本次上海調(diào)整公積金政策主要涉及提高公積金貸款額度、優(yōu)化公積金貸款套數(shù)認(rèn)定和擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍，其中公積金貸款額度提高幅度較大，首套住房公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，增加了80萬(wàn)，若疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策，首套最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。

購(gòu)買二套住房的家庭，住房公積金貸款額度提升至200萬(wàn)，多子女家庭購(gòu)買第二套住房的，公積金最高貸款額度可上浮20%。

表：上海公積金政策新政調(diào)整前后變化

資料來(lái)源：，中指研究院綜合整理

對(duì)比北京、深圳，本次上海調(diào)整政策后，首套公積金貸款額度與新房套總價(jià)中位數(shù)的比值將提高至接近50%，將較好支撐購(gòu)房者置業(yè)，降低置業(yè)成本，提高住房消費(fèi)意愿和能力。未來(lái)上海公積金首付比例、公積金使用范圍等依然有優(yōu)化空間，進(jìn)一步支持住房消費(fèi)。

表：上海與北京、深圳公積金政策對(duì)比

注：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年北京、上海、深圳新房成交套總價(jià)中位數(shù)分別為588萬(wàn)、670萬(wàn)、488萬(wàn)。

資料來(lái)源：，中指研究院綜合整理

進(jìn)一步優(yōu)化房產(chǎn)稅政策，精準(zhǔn)支持購(gòu)房需求釋放

2025年9月，上海針對(duì)非滬籍家庭優(yōu)化了房產(chǎn)稅政策，非本市戶籍居民家庭購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60m2免稅面積扣除。本次政策進(jìn)一步完善滬籍居民家庭子女購(gòu)房的房產(chǎn)稅政策，明確對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，可見(jiàn)房產(chǎn)稅政策的調(diào)整也更加精細(xì)化，精準(zhǔn)適配支持購(gòu)房需求。

表：上海個(gè)人房產(chǎn)稅政策調(diào)整對(duì)比

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

整體來(lái)看，2025年12月底，北京推出新一輪房地產(chǎn)支持政策，新政后，部分二手房業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)積極變化，二手房掛牌量回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度也有所好轉(zhuǎn)。時(shí)隔兩月，上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市政策，進(jìn)一步降低社保/個(gè)稅年限要求，優(yōu)化公積金和房產(chǎn)稅政策，整體力度較大。當(dāng)前上海限購(gòu)政策較北京更為寬松、公積金政策支持力度也更大，預(yù)計(jì)政策效果也將更為明顯。

2月初，上海在靜安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)較暖的“小陽(yáng)春”行情，未來(lái)隨著更多政策落地見(jiàn)效，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先止跌回穩(wěn)，從而發(fā)揮大城市的帶動(dòng)效用，推動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期改善。北京、上海政策已經(jīng)落地，預(yù)計(jì)深圳也將優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

中指研究院長(zhǎng)期跟蹤中央及全國(guó)各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門(mén)和企業(yè)提供政策監(jiān)測(cè)服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時(shí)幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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