記者丨唐韶葵

編輯丨張敏 駱一帆

2月25日，上海市住建委、房管局、財政局、稅務(wù)局、公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，此次新政從限購政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和房產(chǎn)稅政策完善“三箭齊發(fā)”，涉及7項具體內(nèi)容，簡稱“滬七條”。

受此消息影響，A股和港股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強勁。

截至當天收盤，A股市場方面，我愛我家、華聯(lián)控股、城投控股漲停，珠江股份、特發(fā)服務(wù)、京投發(fā)展等上漲超過5%。華夏幸福、綠地控股、陸家嘴、金地集團跟漲。

港股房地產(chǎn)板塊同步走強，貝殼-W盤中漲幅一度超10%，碧桂園一度漲超8%，綠城中國一度漲超5%。

“滬七條”自2026年2月26日起正式施行。分析人士指出，此次新政以“支持剛性和改善性住房需求”為核心，標志著上海樓市調(diào)控進入全域優(yōu)化的新階段。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，新政覆蓋面擴大，靈活運用多項政策調(diào)整工具，降低購房成本的同時，滿足多樣的剛性和改善需求。其認為，上海房地產(chǎn)市場兼具居住需求支撐與全國資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢。政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長期工作、生活在上海的人群納入合理購房通道。

限購門檻大幅下降

限購調(diào)整形成梯度化購房支持體系。非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房的社?；騻€稅年限要求，從原有的3年縮短至連續(xù)滿1年；對于社?；騻€稅連續(xù)繳納滿3年的非滬籍居民，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，即外環(huán)內(nèi)限購套數(shù)提升至2套。同時，持《上海市居住證》滿5年的非滬籍居民，無需提供社?；騻€稅證明即可在全市限購2套住房。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析指出，非滬籍在外環(huán)內(nèi)購房從3年社保降低到1年，粗略估算可增加購房潛力人群至少增加9萬人，這部分人群屬于剛需群體，對于帶動外環(huán)內(nèi)樓市具有積極作用。

繳納社保或個稅3年以上的非滬籍人士再給予一張房票資格，這對于改善需求釋放具有直接影響。他表示，從近兩年外地人購房行為來看，隨著家庭子女人數(shù)增加對于二套房的需求也在上升。同時，40歲以上的中年外地人群對于居住品質(zhì)及配套要求也在不斷提升，改善需求潛力較大，此次新政對于激發(fā)外地人改善需求釋放也有較大影響。

回顧政策演變歷程，2011年上海首次出臺限購政策，非滬籍家庭需2年內(nèi)累計繳滿1年社保；2016年加碼至連續(xù)5年社保且不可補繳；2019 年臨港新片區(qū)率先試點放松，開啟分區(qū)域調(diào)整序幕；2024年9月外環(huán)外實施“3改1”政策，此次新政則進一步將1年社保門檻延伸至外環(huán)內(nèi)，同時放開多套購房限制，政策寬松力度持續(xù)加碼。

分析人士指出，此次調(diào)整延續(xù)了2019年以來“分區(qū)域、分人群”的放松邏輯，從2016年“5年社保+已婚”的最嚴標準，逐步演進至當前的“1年社保即可購房”，完成了從全面收緊到精準寬松的完整周期。

公積金貸款政策優(yōu)化成為改善型需求的重要支撐。此次新政靈活應(yīng)用公積金工具，意在降低購房成本，將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元大幅提高至240萬元，增幅達50%。同時，還疊加多子女家庭20%上浮政策與綠色建筑15%上浮政策，家庭最高貸款額度可達到324萬元，創(chuàng)下上海公積金貸款額度新高。二套住房公積金貸款最高額度也同步上調(diào)，進一步減輕改善型購房群體的資金壓力。

在貸款套數(shù)認定方面，新政明確已結(jié)清公積金貸款、上海市無房或僅有1套住房的家庭，再次購房可申請公積金貸款，打破了此前的“認貸”限制。值得注意的是，多子女家庭的公積金支持范圍從首套房拓展至二套房，貸款額度最高可上浮20%，與綠色建筑政策疊加后，將有效降低多子女家庭的換房成本。此前上海已試點提取公積金支付購房首付款政策，此次額度提升將形成“提貸并舉”的支持體系。

此外，新政明確自2026年1月1日起，上海戶籍成年子女新購或置換住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。對于未成年時已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的成年子女，在新購或置換住房后仍為家庭唯一住房的，同樣享受免稅政策。

稅務(wù)部門表示，購房人家庭住房情況發(fā)生變化后，符合免稅條件的可重新辦理納稅信息申報認定，從認定次月起調(diào)整納稅，并退還2026年1月1日以后多繳納的稅款。這一政策將有效降低戶籍家庭的置換成本，促進存量住房市場流通。

上海鏈家研究院負責人李根認為，本次“滬七條”是精準、系統(tǒng)、兼顧穩(wěn)市與民生的重磅優(yōu)化。政策以梯度松綁、分區(qū)施策為核心，大幅降低新市民與剛需購房門檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。整體力度適度、邊界清晰，既有效修復(fù)市場預(yù)期、加速二手房與新房聯(lián)動循環(huán)，又堅守“房住不炒”底線，引導(dǎo)需求合理釋放。預(yù)計市場將迎來量升價穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復(fù)窗口，剛需與改善同步受益，上海房地產(chǎn)市場將更快回歸平穩(wěn)健康運行軌道。

“小陽春”行情在望

上海優(yōu)化調(diào)整樓市政策背后，是上海樓市持續(xù)回暖的市場基礎(chǔ)。盧文曦表示，自2025年11月以來，上海存量房交易已連續(xù)3個月保持在2萬套以上的活躍水平，“暖冬” 行情正式確立。其中，2026年1月，上海二手住宅成交2.03萬套，同比增長26.69%，工作日日均網(wǎng)簽量保持在500套以上，雙休日單日超1000套，外郊區(qū)域成交占比超50%，剛需入市保持穩(wěn)定。

剛剛過去的春節(jié)假期，上海樓市表現(xiàn)同樣亮眼。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9天假期內(nèi)，上海新建商品住宅成交4844平方米，比去年春節(jié)假期（7天）提高193.22%，同時顯著高于2023年、2024年春節(jié)假期的水平。

二手房方面，市場情緒持續(xù)升溫，不少中介門店大年初四便開門營業(yè)。據(jù)中介業(yè)務(wù)員反映，客戶帶看節(jié)奏較往年提前，市場對“小陽春”行情充滿期待。在供應(yīng)端，房源掛牌總量持續(xù)縮水，降價“砸盤” 案例明顯減少，房東議價空間收窄，部分熱門區(qū)域出現(xiàn)跳價成交現(xiàn)象，低總價剛需房源成交周期縮短。

盧文曦又指出，上海樓市“暖冬”行情基本確立。這一態(tài)勢得益于政策支持、舊改發(fā)力與保障房建設(shè)等多重因素支持。除了購房政策持續(xù)寬松外，居民換房退個稅政策延續(xù)至2027年底，一季度LPR下調(diào)預(yù)期強烈，為市場提供了流動性支持。同時，上海舊改力度持續(xù)加大，浦東、徐匯、靜安等區(qū)試點收購二手住房用于保障性租賃住房，既優(yōu)化了住房供給結(jié)構(gòu)，又穩(wěn)定了市場交易。

宋紅衛(wèi)分析認為，新政不僅對于新房市場是利好，對于二手房市場影響更大。當前上海樓市已經(jīng)步入存量市場，新房和二手房比例達到1比5，二手房交易活躍度的提升，對于增加一二手市場聯(lián)動性、促進以舊換新、促進整體市場止跌回穩(wěn)都有積極意義。

盧文曦進一步指出，隨著限購門檻降低、信貸成本下降與稅費減免政策落地，被壓抑的購房需求將逐步釋放。當前上海二手房掛牌量已連續(xù) 9個月減少，去化周期縮減至約4個月，供應(yīng)端收縮與需求端釋放形成共振，房價止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)不斷夯實。未來市場將呈現(xiàn)“成交量先行復(fù)蘇，價格結(jié)構(gòu)性分化”的特征，剛需房源與核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望成為復(fù)蘇主力。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，此次新政的落地將進一步鞏固上海樓市的回暖勢頭，3-4月“小陽春”行情的確定性正在增強。上海樓市正處于由“去泡沫”向“筑底企穩(wěn)”的關(guān)鍵拐點，政策組合拳將持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心的作用，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體收窄，二手房市場顯現(xiàn)止跌跡象。其中，一線城市二手住宅價格降幅收窄0.4個百分點，上海二手住宅價格環(huán)比下降0.4%，降幅較上月收窄，市場筑底企穩(wěn)態(tài)勢明顯。

正如盧文曦所言，政策推進有序、落地平穩(wěn)，有望進一步夯實市場向好趨勢，助力樓市加快實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為一線城市的重要風向標，上海樓市的穩(wěn)定表現(xiàn)，也將為全國市場注入更多信心。

（聲明：文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）

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出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀經(jīng)濟報道

編輯丨江佩霞 見習編輯林芊蔚

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