21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎

馬年新春開工后，廣州開年土拍大戲正式上演。

2月26日，廣州今年的重磅地塊馬場地塊進入競價階段。這宗地塊吸引了越秀、保利、招商、華潤置地、珠江實業(yè)、廣州城投、廣州建筑以及廣州地鐵等8家房企的參與，其中5家為廣州本土國企，其余3家為央企。

根據(jù)出讓公告，馬場地塊起始價186.44億元，名義起拍樓面價3.29萬/平方米。其總用地面積約19.45萬平方米，出讓宗地面積17.4萬平方米，計容總建面56.7萬平方米，涵蓋二類居住、商業(yè)、中小學等多種用地性質(zhì)。此外，這宗地塊還將引入一家高端時尚百貨運營企業(yè)。

這宗地塊剛進入報價階段就“火藥味”十足：各家房企“各顯神通”，很快就將價格抬入200億元的關(guān)口。

最終，在長達9個小時的競拍后，這宗地塊被越秀地產(chǎn)順利收入囊中，總價為236億元，僅次于亞運城地塊；樓面價則突破8萬元/平方米，登頂廣州樓面價榜首。

隨著這宗地塊成功出讓，廣州房地產(chǎn)市場也迎來了最具競爭力的項目。未來，這宗地塊將有望刷新保利玥璽灣“日銷百億元”的銷售神話，并在短期內(nèi)提振廣州乃至全國樓市的信心。

馬場地塊從未掛牌之時，市場就已經(jīng)對它充滿期待。馬場地塊被稱為是廣州CBD珠江新城的“絕版地塊”，地理位置以及配套設施十分完善，這也是它受到關(guān)注的原因。

從這宗地塊本身的配置來看，也朝著打造商業(yè)地標的方向前進。

根據(jù)地塊規(guī)劃，將以生態(tài)花園辦公與高端商務總部為載體，打造多元活力的商務新高地。引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”一體化消費鏈，集聚高端商業(yè)資源及潮流體驗，打造世界頂奢消費中心。

出讓公告則顯示，馬場地塊起始價186.44億元，名義起拍樓面價3.29萬/平方米。其總用地面積約19.45萬平方米，出讓宗地面積17.4萬平方米，計容總建面56.7萬平方米，涵蓋二類居住、商業(yè)、中小學等多種用地性質(zhì)。此外，這宗地塊還將引入一家高端時尚百貨運營企業(yè)。

對于商業(yè)項目，出讓公告要求項目建成后，競得人須自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致，自持物業(yè)需整體確權(quán)。此外，競得人須在合同簽訂后一個月內(nèi)與天河區(qū)政府簽訂《產(chǎn)業(yè)協(xié)議》，主要內(nèi)容為總投資額為不低于人民幣60億元且需引進一家高端時尚百貨運營企業(yè)，項目建成運營后6年內(nèi)，銷售貢獻累計不低于300億元。

此外，項目還將引入一家計容建面不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓，項目建成運營后的6年內(nèi)，經(jīng)營產(chǎn)值貢獻累計不低于20億元。

從開發(fā)價值來看，馬場地塊也是全國少數(shù)能實現(xiàn) “單一地塊帶動城市能級躍升”的標桿項目。官方預計項目成熟后，每年可貢獻GDP約346億元、新增稅收45億元、創(chuàng)造6萬個就業(yè)崗位，這種單地塊的經(jīng)濟貢獻能力，在全國已出讓地塊中也實屬少見。

由于馬場地塊對經(jīng)濟、樓市均帶來重要影響，廣州官方對這宗地塊也十分重視，相關(guān)部門在這宗地塊的推介上更是不遺余力。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，今年2月上旬，廣州規(guī)劃和自然管理局舉行土地推介會，共有十余家房企參與，其中推介的重點即是馬場地塊。其時，參與的房企包括華潤、綠城、五礦和龍湖等全國性央國企、民企。

不過，最終參與到這宗地塊競拍的仍然是廣州市場的“老面孔”，包括保利、招商、華潤置地三家央企，以及越秀、珠江實業(yè)、廣州城投、廣州建筑以及廣州地鐵五家廣州本土國企。盡管這宗地塊吸引了8家房企的參與，但是“志在必得”的潛在競買方只有兩位，就是深耕廣州的兩家大型房企越秀和保利。

事實上，在這宗地塊出讓之前，市場普遍認為這宗地塊的歸屬方非越秀地產(chǎn)莫屬，因為越秀地產(chǎn)與這宗地有著密切的關(guān)系：越秀地產(chǎn)母公司越秀集團是馬場路地塊土地使用權(quán)人廣州賽馬場運營管理有限公司的間接第一大股東；此前，越秀集團也是這宗地塊的做地主體，其也配合收回馬場地塊并支付補償款。

保利也有“不得不拿”的理由，在廣州市場，保利目前是高端住宅最主要的開發(fā)商。其中，被認為是“頂級豪宅”的保利玥璽灣項目仍在順銷階段，位于珠江新城的城市更新項目冼村項目也將不日入市，出于避免“內(nèi)卷”以及“抬高”預期的角度，拿下馬場地塊能夠主導廣州的高端住宅市場，獲得絕對的定價權(quán)。

果不其然，進入競價階段后，其余房企出價意向寥寥，在第130輪廣州城投最后一次報價后，就成為保利和越秀的“一對一”競爭時刻。

21世紀經(jīng)濟報道記者從接近保利、越秀的市場人士處獲得的消息，保利在這宗地塊出讓之前曾經(jīng)釋放過“積極爭取”馬場地塊的信號，而越秀更是“非我莫屬”的態(tài)度，早就已經(jīng)預備好了相關(guān)的官宣物料，只待結(jié)果。

最終，經(jīng)過243輪、長達9小時的競價之后，這宗地塊被越秀地產(chǎn)順利收入囊中。這宗地塊成交后，將成為廣州總價第二的項目，樓面價則刷新新高突破8萬元/平方米，成功登頂廣州樓面價榜首。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，越秀摘地后將以空間重構(gòu)賦能城市能級躍升，創(chuàng)造未來城市功能新生態(tài)，進一步提升珠江新城對創(chuàng)新人才和高端人群的吸引力。

“在近期行業(yè)政策持續(xù)優(yōu)化的背景下，此次核心區(qū)稀缺地塊的成功出讓，也釋放出房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的積極信號，對穩(wěn)定和提振市場信心具有重要意義?！笔袌龇治鋈耸空J為。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，從地段上看，馬場地塊位于珠江新城東區(qū)，被稱為珠江新城最后一塊“寶地”，可以稱得上是多年來廣州出讓的地段最為核心、體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的地塊。因此，其出讓工作提上日程后的一舉一動都備受關(guān)注，競拍當日更是吸引了多家開發(fā)商參與角逐。

李宇嘉強調(diào)，這宗地塊的成功出讓對短期內(nèi)市場預期產(chǎn)生較大影響。以去年深圳四大高端住宅項目（深圳灣澐璽、中信信悅灣、聯(lián)泰超總灣、后海招商璽）密集入市后的效果來看，這些項目對市場的帶動很明顯，表現(xiàn)在豪宅購房增加，特別是二手豪宅掛牌和銷售增加，背后是業(yè)主想置換新的產(chǎn)品，對于賣舊買新、賣小買大的置換型需求，有明顯的利好。

廣州去年保利玥璽灣的“熱銷”，也曾對市場帶來一定的提振作用。2025年11月7日，保利發(fā)展旗下項目“玥璽灣”開盤，當天成交236套，銷售額達到106億元。項目成交均價約17萬元/平方米，最高成交單價超過30萬元/平方米。

在保利玥璽灣熱銷的帶動下，廣州環(huán)珠江新城區(qū)域成交曾有明顯回升?？硕饠?shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，2025年12月，廣州泛珠江新城板塊四季度成交量呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢，11—12月的月均成交量對比10月份上漲30%，12月成交達333套；價格方面，泛珠江新城板塊2025年12月成交價環(huán)比上升8%，達到半年內(nèi)的新高。

此外，李宇嘉提醒，豪宅交易增加，至少在單價上，對短期內(nèi)價格的穩(wěn)定有積極意義。不過，考慮到豪宅交易的小眾化，以及新房和二手房均為低總價交易主導，再加上賣舊買新（豪宅）對于多數(shù)需求來說，需要補差價，很多二手房豪宅需要折價，交易周期比較長，部分業(yè)主惜售等，實際的拉動作用有多大，還需要謹慎看待。