上午石榴叔還和老南說，下班前有很大概率上海要打響節(jié)后樓市第一槍。

沒想到剛過中午飯點(diǎn)，手機(jī)就彈出消息，“滬七條”說來就來。

說實(shí)話，市場(chǎng)已經(jīng)有些等不及了。

01

照例先幫大家總結(jié)一下。

1. 限購再松。非滬籍買外環(huán)內(nèi)，社?；騻€(gè)稅年限縮短為1年（之前3年）；

2. 外環(huán)內(nèi)進(jìn)一步放開。非滬籍連續(xù)繳納滿3年，外環(huán)內(nèi)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上可增購1套，也就是說能買2套了；

3. 打開居住證通道。持《上海市居住證》滿5年，全市范圍限購1套，無需社?；騻€(gè)稅證明；

4. 公積金貸款額度飆升。首套最高貸款額由160萬提至240萬，疊加綠色建筑等政策，最多可達(dá)324萬元。

5. 擴(kuò)大對(duì)多子女家庭貸款范圍，第二套額度也能上浮20%。

6. 貸款認(rèn)定優(yōu)化。公積金貸款認(rèn)房不認(rèn)貸，名下無房即首貸。

7. 稅收減負(fù)。成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征個(gè)人房產(chǎn)稅。

02

當(dāng)下樓市的真實(shí)狀況是什么？

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2026年1月，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.85%，同比下跌8.67%；十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌1.12%，同比下跌8.15%。

其中，上海二手住宅成交約2萬套，環(huán)比增長0.9%，同比增長27.5%，而價(jià)格方面，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.22%，同比下跌7.61%。

市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”，是不是和中介的描述不太一樣？

石榴叔說過多次，作為政策風(fēng)向標(biāo)的上海，已經(jīng)成為現(xiàn)階段全國樓市的一面鏡子，不僅僅因?yàn)樗€有政策，而且敢于先出政策。

有意思的是，“滬七條”距離上次825政策優(yōu)化，隔了整整六個(gè)月。

很多人還盯著上海什么時(shí)候全面放開限購，在我看來，這次不是“擠牙膏式”的微調(diào)，現(xiàn)在的情況，已經(jīng)非常接近“結(jié)構(gòu)性放開”。

為什么這么說？社保或個(gè)稅年限縮短為1年其實(shí)門檻很低了，是在“房住不炒”的前提下，針對(duì)非滬籍長期穩(wěn)定就業(yè)人群、多子女家庭、有改善需求的人群做了定向的資格釋放，為有真實(shí)居住需求的群體開綠燈，發(fā)房票。

換個(gè)角度，通過降低門檻，為市場(chǎng)注入增量購買力，打通置換鏈條，鼓勵(lì)大家“賣小買大”、“賣舊買新”，從而穩(wěn)定外環(huán)內(nèi)市場(chǎng)。

03

為什么上海樓市政策還有效果？

對(duì)價(jià)值的認(rèn)同，背后是上海這座國際化大都市對(duì)于人口吸引力的強(qiáng)大，而一切房子的價(jià)值，歸根到底是由住在房子里的人決定的。

一旦放松限購，上海就具備虹吸江浙富裕人群的能力，還有很多外地的青年才俊想留滬、來滬發(fā)展，不少海歸也把上海作為首選工作地。

所以這次“滬七條”本質(zhì)還是搶人，短期內(nèi)環(huán)滬城市大概率會(huì)承受一定的虹吸壓力。

如果還有下一次政策優(yōu)化，無非就是外環(huán)以內(nèi)進(jìn)一步放寬限購套數(shù)，甚至不限套數(shù)。

接下來，就看北京、廣州、深圳了，政策應(yīng)該很快。

回頭再看《求是》年初定調(diào)2026年樓市，強(qiáng)調(diào)政策不再“添油戰(zhàn)術(shù)”，還是很精準(zhǔn)的。

上海這樣調(diào)整，在沒有大水的情況下，既能吸引人才，又不會(huì)失控。

很多人特別關(guān)心自己所在的城市，什么時(shí)候能出這樣的政策？很多城市政策工具箱早就空了，不好抱有太多幻想。

即便上海樓市回暖，也只是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在回暖，不代表普漲重來。

樓市調(diào)整進(jìn)入下半場(chǎng)之后，對(duì)于所有城市來說，吸引和留住人口，已經(jīng)成了比房?jī)r(jià)更重要的課題，樓市定向政策釋放，定向補(bǔ)貼可能是常態(tài)，而對(duì)于房子來說，是一次含金量的大考。

從最近我跟蹤的一些房子看，居住屬性和配套不太行的，降價(jià)也賣不掉，這就麻煩了。

我對(duì)2026年樓市小陽春，還是持樂觀態(tài)度，成交量肯定能起來。眼下住得舒服、好出租、易轉(zhuǎn)手的房子，才是真正的安全。