編者按：還在為AI模糊不清、真假難辨的市場(chǎng)數(shù)據(jù)犯愁？AI時(shí)代，30秒鐘分析、推理，1分鐘在線解讀、10分鐘能出一份行業(yè)深度報(bào)告，專屬的數(shù)字員工幫你核對(duì)信息滲透源及準(zhǔn)確度，它是深度智聯(lián)。

一個(gè)專注于不動(dòng)產(chǎn)垂直領(lǐng)域的AI原生應(yīng)用與數(shù)字員工。依托易居中國(guó)30年房地產(chǎn)實(shí)踐和克而瑞20年數(shù)據(jù)積累，構(gòu)建了覆蓋土地、開(kāi)發(fā)、交易、運(yùn)營(yíng)全鏈條的首個(gè)房地產(chǎn)垂直AI專屬空間和應(yīng)用“全家桶”，目前擁有150+“行業(yè)專家+AI專家”的復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，其中AI/工程與數(shù)據(jù)相關(guān)崗位占比超過(guò)50 %，擁有50+ 超過(guò)15 年經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)分析師或行業(yè)專家。

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2026年馬年開(kāi)工首日，央行就公布了最新LPR：

5年期以上為3.5%，1年期為3.0%……這已是自2025年6月以來(lái)，LPR連續(xù)第9個(gè)月維持穩(wěn)定。

01.

你可能會(huì)問(wèn)：“LPR沒(méi)變，那我的房貸還有下調(diào)空間嗎？”

別急，關(guān)鍵不在于LPR本身，而在于東莞本地銀行的實(shí)際執(zhí)行利率。

目前，東莞各大銀行對(duì)首套和二套商業(yè)性住房貸款，普遍執(zhí)行LPR減50個(gè)基點(diǎn)的政策，即3.5%- 0.50% = 3.0%。

更值得注意的是，這一利率不分首套二套，且首付比例統(tǒng)一降至15%。

若按此利率算一筆購(gòu)房賬：

以貸款100萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算，月供約4216元，總利息支出約51.8萬(wàn)元——比2020年高峰期節(jié)省近30萬(wàn)元！

公積金貸款同樣具有吸引力：首套房5年以上利率僅2.6%，二套房不低于3.075%。

對(duì)比全國(guó)其他城市，東莞的3.0%房貸利率算是在平均的水平內(nèi)，但東莞這幾年房?jī)r(jià)下降了。換言之，貸款的額度就少了呀。

如果你符合公積金貸款條件，組合貸能進(jìn)一步壓低整體融資成本。

02.

說(shuō)好的降息預(yù)期加強(qiáng)呢？

盡管LPR連續(xù)多月未調(diào)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2026年仍有降息可能。

在今年1月15日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年降準(zhǔn)降息仍有一定空間。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平判斷，2026年美聯(lián)儲(chǔ)降息放水將超預(yù)期。皆因美國(guó)正推行“降息+弱美元”戰(zhàn)略，目標(biāo)降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，吸引制造業(yè)回流。

若美國(guó)高關(guān)稅沖擊出口，二季度宏觀經(jīng)濟(jì)壓力加大，全面政策性降息或落地，帶動(dòng)LPR跟進(jìn)下調(diào)。

一旦5年期LPR再降哪怕是5個(gè)基點(diǎn)至3.45%，東莞房貸利率將進(jìn)入2.95%區(qū)間。

這看似微小的變化，卻能讓房貸利率與當(dāng)前約2.23%的租金回報(bào)率差距縮至僅0.72個(gè)百分點(diǎn)，提升房產(chǎn)持有性價(jià)比。

03.

很多東莞公積金貸款用戶在2026年1月發(fā)現(xiàn)：月供怎么反而漲了？

別慌，這是正常現(xiàn)象。

由于2025年5月8日起公積金利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，2026年1月的月供采用分段計(jì)息：部分天數(shù)按舊利率（如2.85%），部分按新利率（2.6%）。加上計(jì)息天數(shù)為31天（多1天），導(dǎo)致當(dāng)月月供“不降反升”。

但從2026年2月起，整月按新低利率計(jì)息，月供正式下降。

舉個(gè)例子：貸款80萬(wàn)元、30年，月供從約3300元降至約3200元，每月省下近百元，一年就是1200元。

建議大家登錄東莞市住房公積金管理中心官網(wǎng)或APP，核對(duì)最新還款計(jì)劃，避免誤判。

利率利好之外，房?jī)r(jià)走勢(shì)也值得關(guān)注。

東莞住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年1月東莞新房（4層以上）網(wǎng)簽均價(jià)為24940元/平方米（建面），環(huán)比上漲18%，究其原因主要是高端項(xiàng)目集中網(wǎng)簽拉高了整體均價(jià)。

但區(qū)域分化極為明顯：

東城：47288元/平方米（建面）

南城：40593元/平方米（建面）

松山湖：34620元/平方米（建面）

而石排等鎮(zhèn)街僅8174元/平方米（建面），23個(gè)鎮(zhèn)街價(jià)格低于2萬(wàn)元/平方米（建面）。這意味著，即便在利率低位，選對(duì)區(qū)域仍是控制總價(jià)的關(guān)鍵。

二手房方面，1月網(wǎng)簽均價(jià)13607元/平方米（建面），環(huán)比微降1%。

松山湖以23029元/平方米（建面）領(lǐng)跑，其余普遍低于2萬(wàn)元/平方米（建面），樟木頭和石龍，更是跌進(jìn)8000元/平方米以內(nèi)了。

對(duì)于預(yù)算有限的剛需，二手次新房或許是更優(yōu)解。

【AI生成】本內(nèi)容由深度智聯(lián)·決策專家人工智能模型生成。