文/言叔

最近深圳樓市炸出個(gè)大消息，龍華大布頭城市更新項(xiàng)目，終于正式開工了！

說(shuō)實(shí)話，我第一反應(yīng)不是“終于復(fù)工了”，而是——

這盤棋，藏得真深。

這個(gè)爛尾了好幾年的項(xiàng)目，放在以前，誰(shuí)都覺(jué)得是塊燙手山芋，沒(méi)人敢接。

可現(xiàn)在，它不光順利開工，還成了龍華這幾年少有的、能真正落地的大型舊改。

從當(dāng)年閩系房企福晟的翻車，到資本大佬劉益謙旗下宸嘉發(fā)展接盤翻盤，這背后的故事，遠(yuǎn)比項(xiàng)目本身更有看頭。

01

此次宸嘉接盤的舊改項(xiàng)目，體量還比較大。

總建筑面積差不多99萬(wàn)㎡，分四期開發(fā)，預(yù)計(jì)2029年就能完工。

這是宸嘉發(fā)展第一次在深圳做城市更新項(xiàng)目，相當(dāng)于正式官宣進(jìn)軍深圳市場(chǎng)。

再說(shuō)說(shuō)大家最關(guān)心的規(guī)劃，畢竟買房過(guò)日子，配套和規(guī)模很重要：

開發(fā)用地約10.69萬(wàn)㎡，計(jì)容面積66.36萬(wàn)㎡，其中住宅就有50.35萬(wàn)㎡，光商品住宅就44.19萬(wàn)㎡，還配了保障房、商業(yè)、辦公和學(xué)校，配套拉滿，不用愁日常起居。

龍華大布頭項(xiàng)目效果圖

單看住宅部分，貨值就超過(guò)200億，相當(dāng)于兩三個(gè)普通住宅項(xiàng)目的規(guī)模，妥妥的大盤。

可能很多人不知道，這個(gè)大盤，最早是閩系房企福晟在2016年拿下的。

說(shuō)起福晟，老地產(chǎn)人應(yīng)該都有印象，當(dāng)年也是地產(chǎn)圈的黑馬，靠著一支叫“飛虎隊(duì)”的拿地團(tuán)隊(duì)，在全國(guó)瘋狂拿地，擴(kuò)張得特別快，有點(diǎn)無(wú)所畏懼的意思。

他們的玩法很簡(jiǎn)單粗暴：

高價(jià)搶地、快速周轉(zhuǎn)，行情好的時(shí)候，確實(shí)能快速做大，規(guī)模噌噌漲，但這種模式特別脆弱，就像空中樓閣，一旦市場(chǎng)變冷，資金鏈很容易斷。

果不其然，2019年房地產(chǎn)調(diào)控收緊，福晟扛不住了，資金鏈徹底斷了，旗下多個(gè)項(xiàng)目都停擺了，龍華大布頭也沒(méi)能幸免，直接爛尾。

據(jù)公開信息顯示，福晟最風(fēng)光的時(shí)候，負(fù)債超過(guò)700億，而手里的現(xiàn)金卻少得可憐，最后因?yàn)?億多的債券違約，徹底爆雷，資不抵債。

說(shuō)白了，就是欠的錢還不上，只能擺爛。

之后，這個(gè)項(xiàng)目就幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，像個(gè)沒(méi)人要的孩子，最后落到了國(guó)華人壽手里，后來(lái)又轉(zhuǎn)給了旗下的宸嘉發(fā)展，才算有了轉(zhuǎn)機(jī)。

02

說(shuō)到國(guó)華人壽，就不得不提它的老板——

資本大佬劉益謙，很多人都叫他“中國(guó)巴菲特”，在投資圈就是個(gè)傳奇人物。

上世紀(jì)90年代，他抓住證券市場(chǎng)剛興起的機(jī)會(huì)，賺了第一桶金，眼光毒得很。

現(xiàn)在，他直接或間接持股的A股公司就有20家左右，2024年胡潤(rùn)全球富豪榜上，身家高達(dá)345億，實(shí)力相當(dāng)雄厚，不是一般的資本家。

其實(shí)劉益謙早就盯上房地產(chǎn)了，不是一時(shí)興起。

據(jù)公開數(shù)據(jù)測(cè)算，2009年的時(shí)候，他就斥資60億，買了保利、金地這些房企的股票，可惜后來(lái)受調(diào)控影響，沒(méi)賺到錢，只能減持離場(chǎng)。但他沒(méi)徹底放棄，一直在等機(jī)會(huì)，就像獵人盯著獵物，耐心得很。

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，很多大房企接連爆雷，恒大、陽(yáng)光城這些曾經(jīng)的巨頭，一個(gè)個(gè)栽了跟頭。

大明成化斗彩雞缸杯，劉益謙用來(lái)喝茶

劉益謙覺(jué)得機(jī)會(huì)來(lái)了，就通過(guò)國(guó)華人壽，開始大舉收購(gòu)那些爆雷房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，說(shuō)白了，就是抄底撿漏，用低價(jià)拿好地。

而宸嘉發(fā)展，就是他抄底地產(chǎn)的核心平臺(tái)，相當(dāng)于他手里的一把利器。

這家公司2020年11月在香港成立，內(nèi)地總部在上海，實(shí)際控制人就是劉益謙。時(shí)間線跟大家理清楚，不繞彎子：

2019年9月，國(guó)華人壽旗下的上海霽達(dá)，花了約20億收購(gòu)了深圳福晟65%的股權(quán)，成為大股東；到了2021年2月，這部分股權(quán)轉(zhuǎn)到了宸嘉發(fā)展名下，相當(dāng)于宸嘉直接接手了福晟在深圳的多個(gè)舊改項(xiàng)目。

只用20億的投入，就撬動(dòng)了超過(guò)千億的潛在貨值，這操作，真的太絕了，不得不服資本的力量。

實(shí)際上，宸嘉的玩法跟傳統(tǒng)房企不一樣，不走高杠桿、高周轉(zhuǎn)的老路，而是走“小股操盤、精準(zhǔn)定位”的路子。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是花少量的錢占一部分股權(quán)，就能撬動(dòng)整個(gè)大盤的開發(fā)，既不用占用太多資金，還能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)也小很多。這就是資本的聰明之處，用最少的錢，辦最大的事。

03

言叔查了下，現(xiàn)在宸嘉在深圳總共布局著三個(gè)項(xiàng)目，還都是舊改項(xiàng)目。

這三個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)380萬(wàn)㎡，總貨值超過(guò)千億，差不多占了它全國(guó)總土地儲(chǔ)備的一半以上，可見(jiàn)它有多看重深圳市場(chǎng)。

除了已經(jīng)開工的龍華大布頭，還有兩個(gè)項(xiàng)目也很值得關(guān)注：

寶安翻身項(xiàng)目，位置特別好，在大前海核心區(qū)，離寶安區(qū)政府1公里左右，離前海中心3公里，離地鐵5號(hào)線翻身站只有500米，旁邊就是前海壹方城，配套不用愁。

計(jì)容面積106萬(wàn)㎡，有住宅、寫字樓、高端酒店、購(gòu)物中心，還有藝術(shù)中心和九年一貫制學(xué)校，妥妥的全能大盤。

龍崗述昌圍項(xiàng)目，計(jì)容面積98萬(wàn)㎡，也是個(gè)大盤，雖然位置不如寶安，但貨值很可觀，未來(lái)潛力不小。

當(dāng)然，宸嘉也不是沒(méi)有挑戰(zhàn)，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)雖然觸底反彈，但早就不是以前高杠桿、高周轉(zhuǎn)就能賺錢的時(shí)代了，對(duì)房企的資金實(shí)力、操盤能力和產(chǎn)品力，要求都更高了，稍有不慎就會(huì)翻車。

而且深圳的舊改項(xiàng)目，大家都知道，開發(fā)周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜，審批環(huán)節(jié)多，難度很大。

宸嘉手里這么多大型舊改，能不能順利推進(jìn)，按時(shí)完工交付，能不能賺到預(yù)期的錢，還得慢慢看，不能太早下結(jié)論。

04

從福晟的翻車，到宸嘉的崛起，龍華大布頭項(xiàng)目的復(fù)工，其實(shí)就是房地產(chǎn)行業(yè)變革的一個(gè)縮影。

現(xiàn)在行業(yè)轉(zhuǎn)型，“資本+專業(yè)”的組合，越來(lái)越吃香——資本大佬出錢出資源，專業(yè)團(tuán)隊(duì)操盤做產(chǎn)品，兩者配合，才能在行情不好的時(shí)候站穩(wěn)腳跟。

宸嘉就是靠著精準(zhǔn)的布局和清晰的定位，在深圳高端市場(chǎng)站穩(wěn)了腳，劉益謙也終于在地產(chǎn)行業(yè)，找到了適合自己的玩法，用資本賦能專業(yè)，抓住了行業(yè)變革的機(jī)會(huì)。

最后說(shuō)句實(shí)在話：

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則，早就變了，以前比誰(shuí)規(guī)模大，現(xiàn)在比誰(shuí)做得精、做得好。

宸嘉的例子告訴我們，只要能把握市場(chǎng)趨勢(shì)，堅(jiān)守產(chǎn)品品質(zhì)，整合好資源，就能在行業(yè)調(diào)整期實(shí)現(xiàn)突圍。

未來(lái)，隨著這些舊改項(xiàng)目慢慢落地，深圳的城市面貌會(huì)越來(lái)越好，而像宸嘉這樣的新玩家，說(shuō)不定會(huì)成為未來(lái)樓市的重要力量。

至于普通人，看看就好，剛需買房按需上車，投資的話，還是要謹(jǐn)慎，畢竟這輪行業(yè)調(diào)整，還沒(méi)完全結(jié)束。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。