導(dǎo) 語

踐行“以需定供”提升板塊價(jià)值，土地市場活力回升可期

◎ 文 / 馬千里

2026年2月，土地成交規(guī)模仍處在季節(jié)性低位，但土拍熱度明顯回升。月末快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月土地成交建筑面積和金額分別同比下降21%和29%，各地土地交易規(guī)模仍在延續(xù)收縮。供應(yīng)規(guī)模方面，截至25日本月土地供應(yīng)面積3202萬平方米，環(huán)比下降4.7%。從市場熱度來看，本月溢價(jià)率指標(biāo)顯著回升，時(shí)隔9個(gè)月再度回到9%以上，不僅僅是備受關(guān)注廣州馬場地塊鏖戰(zhàn)9小時(shí)、競拍243輪方才成交，哈爾濱、石家莊等地也有宅地實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出讓。

核心要點(diǎn)

供求：交易規(guī)模延續(xù)季節(jié)性低位，成交同比繼續(xù)回落、控制增量規(guī)模。本月土地供應(yīng)建筑面積為3202萬平方米，環(huán)比下降4.7%，同比上升18.5%。成交2157萬平方米，環(huán)比下降19%，同比下降21%。

熱度：迎來顯著回升。2月平均溢價(jià)率為9.7%，環(huán)比上升7.6個(gè)百分點(diǎn)，多宗地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交。不過同比來看仍下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

分布：僅一線城市同比增加。就成交金額變動(dòng)來看，一線城市同比增加12%，主因廣州236億元的馬場地塊拉動(dòng)，二線同比回落63%，三四線下跌20%。

后市展望

踐行“以需定供”提升板塊價(jià)值，土地市場活力回升可期

2026年2月，土地市場成交規(guī)模延續(xù)季節(jié)性低位，同比來看也在持續(xù)踐行控增量路線。從土拍熱度來看，正如我們上月所預(yù)計(jì)，平均溢價(jià)率指標(biāo)迎來了大幅回升。這主要是得益于各地預(yù)供地制度的有力執(zhí)行，積極為市場供應(yīng)高品質(zhì)、投資確定性更強(qiáng)的地塊。其中，2月25日廣州馬場一期地塊表現(xiàn)突出，吸引8家房企報(bào)名，歷經(jīng)9小時(shí)、243輪激烈角逐，最終以溢價(jià)26.6%、236億元成交，該總價(jià)位列廣州土拍歷史第二高位，成為優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)市場熱度回升的典型案例。

政策層面，2月中旬《求是》發(fā)表習(xí)近平總書記署名文章，為全年土地市場發(fā)展定調(diào)。文章明確，用地與供給端需堅(jiān)持因城施策，落實(shí)控增量、去庫存、優(yōu)供給要求，持續(xù)優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；保障房用地方面，鼓勵(lì)收購存量商品房用于保障性住房，穩(wěn)步推進(jìn)“市場+保障”雙軌制落地；同時(shí)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，從供給規(guī)模、去化確定性、產(chǎn)品質(zhì)量三個(gè)維度，穩(wěn)定土地市場發(fā)展預(yù)期。

展望全年，預(yù)計(jì)各地主管部門將延續(xù)廣州等地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“以需定供、精準(zhǔn)供應(yīng)”策略，聚焦市場與企業(yè)真實(shí)需求，持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)好地塊。同時(shí)，通過搭建常態(tài)化政企溝通平臺(tái)，傾聽市場聲音，推動(dòng)土地供應(yīng)精準(zhǔn)對接需求、提升地塊品質(zhì)，助力板塊價(jià)值升級(jí)，推動(dòng)土地投資回歸“放心拿地、安心投資、順心發(fā)展”的健康軌道，土地市場活力有望在合理供求規(guī)模內(nèi)穩(wěn)步回升。

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供求

堅(jiān)持精準(zhǔn)供應(yīng)去庫存

交易規(guī)模延續(xù)低位

土地供應(yīng)方面，截至2026年2月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積為3202萬平方米，環(huán)比下降4.7%，同比下降18.5%。本月監(jiān)測城市平均供地容積率為1.90，優(yōu)質(zhì)低密宅地始終為供應(yīng)主力。目前大多數(shù)城市仍處于2026年供地計(jì)劃編制階段，尚未正式對外發(fā)布，2月土地供應(yīng)規(guī)模維持季節(jié)性低位。據(jù)中國土地市場網(wǎng)披露，截至目前僅20個(gè)縣市公布2026年供地計(jì)劃，遠(yuǎn)低于2025年全年1301個(gè)城市的發(fā)布數(shù)量。

至截稿時(shí)，一線城市中北京、上海有宅地掛牌。本月上海進(jìn)行了2026年首次住宅用地掛牌，分別位于徐匯、嘉定、青浦，合計(jì)出讓底價(jià)66.44億元。其中徐匯長橋板塊地塊出讓底價(jià)最高，達(dá)到26.75億元，地塊容積率2.0，起拍樓板價(jià)4.8萬元/平方米，其中商業(yè)用地占比25%。地塊緊鄰15號(hào)線羅秀路站，可高效連接徐家匯、徐匯濱江等重點(diǎn)區(qū)域，地塊形狀方正規(guī)整，周邊城市界面成熟，各項(xiàng)配套完善。 周邊新房方面，東北方向的海上清和璽價(jià)格約為11萬元/平方米。青浦地塊是上海本次出讓體量最大的純宅地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到8.4萬平方米，容積率2.2，限高60米，起拍底價(jià)25億元，起拍樓板價(jià)3萬元/平方米。地塊位于大虹橋核心輻射區(qū)的徐涇板塊，臨近17號(hào)線蟠龍路站和2號(hào)線蟠祥路站，靠近核心商務(wù)區(qū)。周邊新房方面，同濟(jì)蟠龍里項(xiàng)目均價(jià)約9萬元/平方米。嘉定區(qū)地塊容積率最低，僅1.7，限高40米。地塊起拍總價(jià)14.6億元，起始樓面價(jià)2.45萬元/平方米，規(guī)劃建筑面積6萬平方米。該地塊落位于嘉定新城核心區(qū)域，臨近11號(hào)線白銀路站，周邊公園、商業(yè)、教育等配套較為密集，適合剛需及剛改客群。周邊新房方面，招商林嶼湖畔等項(xiàng)目售價(jià)約5萬元/平方米。北京的三宗宅地均為位于昌平、順義的低密地塊，容積率均不超過1.5，其中昌平城區(qū)地塊起拍價(jià)16.88億元，容積率更是低至1.01，地塊三面環(huán)水，預(yù)計(jì)將打造為別墅類高端項(xiàng)目。

二線城市方面，本月各城市出讓地塊底價(jià)均在50億元以下，杭州、成都、蘇州等重點(diǎn)城市尚未恢復(fù)供地節(jié)奏。本月出讓底價(jià)最高的地塊來自沈陽沈河區(qū)，起拍價(jià)11.1億元，容積率1.1，起拍樓板價(jià)7200元/平方米。地塊處于渾南奧體成熟板塊，周邊交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育配套成熟，周邊新房市場以改善型產(chǎn)品為主，房價(jià)可達(dá)到2萬元/平方米左右。

三線城市方面，本月出讓宅地大多為容積率不高的小體量地塊。僅有極少數(shù)地塊起拍價(jià)超過10億元。如東莞交椅灣2026WR001號(hào)宅地，起拍價(jià)13.1億元，起拍樓板價(jià)1.5萬元/平方米。該地塊經(jīng)歷過一次控規(guī)調(diào)整，2026年1月容積率由3.1優(yōu)化至2.5，建筑限高80米。地塊出讓文件顯示，該地塊要求“軟性”綁定一宗相鄰的商業(yè)用地（B03-18）出讓，在2026WR001號(hào)地塊成交后六個(gè)月內(nèi)，將組織B03-18地塊的公開掛牌出讓。本宗地競得人，須無條件參與上述地塊的競買，且至少進(jìn)行一次有效報(bào)價(jià)。B03-18商業(yè)地塊起始價(jià)區(qū)間在1.326-1.4586億元，要求100%自持，并引入萬象購物村、萬象天地、太古里或SKP中任意一家作為項(xiàng)目運(yùn)營管理方。坊間預(yù)測該地塊將由華潤競得，作為濱海潤府三期進(jìn)行開發(fā)。目前周邊濱海潤府望云售價(jià)在3.5萬元/平方米左右。

土地成交層面，截至2月25日，全國經(jīng)營性土地招拍掛成交建筑面積2157萬平方米，環(huán)比下降19%，同比下降21%；本月成交金額724億元，環(huán)比上升13%，同比下降29%。重點(diǎn)監(jiān)測城市范圍內(nèi)，除廣州、北京以外，本月所有城市土地成交金額均不超過50億元；所有城市成交建筑面積均不高于100萬平方米。受北京、廣州等高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)宅地占比增加影響，本月全國平均樓板價(jià)3358元/平方米，環(huán)比增加40%。

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熱度

溢價(jià)率顯著回升

時(shí)隔9個(gè)月再度回到9%以上

市場熱度方面，至截稿時(shí)2月平均溢價(jià)率為9.7%，環(huán)比上升7.6個(gè)百分點(diǎn)，多宗地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交。其中典型即廣州馬場一期地塊，以236億元的超高總價(jià)溢價(jià)成交，為2026年土地市場打開了良好開局。此外哈爾濱、石家莊等也有宅地實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出讓。

2月土地流拍率5%，延續(xù)低位回落。具體來看，本月石家莊、揭陽、臺(tái)州均有宅地流標(biāo)或撤牌，流拍地塊大多位于新樂市、臨海市等遠(yuǎn)郊市縣區(qū)域，因未來銷售前景確定性不足或未達(dá)出讓預(yù)期，未能如期出讓，或是周邊競品較多、利潤空間有限、投資信心不足而流標(biāo)。

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重點(diǎn)地塊

廣州馬場地塊包攬雙榜榜首

高總價(jià)地塊交易頻次仍處低位

就高總價(jià)地塊成交情況來看，高總價(jià)地塊成交頻次延續(xù)低位，至截稿時(shí)僅有5宗地塊成交總價(jià)超過10億元。土拍熱度仍未全面恢復(fù)，總價(jià)前十僅有2宗地塊溢價(jià)成交，分別為總價(jià)第一的廣州馬場地塊，馬場一期地塊溢價(jià)率27%，成交總價(jià)236億元，如期由地塊的一級(jí)開發(fā)商越秀競得。另一宗則是總價(jià)第十的石家莊橋西區(qū)宅地，地塊容積率2.2，成交總價(jià)6.9億元，由保利溢價(jià)14%競得。

單價(jià)榜方面，TOP4地塊均來自于廣州、北京。除榜首地塊廣州馬場1期地塊以外，TOP2-4均來自于北京。本月杭州、蘇州、寧波、成都等地的土拍節(jié)奏尚未全面恢復(fù)，導(dǎo)致單價(jià)TOP10門檻降至1萬元/平方米以下，為近三年以來首次出現(xiàn)。

排版：花卷