地盤說

馬年春晚被機器人霸占的話題仍不絕于耳。

人形機器人在舞臺上不僅跟蔡明搭戲，還能疊衣服、耍武術(shù)、串臺詞，活生生搶了小品王的風(fēng)頭。

但是要知道，早在96年蔡明和郭達的小品中，就已經(jīng)有了關(guān)于人型機器人的設(shè)想。

一語成讖。如今真成了機器人的新時代。

■ 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

創(chuàng)新這東西一旦來了，擋都擋不住。

就像現(xiàn)在的樓市，一場關(guān)于居住體驗的“空間革命”已經(jīng)悄摸聲地開始了——抬板住宅。

從2024年底開始，杭州、天津、蘇州、上海這些城市相繼將新規(guī)指向：底層架空、停車不計容。

政策的口子一撕開，嗅覺靈敏的開發(fā)商立馬撲了上去。

到了2026年，這玩意兒已經(jīng)不是零星城市的試水，而是正式進入了抬板住宅發(fā)展元年。

說白了，這是樓市產(chǎn)品邏輯的一次全面迭代。

1

住宅新風(fēng)向

啥是抬板住宅？就是把小區(qū)“架”起來。

這概念聽著玄乎，其實特簡單：把整個小區(qū)從地面“端”起來。

具體點說，就是用承重柱、剪力墻這些結(jié)構(gòu)，把住宅的主要居住樓層從地面抬高約4到12米。底下架空，上面住人。

?抬板設(shè)計示意

為啥非要把下面架空？這么干有啥好處？咱們來一起掰指頭數(shù)。

一是省錢、省工期。

傳統(tǒng)的地庫得往地下深挖，土方工程大、支護復(fù)雜，還費錢。

抬板住宅把停車空間“抬”出地面，土方開挖量直線下降，尤其碰上地質(zhì)條件復(fù)雜的地塊，簡直是救命稻草。

二是車庫不再像地下室。

架空的車庫，自然就有采光、有通風(fēng)，再也不用忍受傳統(tǒng)地庫那種陰暗潮濕、照明不足、雨季倒灌的糟心體驗。

目前，鄭州也只有大來·鄭東壹號院實現(xiàn)了地下二層擁有自然采光與通風(fēng)。行業(yè)難題，亟待突破。

?大來鄭東壹號院實景

三是功能分層更清爽。

物業(yè)用房、配電房、垃圾房這些礙眼的玩意兒，全塞到底下架空層，跟上面的花園、居住空間徹底隔離。噪音沒了、異味沒了、視覺污染也沒了。

經(jīng)歷過大水漫灌之痛的樓盤，對這一點應(yīng)當深有體會。或者說，小區(qū)一樓距離配電房較近的住戶，最有發(fā)言權(quán)。

四是真正的人車分流。

車在下面跑，人從上面走，風(fēng)雨連廊連著入戶大堂，這才叫徹底分開，互不干擾。

除了分流，還能實現(xiàn)停車、景觀與商業(yè)之間的輕松切換。

空間感出來了，尊崇感也就有了，生活的各種可能，被無限度地觸發(fā)。

?效果示意

擱以前，這種設(shè)計只能算小眾玩法，要么是地塊本身有高差，要么是周邊環(huán)境太亂想避一避。

但現(xiàn)在不一樣了，政策的風(fēng)向一變，住宅的空間設(shè)計，就有了更大的延伸。

第五是更好賣。

跟當初的第四代住宅一樣，抬板住宅既是升級又是革命。相較于傳統(tǒng)住宅，其優(yōu)勢毋須多言。如果抬板住宅+四代宅，那更是無敵了。

不出意外的話，不管是哪個樓盤，率先推出的抬板住宅，必將引爆樓市。

2

實踐落地

這陣風(fēng)從哪兒刮起來的？

這得從2024年1月18日天津發(fā)布《關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見（試行）》說起。

該新規(guī)明確，架空平臺以下的建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件約定的容積率，鼓勵在架空空間內(nèi)設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，推動架空層停車與公共空間融合。

這話翻譯過來就是：開發(fā)商白賺一層空間，不計容、不計密度、不計建筑高度。

說得再直白一點，開發(fā)商可調(diào)整的空間更大，業(yè)主可利用的空間更多。

?天津新規(guī)

杭州、合肥、蘇州、上海、蘭州一看，這招高啊，立馬跟進。各地的政策大同小異——只要是把停車庫擱在底層架空層，這面積就不算容積率。

對開發(fā)商來說，政策就是一張允許你公開“偷面積”的通行證：既能解決停車位，又白嫖一層公共空間，何樂而不為？

上海的反應(yīng)最快。

普陀真如副中心的翠谷瑞仕，直接把社區(qū)抬高了約6米，成了普陀第一個抬板豪宅。緊接著楊浦江灣鎮(zhèn)的TOD項目也來了，抬升約7米，同樣出自上海城建之手。

據(jù)說“真如”這個項目，裝修標準不低于5000元/m2，定位就是沖著捅破板塊天花板去的。

?翠谷瑞仕效果示意

這陣風(fēng)，正在從長三角往全國刮。對鄭州來說，這意味著什么？

說實話，鄭州的住宅痛點太明顯了。

一是人車分流永遠分不干凈。

老小區(qū)人車混行就不說了，新小區(qū)明明是人車分流設(shè)計，奈何小電動車、老頭樂太多，說是給弄有停車棚，結(jié)果消防通道上照樣停滿車。

抬板設(shè)計直接讓車在下、人在上，真正的景觀區(qū)和人行通道，小電電和機動車你根本上不來，物理隔離，徹底解決。

?效果示意

二是公共空間被擠得支離破碎。

鄭州很多小區(qū)容積率高得嚇人，綠地被道路切割得跟豆腐塊似的，根本沒法用。

抬板之后，地面層100%都是活動空間，花園能做完整、能做大氣。這一點，跟TOD項目很像。

最核心的是，抬板社區(qū)的業(yè)主們，可以有更多的休閑空間，可以享受更多景觀與自然的浸潤。

鄭州的地產(chǎn)同行，可以去鄭軌云麓項目看看，感受一定大有不同。

?鄭軌云麓實景

更重要的是，鄭州改善盤的內(nèi)卷已經(jīng)到了天花板。

全國同行都說鄭州的卷得最嚴重。卷裝修、卷戶型、卷會所，卷到最后大家都長得差不多。抬板設(shè)計，可能是未來幾年最大的差異化突破口。

不夸張地說，抬板住宅，誰先設(shè)計誰先受益。

就好比當初的四代宅，鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣去參觀學(xué)習(xí)的時候行業(yè)里大多還沒關(guān)注到，我們的宣傳報道鋪天蓋地的時候，許多房企才幡然醒悟。

這一回，也是一樣。

?效果示意

此外，成本上也有賬可算。

傳統(tǒng)兩層地庫，抗浮設(shè)計、深基坑支護，造價高得嚇人。

抬板車庫反而能省下一筆，省下來的錢干嘛？砸到裝修上、砸到園林上，客戶一眼就能看出來。

頗為關(guān)鍵的是，政策風(fēng)口已經(jīng)來了。

正如前文預(yù)測，抬板設(shè)計的樓盤，將成為時下最好賣的甚至是賣得最好的。

雖然鄭州還沒正式發(fā)文，但這種趨勢擋不住。誰先做，誰就是第一個吃到螃蟹的人。等大家都反應(yīng)過來了，那又會卷得湯都沒得喝。

?效果示意

不難預(yù)測，以后的改善盤競爭，普通盤還在卷裝修，頭部盤已經(jīng)開始卷“社區(qū)底盤”了——怎么停車、怎么歸家、地面空間怎么用，這才是終極武器。

其實跟蔡明在30年前的小品里預(yù)言人型機器人一樣，抬板設(shè)計概念新鮮，其實早有樣本。

這一點，徐輝設(shè)計倒是走在了前面。

作為抬板住宅設(shè)計的探索者、先行者，徐輝設(shè)計自2000年起就開始研究、并率先落地，錦繡正弘國際公寓就是鄭州基本是全國最早落地的抬板項目。

?錦繡正弘國際公寓實景

到現(xiàn)在，徐輝設(shè)計已經(jīng)積累了十余個項目的設(shè)計經(jīng)驗，走到行業(yè)前列。

坦白來說，徐輝設(shè)計近幾年佳作不斷。

在高品質(zhì)住宅設(shè)計方面，除了永威、金沙，又相繼在浙江、山東、河北、安徽等省份打造了多個標桿項目。

徐輝設(shè)計堅持的“以設(shè)計引領(lǐng)成本可控、高口碑、高去化的好房子”，正成為房地產(chǎn)下半場破局的關(guān)鍵所在，為行業(yè)提供了極具借鑒價值的解題思路。

從鄭州走向全國的設(shè)計企業(yè)能有這樣的前瞻性，看來，又要引領(lǐng)行風(fēng)風(fēng)騷數(shù)百年了。

3

抬板設(shè)計前瞻

盡管說，抬板設(shè)計有可能是2026年樓市的第一個風(fēng)口，但抬板不是萬能的，這東西也有挑戰(zhàn)。

地庫一抬高，跟城市界面的銜接就復(fù)雜了。

坡道怎么設(shè)、樁基怎么打、垂直交通怎么組織，都是錢。

?前瞻性問題與潛在風(fēng)險

萬一處理不好，小區(qū)就跟周邊環(huán)境割裂，成了孤島。

更麻煩的是歸家動線。

小區(qū)整體比周邊道路高出兩層，進出只能靠電梯樓梯？

如果電梯配得不夠，步行出門得繞老遠；電梯用得人多，損耗也快。

最要命的是尊重人的動線，景觀與抬高空間的接駁、動線與景觀的交叉關(guān)系，是不是得重新納入二次設(shè)計？會不會導(dǎo)致不方便？或者增加額外成本？

?入戶動線復(fù)雜

還有車輛行駛的噪音、振動的傳導(dǎo)，離居住空間更近了，對結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求高出一大截。

這些細節(jié)，稍不留神就是坑。

這一回，地產(chǎn)匠人們有活兒干了。尤其是設(shè)計口的，得往前排站站。

更重要的是，這模式還沒經(jīng)過大量交付的檢驗。這些，都是需要重點考慮的。

抬板帶來的生活變化，究竟是真正提升了體驗，還是流于形式，得等住進去才知道。

不過話說回來，哪個創(chuàng)新沒坑呢？

?抬板設(shè)計與傳統(tǒng)住宅對比維度

鄭州剛?cè)孢M入“四代宅”時代，新一輪的產(chǎn)品創(chuàng)新潮又來了。下手一定得快。

跟當年去學(xué)習(xí)四代宅一樣，關(guān)于抬板設(shè)計，我們又要行動了。

不會可以學(xué)，摸石頭過河過的都是別人踩過的坑和避過的雷。

三月初，鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣打算組團去杭州，到幾個代表性抬板社區(qū)實地看看。

過程中，我們也計劃在參觀的項目上做兩場直播，感興趣的朋友們，可以關(guān)注 ，參與直播互動。

學(xué)習(xí)歸來，咱們接著聊抬板。

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