文︱劉德科

來聊一聊前兩天〔2026/2/24〕國務(wù)院常務(wù)會議提到的銀發(fā)經(jīng)濟。

1.國常會給出的判斷是「我國銀發(fā)經(jīng)濟潛力很大」，給出的辦法是「要完善支持舉措、強化政策落實」。

市場潛力很大，政策又很支持，銀發(fā)經(jīng)濟確實會有很遼闊的前景，難怪有不少人說養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大概率會替代房地產(chǎn)行業(yè)成為中國的第一大產(chǎn)業(yè)。但如果房企想在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分一杯羹，那恐怕會是一種妄想。

2.過去二十年以來，我聽過很多房企老板或高管頭頭是道地分析過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊藏的巨大機會。恰如新華社對于國常會的解讀：「養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既是涉及億萬群眾福祉的民生事業(yè)，也是具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某柈a(chǎn)業(yè)。截至2025年底，我國60歲及以上老年人口達3.2億人，預(yù)計到2035年，這一群體數(shù)量將超4億人，銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模有望突破30萬億元?！埂残氯A社北京2月24日電，《國務(wù)院常務(wù)會議解讀丨國務(wù)院研究推進銀發(fā)經(jīng)濟和養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展有關(guān)工作》〕

從宏觀層面看，確實如此。但養(yǎng)老服務(wù)業(yè)跟房地產(chǎn)根本就是兩回事——房地產(chǎn)的本質(zhì)是開發(fā)，銀發(fā)經(jīng)濟的本質(zhì)是服務(wù)。

3.房企可能會覺得，他們也一直在做服務(wù)啊，有什么難的？依附于房地產(chǎn)行業(yè)的物業(yè)服務(wù)，是相對單維度的服務(wù)；養(yǎng)老服務(wù)業(yè)則是超多維度的服務(wù)。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的服務(wù)顆粒度是物業(yè)服務(wù)的幾萬倍。

4.房企不僅缺乏「賺慢錢」的投融觀念，更是缺乏「彎腰服務(wù)」的運營基因。雖然有不少房企也曾努力探索過一些養(yǎng)老服務(wù)項目——也不乏成功的個案，但至今沒有哪家房企做出了一定規(guī)模的養(yǎng)老項目。保險行業(yè)比房地產(chǎn)更有機會，比如泰康這些年來倒是已經(jīng)耕耘出了一些成績。

5.前段時間，我的一位學(xué)弟——一個剛剛進入房地產(chǎn)行業(yè)的老板，開發(fā)了幾個樓盤，賺了不少錢，他也做了一個養(yǎng)老項目，他問我，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有前景嗎？我說你就把養(yǎng)老當做社會公益事業(yè)來做吧，千萬別把它當生意來做，這樣你會更有成就感——雖然你虧了錢，但至少讓那些老人受益了。

他說為什么這么不看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？我說我沒有不看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我不看好的是：房企去做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而你就是干房地產(chǎn)的；你還是好好干你的房地產(chǎn)，樓市這么不景氣，剛剛進入房地產(chǎn)才兩三年的你還能賺這么多錢，就別想東想西了。

6.末了，我又跟他多嘮叨了一句：銀發(fā)經(jīng)濟肯定不止30萬億元的市場規(guī)模，我不知道哪些行業(yè)或企業(yè)會從中分得一杯羹，但我知道房企不可能有機會。

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2026/2/25

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