準(zhǔn)備在福州買一套房子，哪里的房子最難買？

我想了一下，在鼓樓區(qū)多數(shù)以學(xué)區(qū)房為主，看準(zhǔn)哪個(gè)學(xué)校就行；在臺(tái)江都是老破舊，靠近工作地方近一點(diǎn)就行；在閩侯只要關(guān)注小區(qū)的地鐵口就行了；在晉安區(qū)，軸線太長(zhǎng)，需要看看哪里發(fā)展比較有潛力。

但在金山買房的話，要難倒一片人。

金山?jīng)]有老破舊小區(qū)，只有三種類型的小區(qū)，一種是拆遷安置房，比較密集，大多數(shù)是租戶和當(dāng)?shù)氐牟疬w戶為主；一種是早期商品房，戶型結(jié)構(gòu)跟不上，小區(qū)物業(yè)管理相對(duì)差一些；最后一種是新房，拋開已交付的次新，目前還有13個(gè)新樓盤入市。

以公園道一號(hào)，香江楓景，中天金海岸，中庚城為代表，這都是老一批的小區(qū)，使用年限大部分在20年左右，雖然環(huán)境還可以，但這些小區(qū)的物業(yè)管理較為一般，很難跟得上當(dāng)下人們的追求。其中也包括江南水都這一片區(qū)的房子。

這也就導(dǎo)致，金山這兩年的價(jià)格，開始大幅度的縮水，相比較2017年左右的時(shí)間，動(dòng)輒三萬多的單價(jià)，現(xiàn)在的價(jià)格更為親民一些。小編預(yù)計(jì)，未來5年內(nèi)，金山的房?jī)r(jià)都不會(huì)有太大變化，新房刺激二手房業(yè)主降價(jià)，二手房業(yè)主，總有一些迫切想賣掉的人，也會(huì)拉低成交價(jià)。

我經(jīng)常會(huì)告訴客戶，現(xiàn)在去金山買房子，要把眼睛擦亮一點(diǎn)，價(jià)格上也要特別關(guān)注，有可能會(huì)出現(xiàn)，今天買的價(jià)格，過幾天后，隔壁小區(qū)還有更便宜的出現(xiàn)?；蛘哒f，你還有可能會(huì)患上選擇困難癥，可以看的房子太多了。

成交小區(qū)：香江楓景；

成交時(shí)間：2026年1月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面積117.87平米，3房2廳，低樓層，精裝修，南北朝向，180萬，成交單價(jià)15271元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子成交前，掛牌時(shí)間353天，期間業(yè)主價(jià)格調(diào)整12次，帶看客戶50多組，成交前的掛牌價(jià)格是200萬，買家談價(jià)20萬之后成交。房子的關(guān)注度很高，中介帶看客戶不少，成交只不過是遲早的事情，因?yàn)橹挥斜阋说姆孔?，才有這么高的帶看量。

2、香江楓景這套房子的戶型結(jié)構(gòu)很漂亮，三房錯(cuò)開朝南，客廳朝北，有一個(gè)入戶花園，衛(wèi)生間朝東側(cè)有窗戶采光，南北之間，形成了一個(gè)動(dòng)靜分離的狀態(tài)，落地一樓的房子，客廳挑高有4.3米。且樓棟位于安靜位置，采光也很不錯(cuò)，繼而才有客戶喜歡。

3、小區(qū)是2006年的商品房，共有28棟樓，1536戶業(yè)主，電梯小高層建筑，綠化率達(dá)到38.6%，物業(yè)費(fèi)1.2元/平米，雖然使用了大約20年時(shí)間，但它的綜合表現(xiàn)很好，業(yè)主的評(píng)價(jià)比較高，還劃片入讀三附小，橘園洲中學(xué)，在教育配套方面，也有較大的優(yōu)勢(shì)。

4、目前，香江楓景在售房源70套，1月份業(yè)主掛牌均價(jià)23018元/平米，對(duì)比這套單價(jià)15000元，單價(jià)相差7000元/平米，也可以看出，當(dāng)下能夠成交的房源，價(jià)格上要特別突出才行。我也特意查詢了一下，2025年一整年當(dāng)中，成交房源月均1套，成交價(jià)格都比較低。

購(gòu)房建議：

在金山片區(qū)買房，特別是靠近灣邊這一側(cè)，可以選擇的小區(qū)很多，香江楓景，水印長(zhǎng)天，中天金海岸，香江紅海園，公園道一號(hào)，新榕金城灣，這六個(gè)小區(qū)都集中在這一片，應(yīng)當(dāng)相互之間做選擇和對(duì)比。

當(dāng)然，這幾個(gè)小區(qū)之間，各有利弊。新榕金城灣更靠近地鐵口，香江楓景部分樓棟靠近三環(huán)快速路，距離地鐵口相對(duì)其他小區(qū)也更近一些。其中水印長(zhǎng)天，金海岸都偏舊一些，價(jià)格也就更低了。公園道一號(hào)小區(qū)新，但都是大戶型，134平米的戶型也只有3房，導(dǎo)致大家覺得套內(nèi)的面積浪費(fèi)了。

小區(qū)優(yōu)缺點(diǎn)也比較明顯，低密宜居：樓間距充足，綠化率較高，性價(jià)比突出，相比周邊次新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，成熟社區(qū)配套齊全，居住氛圍濃厚，生活便利度高。

缺點(diǎn)注意事項(xiàng)：房齡較大，2005年建成，已有21年樓齡，車位緊張，早期小區(qū)規(guī)劃車位不足，戶型設(shè)計(jì)，部分早期戶型可能不夠通透。

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