文/言叔

2月26日上午，一場(chǎng)備受關(guān)注的法拍在廣州天河區(qū)僑鑫?匯悅臺(tái)落下帷幕。

經(jīng)過(guò)29輪激烈競(jìng)價(jià)，一套317.5平方米的江景豪宅最終以5016萬(wàn)元成交，折合單價(jià)15.8萬(wàn)元/㎡。

這個(gè)價(jià)格，不僅創(chuàng)下該小區(qū)歷史最低成交紀(jì)錄，相比2025年3月6800萬(wàn)元的掛牌價(jià)，總價(jià)直接大降近1800萬(wàn)，堪稱(chēng)頂豪市場(chǎng)的“折價(jià)甩賣(mài)”。

這套豪宅的主人不是別人，正是恒大集團(tuán)原董事長(zhǎng)許家印的侄子——許火健。

01

匯悅臺(tái)在廣州樓市是什么地位？

這么說(shuō)吧，這里可是廣州頂豪市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，小區(qū)內(nèi)頂層復(fù)式單價(jià)的最高點(diǎn)一度接近37萬(wàn)元/㎡，大平層的成交價(jià)格也曾突破30萬(wàn)元/㎡。

然而，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。

這次拍賣(mài)的房源位于臨江大道421號(hào)902房，建筑面積317.5平方米，配有4間套房加1間保姆房，共5個(gè)洗手間，典型的稀缺大平層戶(hù)型。

法拍公告顯示，該房產(chǎn)起拍價(jià)為4400萬(wàn)元，折合單價(jià)僅13.85萬(wàn)元/㎡。這個(gè)價(jià)格放在匯悅臺(tái)，簡(jiǎn)直就是“白菜價(jià)”。

最終，3位報(bào)名者經(jīng)過(guò)29輪競(jìng)價(jià)，被一位蘇姓買(mǎi)家以5016萬(wàn)元拿下，溢價(jià)率14%。雖然有所溢價(jià)，但15.8萬(wàn)元/㎡的單價(jià)，仍創(chuàng)下匯悅臺(tái)歷史成交新低。

要知道，此前該小區(qū)同類(lèi)型房源二手掛牌價(jià)曾達(dá)到19萬(wàn)元/㎡。更早的2023年，一套低樓層房源以6500萬(wàn)成交，折合單價(jià)27.45萬(wàn)/㎡。

短短兩三年時(shí)間，同樣的小區(qū)，價(jià)格跌去近2000萬(wàn)，這故事任誰(shuí)聽(tīng)起來(lái)都有些唏噓。

為什么這么便宜？

便宜自然有便宜的道理。

法拍公告特別提示：因拍賣(mài)標(biāo)的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因，不能或者延遲辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)及辦理二次過(guò)戶(hù)造成的費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)，拍賣(mài)人不作過(guò)戶(hù)的任何承諾，不承擔(dān)過(guò)戶(hù)涉及的一切費(fèi)用。

翻譯一下就是：這房子有問(wèn)題，買(mǎi)了之后過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)自己擔(dān)，欠費(fèi)自己交，出了問(wèn)題法院不負(fù)責(zé)。

更關(guān)鍵的是，這套房產(chǎn)目前已被法院查封并且設(shè)有抵押。買(mǎi)家不僅要自擔(dān)物業(yè)、水電氣欠費(fèi)及過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)，還要面對(duì)涉案身份敏感帶來(lái)的各種不確定性。

2025年3月，這套房子曾以6800萬(wàn)元總價(jià)掛牌出售，折算單價(jià)約21.45萬(wàn)元，但一直沒(méi)有買(mǎi)家接盤(pán)。最終進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，起拍價(jià)直接砍掉了2400萬(wàn)元。

02

許火健能走到今天，離不開(kāi)許家的這層關(guān)系。

公開(kāi)信息顯示，許火健是許家印胞兄許家欽的兒子。2002年，廣州雅旭裝飾設(shè)計(jì)有限公司成立，許家欽持有80%的股份，許火健持有剩余20%。

雖然恒大及許家印未直接持有雅旭裝飾股權(quán)，但這家公司與恒大的關(guān)聯(lián)早已深入骨髓。

廣州雅旭是恒大集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心裝修承包商，常年承接恒大裝修業(yè)務(wù)。

在裝修裝飾工程上，許家欽實(shí)際上是最大的總包。

廣州雅旭接到恒大的裝修項(xiàng)目后，并不親自施工，而是將這些項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給其他施工單位，僅在中間賺取差價(jià)，是名副其實(shí)的“串串公司”。

比起普通中間商，廣州雅旭在篩選外部合作施工單位時(shí)，條件更苛刻——除了賺取總包利潤(rùn)外，還要求施工單位在項(xiàng)目啟動(dòng)前，必須上繳一筆相當(dāng)于工程款10%的管理費(fèi)。

盡管如此，眾多裝修公司為了拿到恒大的合同，依舊趨之若鶩。在房地產(chǎn)“躺贏”年代，靠著血緣關(guān)系瘋狂吃差價(jià)的許家欽、許火健等許氏家族成員自然賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，這套匯悅臺(tái)豪宅就是最好的證明。

然而，好景不長(zhǎng)。

2021年恒大集團(tuán)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)后，許家印隨后被依法采取強(qiáng)制措施，許家印的哥哥許家欽、侄子許火健均受到波及。

據(jù)公開(kāi)信息顯示，許火健現(xiàn)為廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事，同時(shí)已被列為失信被執(zhí)行人，多次被限制高消費(fèi)。

而廣州雅旭裝飾的日子更不好過(guò)。

此次法拍，正是源于廣州雅旭190.4萬(wàn)元的強(qiáng)制執(zhí)行案件。目前這家公司共涉及超600件司法案件，成為名副其實(shí)的“訴訟專(zhuān)業(yè)戶(hù)”，被全國(guó)各地的分包商告上法庭。

03

許火健的豪宅法拍只是冰山一角。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，恒大系高管及親屬名下至少23處高端房產(chǎn)正被處置，昔日靠恒大積累的財(cái)富陸續(xù)變現(xiàn)抵債。

覆巢之下，焉有完卵。恒大崩盤(pán)之后余波未平，攀附在許家印身邊的許氏家族成員日子也不好過(guò)。

與喜好大排場(chǎng)的許家印不同，許家欽為人低調(diào)隱秘，但靠著恒大這座大山，同樣積累了驚人財(cái)富。如今隨著恒大崩盤(pán)，這些依附于房企帝國(guó)的財(cái)富正在快速蒸發(fā)。

廣州的豪宅市場(chǎng)也在悄然生變。

就在匯悅臺(tái)這套法拍房成交前不久，廣州頂豪保利玥府開(kāi)盤(pán)就創(chuàng)下了106億的銷(xiāo)售額，成為2025年全國(guó)少見(jiàn)的“百億開(kāi)盤(pán)”豪宅項(xiàng)目。萬(wàn)博頂豪香江一號(hào)部分大平層產(chǎn)品備案價(jià)，更是高達(dá)23.8萬(wàn)/平。

廣州頂豪市場(chǎng)已經(jīng)告別了過(guò)去單一的價(jià)格邏輯，轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個(gè)多元分化與全能競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

曾經(jīng)的廣州頂豪市場(chǎng)是珠江新城一家獨(dú)大，但隨著金融城、琶洲、萬(wàn)博、白鵝潭等新生代CBD強(qiáng)勢(shì)崛起，廣州也從傳統(tǒng)的“單中心”城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘀行摹背鞘小?/p>

而頂級(jí)資金從“老王牌”轉(zhuǎn)向“新貴”背后，正是高端需求自我的進(jìn)化。

僑鑫匯悅臺(tái)的稀缺，在于它占據(jù)了珠江新城早期的核心江景資源，但十幾年過(guò)去，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)配套已經(jīng)跟不上新一代富豪的需求。

別說(shuō)僑鑫匯悅臺(tái)，即便是老牌頂級(jí)豪宅，在市場(chǎng)分化與行業(yè)出清的大背景下，也同樣面臨價(jià)格調(diào)整壓力。

04

許火健的豪宅法拍，像是一個(gè)時(shí)代的縮影。

從6800萬(wàn)無(wú)人問(wèn)津到5016萬(wàn)“白菜價(jià)”成交，從靠血緣關(guān)系“躺贏”到被列為失信被執(zhí)行人，恒大系財(cái)富的神話(huà)正在破滅。

這場(chǎng)拍賣(mài)吸引三位買(mǎi)家爭(zhēng)奪，一定程度上也受周邊土地市場(chǎng)帶動(dòng)，但無(wú)論如何，15.8萬(wàn)元/㎡的單價(jià)，已經(jīng)宣告了一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。

那些靠著恒大這座大山，通過(guò)關(guān)聯(lián)交易、轉(zhuǎn)包分包積累起巨額財(cái)富的相關(guān)人員，正在經(jīng)歷一場(chǎng)徹底的財(cái)富“大洗牌”。

覆巢之下，焉有完卵。恒大崩盤(pán)之后，所有依附于這個(gè)體系的利益相關(guān)方，日子注定不好過(guò)。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。