撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

北京頂豪出場(chǎng)，姍姍來(lái)遲。

2月26日，中海安瀾北京的首個(gè)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，終于出來(lái)了：

1、已網(wǎng)簽1套，位于洋房區(qū)10#2單元602室，面積183.36平米，成交價(jià)14.03萬(wàn)元/平，金額2572.91萬(wàn)元。

2、有17套房源顯示為已預(yù)訂狀態(tài)。全部為洋房，分布在9#-10#、13#-16#的不同樓層中。

此刻，距離它去年11月28日取得預(yù)售證，已過(guò)去了94天；如果從拿地之日算，更是走過(guò)了346天。

中海安瀾北京是2025年北京樓市的地王——樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平。它是中海地產(chǎn)的燈塔項(xiàng)目，備受關(guān)注。

它實(shí)際會(huì)賣什么價(jià)？認(rèn)購(gòu)得如何？

從僅有的一套數(shù)網(wǎng)簽據(jù)看，中海安瀾北京的優(yōu)惠力度似乎不小，較15.99萬(wàn)元/平的預(yù)售價(jià)，打了近88折。

但，這并不能代表它完整的價(jià)格體系：

1、目前在售的只有洋房產(chǎn)品，北區(qū)的疊墅產(chǎn)品，建委網(wǎng)站顯示，并未開(kāi)售；

2、成交房源并非洋房主力戶型，屬于“邊角料”的頂退戶型，優(yōu)惠力度大點(diǎn)，也屬正常。

換句話說(shuō)，14.03萬(wàn)元/平，很可能是中海安瀾北京的起步價(jià)。

花姐統(tǒng)計(jì)了中海安瀾北京包括已預(yù)訂在內(nèi)18套房源，其中210平7套、270平4套、310平2套、頂退戶型5套。

它們的平均預(yù)售價(jià)為15.94萬(wàn)元/平，花姐推測(cè)，其洋房的實(shí)際成交價(jià)，大概在14.5萬(wàn)元/平左右。

這個(gè)利潤(rùn)已經(jīng)足夠豐厚了！縫差超過(guò)了4萬(wàn)元/平。功德寺雙子為3.5萬(wàn)元/平。

春節(jié)假期過(guò)后，中海安瀾北京的一些業(yè)主也陸續(xù)返回北京，相信它的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)陸續(xù)出來(lái)，疊墅產(chǎn)品一旦開(kāi)售，價(jià)格也會(huì)一路走高。

它的真實(shí)房?jī)r(jià)，還是懸念重重。

自從去年拿地開(kāi)始，中海安瀾北京低調(diào)到了塵埃里。

針對(duì)它已拿證的全部產(chǎn)品，花姐做了一份“一房一價(jià)”透視分析，僅供選房參考。

一、疊墅

中海安瀾的疊墅，在北區(qū)的1-8#。

疊墅分上疊、下疊和平墅三種，共計(jì)60套。

三者的均價(jià)：下疊>上疊>平墅，背后大概是有贈(zèng)送面積多寡的因素。

從價(jià)差上看，上疊比下疊便宜6607元/平和6726元/平。

差異最大的是4#和6#的1單元01戶型，4樓比1樓便宜了6805元/平米。

這兩棟的下疊101戶型，是為疊墅區(qū)域的樓王，單價(jià)18.72萬(wàn)元/平米，總價(jià)6800多萬(wàn)元。

價(jià)差最小的是1#401和101，相差6406元/平米。

A、上疊

共24套，單套建面310-321平米，均價(jià)17.65萬(wàn)元/平米，5547萬(wàn)元/套。

1#101單價(jià)最低：16.98萬(wàn)元/平米，東邊緊挨圍墻；6#2單元401、3單元402總價(jià)最低：5538萬(wàn)元，原因是戶型小，每套311平米，但該戶型單價(jià)不低，17.83萬(wàn)元/平米。

單價(jià)最貴的：有2套為18.04萬(wàn)元/平米，分別為4#和6#的1單元401，都是東端戶，視野好，總價(jià)分別是5666萬(wàn)元和5632萬(wàn)元；

總價(jià)最貴的：3#和5#的402，達(dá)5701萬(wàn)元，這兩套戶型都是西端戶，視野好。

B、下疊

共24套，單套建面為364-374平米，均價(jià)18.29萬(wàn)元平米，6760萬(wàn)元/套。

1#101單價(jià)最低：17.62萬(wàn)元/平米，東邊緊挨圍墻；

7#1單元101總價(jià)最低：6513萬(wàn)元，建面365平米，單價(jià)17.84萬(wàn)元/平米。

單價(jià)最貴的：有11套為18.5萬(wàn)元/平米，分別是4#1單元101、102、2單元102；5#102；6#3單元101、2單元101、1單元101，3#102，8#1單元101。

總價(jià)最貴的：3#2單元102和5#2單元102，6913萬(wàn)元。

C、平墅

共12套，單套建面為369-378平米，均價(jià)17.18萬(wàn)元/平米，6380萬(wàn)元/套。

1#301單價(jià)和總價(jià)最低：16.65萬(wàn)元/平米，6191萬(wàn)元/套。

4#和6#的1單元301單價(jià)最高：17.48萬(wàn)元/平米，總價(jià)分別為6492萬(wàn)元、6453萬(wàn)元。4#和6#的視野最佳。

單套總價(jià)最高的，是3#301和5#301，都是6519萬(wàn)元，單價(jià)為17.22萬(wàn)元，面積為378平米。

小結(jié)：中海安瀾的1#最弱，4#和6#最強(qiáng)勢(shì)?；ń愫芷婀郑谛^(qū)東西中軸線上的7#和8#，定價(jià)并不高。

大概有兩個(gè)原因：1、中軸線上有下沉廣場(chǎng)，人多些，私密性也差點(diǎn)；2、雖然7#和8#和前排的樓間距稍寬，但畢竟9#和10#是6層洋房。

二、洋房

中海安瀾洋房共計(jì)8棟：9-16#，5至6層高，頂層有退臺(tái)，外加混在疊墅4#和8#的西端戶。

它的戶型分兩類：標(biāo)準(zhǔn)層和頂層異型戶型。

異型戶型里，183平米13套、160平米3套、213平米10套、144平米8套；標(biāo)準(zhǔn)層戶型分210平米、240平米、271平米、313平米和366平米五個(gè)面積段，但戶型款式就更多了。

由于面積段豐富，洋房的一房一價(jià)，花姐按樓棟來(lái)排布。

A、4#和8#西端戶

它們的西面都臨樹(shù)村路，位于所在樓棟的3單元，一層一戶。

先看4#：它的3單元共6層，101和201戶型為276.49平米，單價(jià)分別為15.14萬(wàn)元/平米、14.04萬(wàn)元/平米，價(jià)差11058元/平米。

3-6層的面積都是311平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價(jià)和總價(jià)為501戶型，16.25萬(wàn)元/平米、5054萬(wàn)元。

再看8#：其3單元也為6層，201和101戶型為205.61平米，單價(jià)分別為15.13萬(wàn)元/平米、14.03萬(wàn)元/平米，價(jià)差11057元/平米；

3-6層的面積都是240平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價(jià)和總價(jià)為501戶型，16.24萬(wàn)元/平米、3892萬(wàn)元。

4#和8#西端戶的定價(jià)差不多，最大的區(qū)別是8#的每套面積，小了70平米左右，主要是南面靠近大門(mén)。

不過(guò)，從總價(jià)考慮，8#的洋房是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

B、9#

9#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型為271平米左右、頂層184平米，位于中軸線的東南面。

它有一個(gè)不足點(diǎn)，1單元南面有座長(zhǎng)27.9米、高4.3米的配套樓，最近距離僅有7.47米。

這導(dǎo)致1單元的均價(jià)，比2單元要低6000元左右/平米。

其中1單元東戶101和601的價(jià)格最低，分別是14.33萬(wàn)元/平米和2919萬(wàn)元。

但很奇怪的是，1單元東端戶501最貴：4555萬(wàn)元；1單元西戶502單價(jià)最高：16.73萬(wàn)元/平米；

2單元東戶101單價(jià)也比較低，為14.85萬(wàn)元/平米；2單元東戶601總價(jià)較低：3003萬(wàn)元。

2單元西端戶502單價(jià)和總價(jià)最高：17.41萬(wàn)元/平米和4733萬(wàn)元。

價(jià)差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4、5層的價(jià)差約2765元/平米，差異不大。9#中間戶之間，相差3200元/平米左右。

C、10#

10#標(biāo)準(zhǔn)層戶型為271平米左右、頂層184平米；

該棟樓的位置，優(yōu)于9#，擬售均價(jià)16.17萬(wàn)元/平米，比9#高出2900元/平米。

1單元東端戶501單價(jià)和總價(jià)最高：17.4萬(wàn)元/平米、4722萬(wàn)元；1單元西戶101單價(jià)最低：14.85萬(wàn)元/平米；1單元西戶頂層602總價(jià)最低：2996萬(wàn)元。

2單元東戶501單價(jià)和總價(jià)最高：16.73萬(wàn)元/平米、4526萬(wàn)元，在中間位置；2單元西端戶102單價(jià)最低：14.44萬(wàn)元/平米；2單元西端戶頂層602總價(jià)最低：2932萬(wàn)元。

價(jià)差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層、5層的價(jià)差約2765元/平米，差異不大。10#中間戶之間，相差3200元/平米左右。

D、11#

11#的南面很清爽，戶型很豐富，標(biāo)準(zhǔn)層210平米、281平米、312平米，頂層160平米、188平米和214平米。

1單元西戶一層101單價(jià)最低：14.35萬(wàn)元/平米；1單元西戶頂層502總價(jià)最低：2513萬(wàn)元；1單元東端戶401單價(jià)和總價(jià)最貴：面積281平米、16.6萬(wàn)元/平米、4665萬(wàn)元。

2單元東戶101單價(jià)最低：15.27萬(wàn)元/平米；2單元東戶501總價(jià)最低：3448萬(wàn)元；2單元西端戶402單價(jià)和總價(jià)最高：17.26萬(wàn)元/平米和5405萬(wàn)元。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層比3層僅貴2211元/平米。

E、12#

12#的標(biāo)準(zhǔn)層為272平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

它南面有車庫(kù)出入口，位置其實(shí)不如11#，但均價(jià)比11#還高出3100元/平米——16.44萬(wàn)元/平米。

1單元西戶一層101單價(jià)最低：15.49萬(wàn)元/平米；1單元西戶頂層502總價(jià)最低：3484萬(wàn)元；1單元東端戶401單價(jià)和總價(jià)最貴：17.47萬(wàn)元/平米、5463萬(wàn)元。

2單元西戶101單價(jià)最低：14.63萬(wàn)元/平米；2單元東戶502總價(jià)最低：2938萬(wàn)元；2單元東戶401單價(jià)和總價(jià)最高：17.26萬(wàn)元/平米和5385萬(wàn)元。

價(jià)差：2層比1層貴11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米；1單元、2單元東戶的頂層與次頂層價(jià)差9951元/平米、4層比3層僅貴2211元/平米。

F、13#

13#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型為208平米、279平米和308平米，頂層為159平米、186平米和210平米。

該棟樓比11#位置強(qiáng)一些，起碼1單元沒(méi)有凸出來(lái)，價(jià)格也比11#貴1000元/平米。

1單元西戶一層101單價(jià)最低：14.36萬(wàn)元/平米；1單元西戶頂層502總價(jià)最低：2524萬(wàn)元；1單元東端戶501單價(jià)和總價(jià)最貴：16.75萬(wàn)元/平米、4669萬(wàn)元。

2單元東戶101單價(jià)最低：15.18萬(wàn)元/平米；2單元東戶601總價(jià)最低：3420萬(wàn)元；2單元西端戶502單價(jià)和總價(jià)最高：17.49萬(wàn)元/平米和5395萬(wàn)元。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5層的價(jià)差僅2211元/平米。

G、14#

14#的標(biāo)準(zhǔn)層為276平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

14#和12#的均價(jià)都是16.44萬(wàn)元/平米，但花姐覺(jué)得14#好于12#，南面沒(méi)車庫(kù)。

1單元西戶一層101單價(jià)最低：15.29萬(wàn)元/平米；1單元西戶頂層602總價(jià)最低：3488萬(wàn)元；1單元東端戶501單價(jià)和總價(jià)最貴：17.49萬(wàn)元/平米、5468萬(wàn)元。

2單元西戶101單價(jià)最低：14.43萬(wàn)元/平米；2單元東戶502總價(jià)最低：2942萬(wàn)元；2單元東戶401單價(jià)和總價(jià)最高：17.28萬(wàn)元/平米和5391萬(wàn)元。

價(jià)差：1單元、2單元東戶頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米。

H、15#

15#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型很純粹，為210平米左右，頂層為144平米。

該棟樓位于整個(gè)小區(qū)東南角第一排，位置弱于同在第一排的16#。因而，15#的均價(jià)15.4萬(wàn)元/平米，比16#低了1000元/平米。

1單元東端戶一層101單價(jià)最低：13.72萬(wàn)元/平米；1單元東端戶頂層601總價(jià)最低：2197萬(wàn)元；1單元西戶501單價(jià)和總價(jià)最貴：16.26萬(wàn)元/平米、3401萬(wàn)元；

2單元東戶101單價(jià)最低：14.04萬(wàn)元/平米；2單元東戶601總價(jià)最低：2236萬(wàn)元；2單元西端戶502單價(jià)和總價(jià)最高：16.36萬(wàn)元/平米和3432萬(wàn)元；

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價(jià)差2764元/平米。

I、16#

16#頂層主要是144平米、158平米和185平，標(biāo)準(zhǔn)層為209平米、278平米。

它是中海安瀾洋房里，唯一有3個(gè)單元的樓棟。

3個(gè)單元里，除了1單元101和3單元102，均價(jià)在14.15萬(wàn)元/平米和14.21萬(wàn)元/平米，其余單價(jià)都是14.04萬(wàn)元/平米。

第一排頂層最低總價(jià)2231萬(wàn)元，最高價(jià)為3單元502、4530萬(wàn)元。

特別說(shuō)明下，買(mǎi)15#和16#的業(yè)主可能撿漏。

花姐推測(cè)，南面的街坊路可能不對(duì)外開(kāi)放，效仿朝陽(yáng)區(qū)的中海萬(wàn)吉玖序、金茂滿矅和紫京宸園，通州的縵云ONE。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價(jià)差2764元/平米。

三、總結(jié)

中海安瀾的定價(jià)邏輯，有以下幾點(diǎn)：

1、疊墅：上疊戶型在310-321平米之間，均價(jià)在17.65萬(wàn)元/平米，套均5547萬(wàn)元；

下疊最貴，戶型在365-374平米之間，均價(jià)18.29萬(wàn)元/平米，套均6760萬(wàn)元；

上疊比下疊便宜6700元/平米左右，下至6400元/平米，上至6800元/平米。

2、平墅：?jiǎn)翁酌娣e在370平米左右，套均6380萬(wàn)元，總價(jià)在6190萬(wàn)元至6520萬(wàn)元之間，單價(jià)17.18萬(wàn)元/平米。

3、洋房：11#、12#、13#和14#是洋房的樓王產(chǎn)品，它們有一個(gè)共同的特色，絕大部分單元的首層價(jià)格抬高了，導(dǎo)致出現(xiàn)了頂層比次頂層出現(xiàn)了將近1萬(wàn)元的價(jià)差，有點(diǎn)離譜。

4、從洋房整體的定價(jià)邏輯看，中海安瀾的2層要比一層貴1.1萬(wàn)元/平米，3層比2層的價(jià)差在0.55萬(wàn)元/平米，4層和5層的價(jià)差縮小，在2765元/平米左右，以對(duì)折增加價(jià)格。

按照海淀的規(guī)定，網(wǎng)簽價(jià)不得低于預(yù)售價(jià)9折。

從已取證的房源看，中海安瀾北京整體的預(yù)售均價(jià)，為16.38萬(wàn)元/平米。它平均的網(wǎng)簽均價(jià)，應(yīng)在14.74萬(wàn)元/平米。

也就是說(shuō)，它疊墅的實(shí)際價(jià)格，將比洋房高出一大截。