撰文 | 花姐

出品 | 樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

春節(jié)假期之后，廣州誕生了236億元地王，北京土拍也有新動(dòng)靜了。

2月26日，通州0703街區(qū)FZX-0703-6032、6031地塊，進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)，交易起始價(jià)17.69億元，住宅樓面價(jià)1.98萬(wàn)元/㎡。

它的受理時(shí)間，自2月26日起至3月27日下午17:00。

按照以往北京土拍上架流程——如果沒(méi)有意外的話(huà)，花姐推測(cè)，6032、6031地塊將在4月初成交。

這表明，北京2026年一季度涉宅土拍的成績(jī)單，已基本提前鎖定：

預(yù)計(jì)成交七宗涉宅用地（有三宗待成交），總占地26.17公頃、地上建面44.21萬(wàn)平米，金額87.39億元。

反觀2025年一季度，北京賣(mài)了11塊地，總占地65.48公頃、建面120.5萬(wàn)平米、成交金額569.37億元。

相較之下，2026年一季度的這三個(gè)指標(biāo)，分別下降了60%、63.3%、84.65%。

北京2026年一季度土地交易金額，下跌超八成！很克制，很低調(diào)。

這背后的信號(hào)很明顯，北京要減少土地入市，為在售新盤(pán)爭(zhēng)取更多的銷(xiāo)售時(shí)間，以提振樓市信心。

放眼2026年全年，北京的供地基調(diào)，也可以濃縮成兩個(gè)字：縮量。

花姐曾做過(guò)一版推測(cè)：2026年北京供地量，同比估計(jì)縮水約15.4%。（詳見(jiàn)《北京供地計(jì)劃，太精確了》）

已成交地塊，開(kāi)發(fā)進(jìn)展神速

2026年已成交的四塊地，開(kāi)發(fā)商進(jìn)展神速：

1、首鋼璟瑞長(zhǎng)安地塊

2月3日，石景山首鋼璟瑞長(zhǎng)安，占地1.66公頃，建面3.66萬(wàn)平米，金額13.9億元，買(mǎi)家首鋼地產(chǎn)；

它準(zhǔn)備最充分，早在去年11月份，首鋼地產(chǎn)就提前發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃；2月3日奪地當(dāng)天，公布了案名；2月12日，公示了報(bào)規(guī)圖。(詳見(jiàn)《石景山樓市，雙雄對(duì)決》）

2、宋莊鎮(zhèn)丁各莊6002地塊

2月3日，通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊6002地塊，占地4.85公頃，建面8.73萬(wàn)平米，金額15.62億元，買(mǎi)家“北投置業(yè)+新航城+建工地產(chǎn)”；

北投置業(yè)在2026年1月20日，發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃，總建面15.7萬(wàn)平米、其中地上10.2萬(wàn)平米，估算投資11.5億元。

在2月14日，招標(biāo)計(jì)劃更正，將招標(biāo)單位變?yōu)楸本┍蓖逗鸵矸康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由北投置業(yè)、北京建工地產(chǎn)和新航城分別持股60%、20%和20%。

3、國(guó)展三期0002、0003、0004地塊。

2026年2月3日，順義新國(guó)展三期0002、0003、0004地塊，占地5.97公頃，建面11.94萬(wàn)平米，金額28億元，買(mǎi)家中鐵工投

拿地者是中國(guó)鐵工投資建設(shè)集團(tuán)有限公司，一張新面孔。它的母公司為央企中鐵股份，主營(yíng)業(yè)務(wù)為市政和房建業(yè)務(wù)，幾乎沒(méi)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

中鐵工投2024年?duì)I收118.86億元，凈利潤(rùn)3.58億元?，F(xiàn)在，它親自做甲方生意，兄弟中鐵置業(yè)董事長(zhǎng)楊智艷會(huì)作何感想？

4、密云水源路6022、6025地塊

2026年2月11日，密云水源路6022、6025地塊，占地2.5公頃，建面5萬(wàn)平米，金額3.8億元；買(mǎi)家為首融(海南)商業(yè)發(fā)展有限公司和北京密云城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司聯(lián)合體。

其中，首容海南的間接母公司，為北京城建六建設(shè)集團(tuán)有限公司。

初看起來(lái)，它像個(gè)純國(guó)企。實(shí)際上，它是一家民營(yíng)資本控股的混合所有制企業(yè)。

城建六建的股東為六建職工持股會(huì)（43.9354%）、朱忠擇（25.4%）、李樹(shù)森（19.4%）和北京城建集團(tuán)（11.2646%）。朱忠擇是董事長(zhǎng)。

待售之地，大概率以底價(jià)成交

1、順義區(qū)胡各莊05-02-21-1地塊

這塊地呈7字形，是典型的“邊角料”。

它占地1.57公頃，規(guī)劃建面建面約2.26萬(wàn)㎡，容積率1.44，限高60米，起價(jià)3.48億元。

這塊地很難排樓。西北地塊的南面為仁和花園二區(qū)，有一棟高18層的板樓，高約50-54米。

這棟樓會(huì)對(duì)21-1地塊形成遮擋，導(dǎo)致長(zhǎng)約98米、寬58米的土地，無(wú)法排列住宅樓。

如此一來(lái)，住宅只有擠在東面的長(zhǎng)條地塊，南北長(zhǎng)約180米，東西長(zhǎng)80米左右，預(yù)計(jì)可以排三排住宅。

為了日照達(dá)標(biāo)，第一排房子可能為11層，且為連塔設(shè)計(jì)。最后一排為18層。

此外，在05-02-21-1地塊供地前夕，2025年8月之前，砍掉了05-03-04零售商業(yè)地塊，占地0.44公頃，建面約5000平米。

2、順義河?xùn)|站0037地塊

這塊地很方正，占地3.14公頃，建面6.08萬(wàn)平米，容積率1.3，限高36米，起價(jià)5.71億元，樓面地價(jià)0.94萬(wàn)元/平米。

花姐預(yù)計(jì)，它的買(mǎi)家為住總地產(chǎn)，地上地下總建面約4.08萬(wàn)平，估算投資12.08億元。

住總地產(chǎn)有珠玉在前。

0037地塊西北面一路之隔，是住總·青年ONE，主打“地鐵+低總價(jià)”，于2024年9月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)444套，網(wǎng)簽442套，成交均價(jià)約3.26萬(wàn)元/㎡，成交金額12.7億元，地價(jià)覆蓋率200%。

青年ONE的容積率1.5，限高33米，戶(hù)型為72㎡、89㎡和105㎡。在這個(gè)項(xiàng)目上，住總賺大發(fā)了。

于是，它想拿下0037地塊再續(xù)傳奇。最起碼硬件條件比青年ONE還要好——容積率更低，建筑高度更高。

3、昌平園0013、0015、0016、0039地塊

這個(gè)地塊組合，有點(diǎn)突然。四塊地的占地6.48公頃，建面6.54萬(wàn)平米，起價(jià)16.88億元。

A、0013住宅地塊，占地0.99公頃，規(guī)劃建面約1萬(wàn)㎡，容積率1.01，限高18米；

B、0015住宅地塊，占地1.98公頃，規(guī)劃建面約2萬(wàn)㎡，容積率1.01，限高18米（局部24米）；

土地文件說(shuō)，鼓勵(lì)0013地塊和0015地塊，地下空間進(jìn)行連通。

C、0039住宅地，占地3.51公頃，規(guī)劃上建面約3.54萬(wàn)㎡，容積率1.01，限高18米；

D、0015幼兒園用地，占地0.48公頃，規(guī)劃建面約3840㎡，容積率0.8，限高16米，規(guī)劃1處12班幼兒園。

花姐預(yù)計(jì)，它們的產(chǎn)品，應(yīng)該是雙拼+洋房組合。如：順義的北京潤(rùn)園、懋源云紀(jì)。

昌平園組合地塊里，0039地塊是變過(guò)性的。

早在2023年，它的編號(hào)為1201-1，用地性質(zhì)為一類(lèi)工業(yè)用地，占地3.52公頃，容積率1.8。

變性的時(shí)間點(diǎn)，至少是在2025年11月4日之前。

此外，0015幼兒園用地，也是從其它地方挪過(guò)來(lái)的。

在該板塊內(nèi)，還規(guī)劃了0017、0023、0024、0026和0027四個(gè)住宅地塊，容積率大概率也是1.01，占地共計(jì)17.73公頃。

一個(gè)昌平新別墅板塊正在誕生。

花姐點(diǎn)評(píng)：

土拍市場(chǎng)，有冷有熱。

3月25日，廣州馬場(chǎng)地王，激戰(zhàn)9小時(shí)，競(jìng)價(jià)243輪，最終越秀以236億元拿下，住宅樓面價(jià)突破8.5萬(wàn)元/㎡。

相比之下，北京的開(kāi)年土拍，充滿(mǎn)了克制與低調(diào)。一季度成交的七塊地，有兩個(gè)特點(diǎn)：一是非核心地塊；二是以底價(jià)成交?；ń闫诖?，北京土拍市場(chǎng)在二季度雄起。（詳見(jiàn)《北京供地，不分輪次了》）

北京沒(méi)有拿出熱門(mén)地塊，不發(fā)布詳細(xì)的年度供地計(jì)劃。

背后折射出，北京樓市當(dāng)下庫(kù)存較高的現(xiàn)實(shí)。

怎么破局？除了壓縮土地供給，會(huì)不會(huì)有更大的政策禮包？

這不，上海樓市松綁了。

1、非滬籍外環(huán)內(nèi)購(gòu)房，社?；騻€(gè)稅3改1；

2、非滬籍社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)3年，外環(huán)內(nèi)可增購(gòu)1套（相當(dāng)于本地居民家庭待遇）；

3、居住證滿(mǎn)5年的非滬籍人士，上海全市范圍可購(gòu)1套；

它堪稱(chēng)2016年實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)以來(lái)，最大幅度松綁。

北京樓市新政呢？大家都在翹首以待。