成立業(yè)主委員會(huì)，是小區(qū)業(yè)主實(shí)現(xiàn)自治、維護(hù)自身權(quán)益的重要途徑，可福州市臺(tái)江區(qū)中央第五街小區(qū)的業(yè)主們，卻被這件事困擾了數(shù)年，一起去看看究竟怎么回事。

01 專有面積統(tǒng)計(jì)引業(yè)主質(zhì)疑

中央第五街小區(qū)2014年交付，至今已近十年，業(yè)主們飽受無(wú)業(yè)委會(huì)的困擾，業(yè)主權(quán)益難以得到有效保障，先后五次籌備業(yè)委會(huì)都沒(méi)能成功。

去年年底，小區(qū)第六次業(yè)委會(huì)籌備工作啟動(dòng)，可一份籌備組公示，讓業(yè)主們?cè)俅尉酒鹆诵模?strong>爭(zhēng)議核心集中在專有部分面積的統(tǒng)計(jì)上。

業(yè)主介紹，小區(qū)總規(guī)劃面積八萬(wàn)多平方米，其中地上六萬(wàn)多平方米、地下車庫(kù)兩萬(wàn)多平方米。業(yè)主表示，本次公示中地下車庫(kù)面積被算入專有面積，而小區(qū)內(nèi)大部分車位尚未出售。

02 業(yè)主稱開(kāi)發(fā)商拒絕參與投票

業(yè)主們的擔(dān)憂，不僅源于專有面積的統(tǒng)計(jì)爭(zhēng)議，更因?yàn)榇饲伴_(kāi)發(fā)商拒絕投票的前車之鑒。根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，需專有部分面積和人數(shù)占比均超三分之二的業(yè)主參與表決。

第五次籌備時(shí)，業(yè)主們的投票本已達(dá)到六萬(wàn)多平米專有面積的三分之二，可開(kāi)發(fā)商作為持有地面一萬(wàn)多平米產(chǎn)權(quán)的主體，既是籌備組成員，卻全程拒絕參與投票，導(dǎo)致整體參與面積未達(dá)標(biāo)，最終業(yè)委會(huì)成立“泡湯”。

03 社區(qū)回應(yīng)

為了解情況，記者陪同業(yè)主尋找開(kāi)發(fā)商，但其辦公地點(diǎn)無(wú)人、聯(lián)系電話無(wú)法接通，始終未能得到正面回應(yīng)。

記者又前往屬地上海街道萬(wàn)象社區(qū)溝通，萬(wàn)象社區(qū)工作人員給出了明確答復(fù)，他們已前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)檔核實(shí)，中央第五街地下車庫(kù)已完成產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商。

對(duì)于業(yè)主爭(zhēng)議的專有面積認(rèn)定問(wèn)題，社區(qū)表示將在籌備組會(huì)議上，根據(jù)提供的相關(guān)材料依法確認(rèn)，扣除公有面積后確定最終專有面積，全程將嚴(yán)格按照相關(guān)條例推進(jìn)，既不會(huì)剝奪開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)利，也會(huì)保障業(yè)主的正當(dāng)訴求。

記者還了解到，針對(duì)上一次的選舉結(jié)果，部分業(yè)主曾提起行政訴訟，雖提供了地下車位產(chǎn)權(quán)不合法的相關(guān)證據(jù)，但因證據(jù)不足以佐證，未得到法院支持，目前社區(qū)正依法依規(guī)指導(dǎo)第六次業(yè)委會(huì)籌備程序有序展開(kāi)。

多地小區(qū)遇開(kāi)發(fā)商拒投困境

中央第五街小區(qū)的遭遇，并非個(gè)例。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福州濱江半島小區(qū)、福清中庚香瀾小區(qū)等，都曾因開(kāi)發(fā)商拒絕參與投票，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立受阻。

濱江半島小區(qū)

濱江半島小區(qū)2024年10月舉行業(yè)主大會(huì)，88%的業(yè)主參與投票且多數(shù)投出同意票，可開(kāi)發(fā)商一紙聲明拒絕參與，直接導(dǎo)致參與投票面積未達(dá)三分之二，此事僵持半年仍未解決。

福清中庚香瀾小區(qū)

福清中庚香瀾小區(qū)的業(yè)主投票，參與戶數(shù)達(dá)78%，但因開(kāi)發(fā)商拒投，參與面積僅54%，業(yè)委會(huì)成立同樣擱淺。

開(kāi)發(fā)商作為持有大量產(chǎn)權(quán)面積的主體，一句“不參與”，就直接決定了業(yè)委會(huì)的成立與否，而其拒絕投票的真正原因，記者始終未能得到正面回復(fù)。

完善法律界定，破解自治困局

法律人士指出，當(dāng)前法律對(duì) “棄權(quán)” 的認(rèn)定存在模糊地帶，開(kāi)發(fā)商拒絕投票的行為難以被界定為棄權(quán)，使其能利用專有面積優(yōu)勢(shì)變相阻撓業(yè)委會(huì)成立，形成“合法但不合理”的現(xiàn)實(shí)困境，甚至削弱全體業(yè)主的自治權(quán)利。

律師建議，需強(qiáng)化街道、住建部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，細(xì)化投票程序、明確送達(dá)效力；更要從立法制度層面補(bǔ)齊短板，通過(guò)地方條例或細(xì)則明確開(kāi)發(fā)商表決邊界，規(guī)定未參與投票視為棄權(quán)并將其面積計(jì)入投票范圍，從根本上破解規(guī)則模糊問(wèn)題。

破解業(yè)委會(huì)成立的困局，不能僅靠業(yè)主的努力，更需要法律的明確支撐、政府的積極協(xié)調(diào)，以及開(kāi)發(fā)商的理性配合。

唯有多方發(fā)力、形成合力，才能讓小區(qū)自治走上正軌，真正保障每一位業(yè)主的合法權(quán)益。