很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)，做事總像隔著一層紗，不愿意讓業(yè)主們看清。特別是涉及到花錢(qián)的事，比如動(dòng)用維修基金、使用公共收益，根本不對(duì)業(yè)主公示。就拿我住的小區(qū)來(lái)說(shuō)，時(shí)不時(shí)會(huì)有些商家進(jìn)小區(qū)擺攤，電梯里的廣告也換了一撥又一撥。關(guān)于這些商家是怎么選出來(lái)的？收了多少錢(qián)？合同里又寫(xiě)了啥？業(yè)主們一概不知，業(yè)委會(huì)也從來(lái)不提。

這就引出一個(gè)更關(guān)鍵的問(wèn)題：如果業(yè)委會(huì)沒(méi)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，就自己拍板換了物業(yè)公司，或者把小區(qū)共有的房子租出去了，或者直接對(duì)小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行更換，這些決定算數(shù)嗎？或者，業(yè)委會(huì)在小區(qū)議事規(guī)則里寫(xiě)了“業(yè)委會(huì)可以代行業(yè)主大會(huì)某些職責(zé)”，這樣的規(guī)定本身，合法嗎？

答案很明確：不合法。

法律雖然沒(méi)有白紙黑字寫(xiě)著“業(yè)主大會(huì)不能授權(quán)業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)”，但可以從幾個(gè)角度來(lái)想明白這個(gè)道理。

首先，得搞清楚業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)各自的角色。業(yè)主大會(huì)，是小區(qū)全體業(yè)主組成的“最高權(quán)力機(jī)構(gòu)”，所有涉及業(yè)主切身利益的大事，理論上都應(yīng)該在這兒討論決定。而業(yè)委會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，好比是業(yè)主選出來(lái)的“管家”，它的職責(zé)是把業(yè)主大會(huì)商量好的事，落到實(shí)處。一個(gè)是“拍板的”，一個(gè)是“干活的”，分工很明確。

如果把“選聘物業(yè)公司”這種決定小區(qū)未來(lái)幾年服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的大事，也授權(quán)給業(yè)委會(huì)，那就等于讓“干活的人”自己決定“干什么活”。這就好比讓運(yùn)動(dòng)員自己給自己當(dāng)裁判，對(duì)其他業(yè)主來(lái)說(shuō)，顯然有失公平。法律之所以把“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”這類事項(xiàng)，明確規(guī)定要由業(yè)主大會(huì)共同決定，就是考慮到它們的重要性，必須由全體業(yè)主，也就是利益相關(guān)方，共同參與、共同博弈，最后形成一個(gè)最能代表多數(shù)人意愿的結(jié)果。

其次，咱們可以試著揣摩一下立法者的本意。法律沒(méi)有明文禁止“授權(quán)”，但列舉的那些必須由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，字里行間都透露出一個(gè)意思：這些事，太重要了，必須交給最廣泛的業(yè)主集體來(lái)決策。開(kāi)業(yè)主大會(huì)，過(guò)程雖然麻煩，但意義重大。它給每個(gè)業(yè)主提供了一個(gè)平等的發(fā)聲渠道，讓大家能坐在一起，為了各自的利益去討論、去爭(zhēng)論、去協(xié)商。這個(gè)過(guò)程本身，就是一個(gè)凝聚共識(shí)的過(guò)程。哪怕最后的結(jié)果不能讓所有人都滿意，但因?yàn)槭谴蠹夜餐瑓⑴c決定的，也更容易被接受和遵守。如果把這個(gè)權(quán)利簡(jiǎn)單一“授”，業(yè)主們連討論的機(jī)會(huì)都沒(méi)了，那業(yè)主大會(huì)不就形同虛設(shè)了嗎？

你可能聽(tīng)過(guò)“業(yè)主代表”機(jī)制，就是業(yè)主太多，不好組織大會(huì)，于是每棟樓選幾個(gè)代表來(lái)議事。這種機(jī)制在現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在，也得到了部分法院的支持，因?yàn)樗芙鉀Q開(kāi)會(huì)難的問(wèn)題。但注意，這本質(zhì)上還是一種“代議”，代表們討論的，依然是必須由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，而不是把決定權(quán)完全交給業(yè)委會(huì)。它仍然保留了業(yè)主參與的環(huán)節(jié)，只是形式更靈活。

最后，把選聘物業(yè)這種專業(yè)又復(fù)雜的事全權(quán)交給業(yè)委會(huì)，其實(shí)是給業(yè)委會(huì)“加壓”，甚至可能是“挖坑”。選聘物業(yè)，要調(diào)研、要考察、要談判、要擬定合同，既費(fèi)精力，也考驗(yàn)專業(yè)能力。更重要的是，這會(huì)帶來(lái)巨大的監(jiān)督成本和“代理風(fēng)險(xiǎn)”。業(yè)委會(huì)委員也是普通人，在缺乏有效監(jiān)督的情況下，面對(duì)物業(yè)公司拋來(lái)的利益誘惑，能始終保持初心嗎？現(xiàn)實(shí)中，業(yè)委會(huì)委員被“圍獵”，最終損害全體業(yè)主利益的事，并不少見(jiàn)。讓業(yè)主大會(huì)保留最終決定權(quán)，本身就是一種最重要的監(jiān)督和制衡機(jī)制。

說(shuō)到底，由業(yè)主大會(huì)決定小區(qū)重大事項(xiàng)，不是為了給小區(qū)管理“添亂”，而是為了守住全體業(yè)主利益的底線。那么，業(yè)委會(huì)就完全插不上手了嗎？也不是。法律規(guī)定的那些必須由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，業(yè)委會(huì)不能“代勞”，但完全可以“跑腿”。比如，業(yè)委會(huì)可以負(fù)責(zé)選聘前的所有準(zhǔn)備工作：收集業(yè)主意見(jiàn)、制定初步的選聘方案和標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)信息、對(duì)報(bào)名的物業(yè)公司進(jìn)行資格初審。這些工作做完后，再把篩選出的幾家候選公司和詳細(xì)的選聘方案，提交給業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主來(lái)投票定奪。整個(gè)過(guò)程，業(yè)委會(huì)都要及時(shí)向業(yè)主們匯報(bào)進(jìn)度，接受大家的監(jiān)督。

這才是業(yè)委會(huì)該有的角色：不是“代替”業(yè)主做決定，而是“服務(wù)”于業(yè)主，幫大家把做決定的準(zhǔn)備工作做好，然后嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的最終決議。