2026年開年，東京都市圈的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出鮮明的“冷熱分層”特征。

一邊是持續(xù)數(shù)年的“令和資產(chǎn)敘事”仍在延續(xù)——日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度，東京都23區(qū)內(nèi)房齡5年內(nèi)的公寓平均售價(jià)達(dá)1億6766萬日元（約合730萬元人民幣），同比漲幅24.7%，較2025年同期凈增3318萬日元（約合150萬元人民幣），價(jià)格表現(xiàn)顯著領(lǐng)跑大阪、京都、名古屋等主要城市。

但另一組數(shù)據(jù)，正悄然勾勒出市場(chǎng)情緒的變化。

作為東京都心價(jià)值標(biāo)桿的千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)三大核心區(qū)，2026年3月房?jī)r(jià)急漲勢(shì)頭明顯放緩。盡管二手房成交均價(jià)仍維持在每平方米238萬日元（約合10萬元人民幣）的高位，但過去半年的漲幅已收窄至1%，漲勢(shì)進(jìn)入平臺(tái)期。

更值得關(guān)注的是交易層面的信號(hào)。

傳統(tǒng)樓市旺季的第一季度，東京都核心三區(qū)成交件數(shù)同比下滑14%，而同期首都圈整體成交量仍保持約2%的增長(zhǎng)——核心區(qū)成為區(qū)域市場(chǎng)中罕見的交易收縮地帶。

市場(chǎng)微觀感受的變化更為直觀。一位從業(yè)十余年的房產(chǎn)中介透露，近期業(yè)主方的心態(tài)出現(xiàn)明顯分化：“此前熱門房源掛牌后短期內(nèi)就能成交，現(xiàn)在不少房源掛牌三個(gè)月仍未敲定交易，業(yè)主對(duì)價(jià)格的預(yù)期還在調(diào)整中?！?/p>

價(jià)格預(yù)期的松動(dòng)，在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)為“掛牌價(jià)與成交價(jià)”的顯著分化。

2026年3月，核心三區(qū)該差值已達(dá)38%，意味著房源網(wǎng)站標(biāo)注價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格相差近四成。而2013年至2024年的歷史平均水平僅為17%，當(dāng)前差值已接近歷史均值的兩倍，反映出市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)與實(shí)際需求的偏離。

行業(yè)分析指出，這種偏離與中介行業(yè)的委托機(jī)制存在關(guān)聯(lián)。由于中介收入更依賴賣方委托，部分機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)取房源，傾向于給出高于市場(chǎng)接受度的掛牌建議，導(dǎo)致價(jià)格與市場(chǎng)真實(shí)需求短期脫鉤。

庫(kù)存端的壓力也在累積。過去一年，東京核心三區(qū)的公寓庫(kù)存量從2903套增至4205套，漲幅達(dá)45%，待售房源的去化周期明顯拉長(zhǎng)。

資金層面的變化，被視為影響市場(chǎng)走向的關(guān)鍵變量。市場(chǎng)研究人士表示，近年東京都心房?jī)r(jià)上漲，除部分長(zhǎng)期資產(chǎn)配置需求外，也不乏短期交易性資金的參與。

同時(shí)，此前面向境外人士的定居相關(guān)政策調(diào)整，也影響了部分高端物業(yè)的需求節(jié)奏。2026年2月，日本金融監(jiān)管部門向地方金融機(jī)構(gòu)提示不動(dòng)產(chǎn)融資過熱風(fēng)險(xiǎn)，這一舉動(dòng)被市場(chǎng)視為重要的政策觀察信號(hào)。

目前市場(chǎng)尚未出現(xiàn)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折的明確證據(jù)，東京樓市仍具備外資配置需求、日元匯率波動(dòng)等多重支撐因素。但核心區(qū)價(jià)格差值擴(kuò)大、庫(kù)存增長(zhǎng)、旺季交易量下滑及監(jiān)管提示等多重信號(hào)疊加，已讓市場(chǎng)參與者對(duì)后續(xù)走勢(shì)趨于謹(jǐn)慎。

近期展會(huì)

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