上交所官網(wǎng)最新披露信息顯示，中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金項目（以下簡稱“中金唯品會REITs”）狀態(tài)已于2月26日更新至“已反饋”。此前，上交所于2026年1月29日正式受理了該基金的上市及相關(guān)資產(chǎn)支持證券的掛牌轉(zhuǎn)讓申請。

截圖來源：上交所網(wǎng)站（下同）

據(jù)悉，該基金底層資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項目與哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，預(yù)計募集規(guī)模達74.7億元。原始權(quán)益人為杉杉商業(yè)集團有限公司（以下簡稱“杉杉商業(yè)”）。唯品會曾于2019年以29億元收購杉杉商業(yè)100%股份，以此戰(zhàn)略布局線下奧特萊斯業(yè)務(wù)。

根據(jù)上交所公布的反饋意見，監(jiān)管層圍繞業(yè)務(wù)參與人資質(zhì)及履職能力、不動產(chǎn)合規(guī)情況、項目經(jīng)營與財務(wù)情況、資產(chǎn)評估與估值合理性、基金運作與治理及其他反饋意見六大核心維度提出了細(xì)化問詢，共涉及項目競爭力、不動產(chǎn)收入穩(wěn)定性、租約集中到期、同業(yè)競爭及估值參數(shù)合理性等近20項具體問題。

區(qū)域競爭力與同業(yè)競爭

在反饋意見中，監(jiān)管層重點關(guān)注了項目在區(qū)域商業(yè)格局中的競爭力。申報材料顯示，鄭州項目周邊同類存量競品項目有4個，未來三年擬新增競品項目1個，且原始權(quán)益人計劃投資建設(shè)新的同業(yè)競爭項目；哈爾濱項目周邊則存在1個同類存量競品項目。

對此，上交所要求管理人（中金基金）結(jié)合區(qū)域商業(yè)供需、消費力匹配程度、交通通達性及區(qū)域經(jīng)濟情況，進一步說明項目的優(yōu)劣勢及競爭力；同時補充披露原始權(quán)益人擬投資建設(shè)同業(yè)競爭項目的預(yù)計建成時間、位置地段、運營主體等情況，以及對本項目運營穩(wěn)定性的影響等。

此外，針對已上市的“中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡稱“中金唯品會奧萊REIT”，底層資產(chǎn)為寧波杉井奧特萊斯，2025年9月上市），上交所進一步要求管理人說明，“中金唯品會REITs”與前者在產(chǎn)品定位、資產(chǎn)布局、業(yè)務(wù)規(guī)劃、發(fā)展方向等方面的區(qū)別，以及防范同業(yè)競爭風(fēng)險的措施與未來安排。

資料顯示，原始權(quán)益人杉杉商業(yè)及運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)目前共運營22家奧特萊斯廣場。

租約集中到期與關(guān)聯(lián)租戶

租約到期情況是此次反饋的另一大關(guān)注焦點。數(shù)據(jù)顯示，鄭州項目現(xiàn)有合約中，2026年內(nèi)到期的面積比例為67.60%，2027年及以前到期的比例高達84.86%；哈爾濱項目相應(yīng)比例分別為40.81%和61.60%。

針對租約集中到期的現(xiàn)象，上交所要求管理人補充披露目前的招商及續(xù)租進展，結(jié)合項目歷史退租去化記錄、同區(qū)域可比項目退租后去化時間、2026年項目已到期及即將到期合約的最新去化情況、新簽合約到期時間分布情況等，說明租約集中到期對未來現(xiàn)金流穩(wěn)定性的影響，設(shè)置保障項目穩(wěn)定運營的針對性措施，充分揭示風(fēng)險。

報告期內(nèi)，上述項目還存在一定的關(guān)聯(lián)租戶情況。

根據(jù)申報材料，報告期內(nèi)項目的關(guān)聯(lián)租戶2個，其中鄭州項目主要關(guān)聯(lián)交易收入占營業(yè)收入比例分別為4.12%、5.86%和7.19%，哈爾濱項目主要關(guān)聯(lián)交易收入占營業(yè)收入比例分別為9.23%、7.87%和6.58%；哈爾濱項目存在關(guān)聯(lián)擔(dān)保情況。

上交所要求補充披露關(guān)聯(lián)交易定價依據(jù)是否充分、價格是否公允、與市場交易價格或者獨立第三方價格是否存在較大差異、是否影響不動產(chǎn)項目的市場化運營等，說明不動產(chǎn)基金存續(xù)期間關(guān)聯(lián)交易的必要性和潛在風(fēng)險等。

最后，上交所要求中金基金對上述問題逐項落實，并在三十個工作日內(nèi)提交答復(fù)。

（大眾新聞·風(fēng)口財經(jīng)記者 張亭旺）