來源：大偉看樓市

步入 2026 丙午馬年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)近四年深度調(diào)整后，終于迎來政策底、市場(chǎng)底、信心底三底共振的關(guān)鍵拐點(diǎn)。從中央到地方、從需求端到供給端、從核心城市到全國(guó)范圍，多重利好密集落地、持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)活躍度顯著提升，觀望情緒全面消散。對(duì)于剛需、改善及合理資產(chǎn)配置群體而言，2026 年正是把握樓市復(fù)蘇紅利、果斷上車的黃金窗口期。

一、政策全面托底：暖風(fēng)密集，力度空前

本輪樓市回暖，最堅(jiān)實(shí)的支撐來自全方位、系統(tǒng)性、一次性給足的政策組合拳，政策底已徹底夯實(shí)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確 “著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，將穩(wěn)樓市作為穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)預(yù)期的重要抓手，傳遞出清晰且堅(jiān)定的托底信號(hào)。

需求端政策持續(xù)松綁，購(gòu)房門檻與成本降至歷史低位。全國(guó)范圍內(nèi)限購(gòu)、限貸、限售等限制性政策全面優(yōu)化，核心城市率先放寬購(gòu)房資格，降低非戶籍家庭置業(yè)門檻；首付比例普遍下調(diào)，首套房最低降至 20%，二套房最低降至 30%，大幅減輕前期資金壓力。房貸利率維持低位運(yùn)行，5 年期以上 LPR 保持穩(wěn)定，多地首套房貸利率執(zhí)行 3.2%—3.5% 區(qū)間，疊加公積金貸款額度上調(diào)、二套公積金認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，月供壓力顯著緩解。

交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠力度空前，二手房增值稅免征年限由 5 年縮短至 2 年，換房個(gè)稅退稅政策延續(xù)實(shí)施，部分城市發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、房票安置等多重利好，直接降低置換與置業(yè)成本，激活沉寂已久的改善需求鏈。

供給端風(fēng)險(xiǎn)有序出清，行業(yè)信心逐步修復(fù)。房企融資 “白名單” 常態(tài)化落地，開發(fā)貸、債券發(fā)行、信托融資等渠道全面暢通，優(yōu)質(zhì)房企融資成本下降、資金周轉(zhuǎn)加快；“保交樓” 專項(xiàng)借款加速落地，專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置存量資產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，全國(guó) 26 個(gè)省市啟動(dòng)存量土地與存量房源收購(gòu)，總規(guī)模近 7700 億元，從根源上化解交付風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

政策層面從 “局部微調(diào)” 轉(zhuǎn)向 “全面發(fā)力”，從 “被動(dòng)應(yīng)對(duì)” 轉(zhuǎn)向 “主動(dòng)作為”，形成中央定調(diào)、地方落實(shí)、金融協(xié)同、供需雙向發(fā)力的閉環(huán)，為樓市回暖筑牢制度基礎(chǔ)。

二、市場(chǎng)筑底回升：量?jī)r(jià)企穩(wěn)，拐點(diǎn)確立

政策效力持續(xù)傳導(dǎo)，市場(chǎng)端呈現(xiàn)量在價(jià)先、企穩(wěn)回升的明確態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)底正式確認(rèn)，樓市單邊下行周期宣告結(jié)束。

成交量率先反彈，市場(chǎng)活躍度回歸高位。2026 年 1—2 月，全國(guó) 13 個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比上漲 16%、同比大漲 33%；北京連續(xù)三個(gè)月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在 1.4 萬(wàn)套以上，上海單月成交站穩(wěn) 2.2 萬(wàn)套高位，深圳同比漲幅超 25%，成都、杭州、武漢等強(qiáng)二線城市成交同比增幅普遍超 30%。春節(jié)假期樓市 “不打烊”，節(jié)后帶看量同比上漲 31%，積壓需求集中釋放，為 3 月傳統(tǒng)小陽(yáng)春奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。新房市場(chǎng)同步回暖，核心板塊去化周期縮短，優(yōu)質(zhì)改善盤、地鐵盤、學(xué)區(qū)盤重現(xiàn)開盤熱銷、去化加速的景象。

價(jià)格端止跌企穩(wěn)，下跌通道正式關(guān)閉。經(jīng)過四年深度調(diào)整，全國(guó) 70 城新房、二手房?jī)r(jià)格較峰值分別回撤 10.1% 和 17.4%，泡沫充分?jǐn)D壓，房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。2026 年 1 月，全國(guó)百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲 0.18%，結(jié)束長(zhǎng)期下行趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)正；70 城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅顯著收窄，一線城市核心板塊率先企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價(jià)溫和上調(diào)，議價(jià)空間從過去 10%—15% 收窄至 5% 以內(nèi)，業(yè)主惜售情緒上升，市場(chǎng)從 “買方主導(dǎo)” 向 “供需平衡” 轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，改善需求成為主力。90—144 平方米品質(zhì)改善戶型成交占比突破 55%，2026 年有望升至 60%，樓市從 “剛需為主” 轉(zhuǎn)向 “剛改并舉”，居住屬性回歸主流，“好房子、好社區(qū)、好服務(wù)” 成為市場(chǎng)共識(shí)，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

三、信心全面重塑：預(yù)期扭轉(zhuǎn)，共識(shí)形成

樓市長(zhǎng)期低迷的核心癥結(jié)是預(yù)期轉(zhuǎn)弱、信心不足，而 2026 年馬年開年，市場(chǎng)預(yù)期已發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，信心底同步確立。

從購(gòu)房者端看，持續(xù)觀望群體加速入場(chǎng)，“買漲不買跌” 的傳統(tǒng)邏輯回歸。核心城市二手房掛牌量連續(xù)多月下降，拋壓減輕、流動(dòng)性提升，意味著投資投機(jī)需求基本出清，市場(chǎng)以自住型、改善型真實(shí)需求為主，交易更趨理性穩(wěn)定。過去 “不敢買、不想買” 的猶豫心態(tài)，被 “低利率、低門檻、低價(jià)格” 的三重優(yōu)勢(shì)打消，入市意愿顯著增強(qiáng)。

從行業(yè)端看，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，多家出險(xiǎn)企業(yè)完成債務(wù)重組，土地市場(chǎng)逐步回暖，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度回升，“政策 — 市場(chǎng) — 房企” 良性循環(huán)逐步形成。開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，定價(jià)更趨合理，以價(jià)換量轉(zhuǎn)向量?jī)r(jià)平衡，行業(yè)從 “求生” 轉(zhuǎn)向 “發(fā)展”。

從宏觀層面看，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位再次明確，穩(wěn)樓市與穩(wěn)經(jīng)濟(jì)深度綁定，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的預(yù)期重新建立，不再過度悲觀，也不盲目樂觀，理性復(fù)蘇成為主流共識(shí)。

四、2026 年：窗口期明確，上車正當(dāng)時(shí)

綜合政策、市場(chǎng)、資金、預(yù)期四大維度，2026 年上半年是確定性最高的置業(yè)黃金窗口期，對(duì)不同群體均具備顯著優(yōu)勢(shì)。

第一，政策紅利最充足。當(dāng)前寬松政策是階段性、托底性舉措，隨著市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，限購(gòu)松綁、利率優(yōu)惠、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等利好大概率逐步退出或收緊，未來再難有如此友好的政策環(huán)境。

第二，價(jià)格處于相對(duì)低位。經(jīng)過充分調(diào)整，房?jī)r(jià)處于近四年低點(diǎn)，核心城市優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間充足，非核心區(qū)域以價(jià)換量仍在延續(xù)，此時(shí)入市能以更低成本鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，避免后續(xù)價(jià)格回升帶來的購(gòu)房壓力。

第三，風(fēng)險(xiǎn)釋放最充分。房企風(fēng)險(xiǎn)、交付風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)已基本釋放完畢，“保交樓” 全覆蓋，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房占比提升，買房安全性達(dá)到近年高點(diǎn)，無(wú)需再為爛尾、降價(jià)過度擔(dān)憂。

第四，供需結(jié)構(gòu)最友好。當(dāng)前市場(chǎng)房源供給充足、選擇空間大，購(gòu)房者擁有更高話語(yǔ)權(quán)，能精挑細(xì)選匹配自身需求的房源，避免行情過熱后的房源緊張、捆綁銷售等問題。

對(duì)于剛需群體，2026 年能以最低首付、最低利率實(shí)現(xiàn)安居，減輕長(zhǎng)期居住成本；對(duì)于改善家庭，置換鏈條暢通、稅費(fèi)成本降低，可實(shí)現(xiàn) “賣舊買新、以小換大、以舊換優(yōu)” 的一步到位；對(duì)于合理資產(chǎn)配置者，核心城市、核心板塊的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，依然是對(duì)抗通脹、保值增值的優(yōu)質(zhì)選擇。

五、理性判斷：結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，擇優(yōu)而入

需要明確的是，本輪回暖是穩(wěn)健復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)性分化的回暖，并非全面普漲。2026 年樓市將呈現(xiàn) “核心領(lǐng)跑、普通企穩(wěn)、品質(zhì)優(yōu)先” 的格局：一線及強(qiáng)二線核心城市、人口流入?yún)^(qū)域、配套成熟板塊率先量?jī)r(jià)回升，具備更強(qiáng)韌性與升值潛力；三四線城市以去庫(kù)存、穩(wěn)價(jià)格為主，更多是成交量修復(fù)，難現(xiàn)大幅上漲；產(chǎn)品層面，地段、學(xué)區(qū)、地鐵、物業(yè)、品質(zhì)過硬的房源更抗跌、更易流通，遠(yuǎn)郊、弱配套、低品質(zhì)房源仍面臨去化壓力。

因此，2026 年上車需堅(jiān)持三大原則：優(yōu)先核心城市、優(yōu)先核心板塊、優(yōu)先優(yōu)質(zhì)房源；剛需重通勤與配套，改善重品質(zhì)與舒適度，配置重流動(dòng)性與安全性，不盲目跟風(fēng)、不高杠桿、不碰風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，立足自身需求理性決策。

結(jié)語(yǔ)

2026 丙午馬年，是中國(guó)樓市告別調(diào)整、走向復(fù)蘇的轉(zhuǎn)折之年，也是普通購(gòu)房者把握紅利的關(guān)鍵之年。政策全面托底、市場(chǎng)筑底回升、信心全面重塑，三重拐點(diǎn)共振，回暖信號(hào)清晰明確。

歷史經(jīng)驗(yàn)反復(fù)證明，樓市最佳置業(yè)窗口，往往出現(xiàn)在市場(chǎng)企穩(wěn)、預(yù)期扭轉(zhuǎn)、行情未熱的拐點(diǎn)階段。2026 年，政策最友好、成本最適宜、風(fēng)險(xiǎn)最低、選擇最多，對(duì)剛需、改善而言，此時(shí)不搏，更待何時(shí)。果斷把握馬年樓市拐點(diǎn)，2026 上車正當(dāng)時(shí)，用理性選擇，鎖定長(zhǎng)期安心。