文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會

深圳城市更新，迎來重磅新政。

3月1日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

《通知》從合理核定土地移交率、優(yōu)化保障性住房配建要求、允許“清調(diào)供”項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃、統(tǒng)籌各方力量推動項(xiàng)目實(shí)施四大方面，進(jìn)一步銜接落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新項(xiàng)目加快實(shí)施。

自2026年3月16日起施行，有效期5年。

這里面，最受關(guān)注的一點(diǎn)，《通知》對保障性住房配建要求做了較大的調(diào)整和優(yōu)化。具體而言：

一、對已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，保障性住房配建要求按已批規(guī)劃及原規(guī)定執(zhí)行。

二、未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關(guān)主管部門、各區(qū)政府、前海管理局應(yīng)通過新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障性住房建設(shè)籌集要求。

三、“工改保”項(xiàng)目繼續(xù)按原有規(guī)定執(zhí)行。

要知道，以往開發(fā)商做舊改，會被要求蓋一定比例的保障房。不僅拉高了小區(qū)整體的容積率，降低商品房部分的舒適度，和產(chǎn)品市場競爭力。還影響開發(fā)商的利潤空間。

現(xiàn)在新政出來，那些還沒批規(guī)劃的舊改，原則上不用再蓋保障房了，全蓋成商品房。進(jìn)一步落實(shí)了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，提升舊改產(chǎn)品舒適度和競爭力。能賣的商品房多了，開發(fā)商的利潤空間也得到提升，投入的積極性無疑也更高。調(diào)整契合“好房子”和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的趨勢。

土地移交率核定和調(diào)整方面，《通知》明確在滿足交通、教育等配套設(shè)施服務(wù)能力的前提下，在取得轄區(qū)政府和相關(guān)職能部門同意意見后，在更新單元規(guī)劃階段可調(diào)整城市更新單元計(jì)劃和法定圖則關(guān)于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應(yīng)滿足基準(zhǔn)土地移交用地要求。

同時簡化審批程序，不再要求履行計(jì)劃調(diào)整程序。

對于“清調(diào)供”項(xiàng)目——通常指那些已完成規(guī)劃審批、但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同，因各種原因陷入停滯，需要政府介入“清退原實(shí)施方、調(diào)整規(guī)劃、重新供地”來盤活的項(xiàng)目。

《通知》明確有兩種規(guī)劃編制方式：一是重新編制規(guī)劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求。二是允許局部調(diào)整已批更新單元規(guī)劃，局部調(diào)整部分按照《通知》執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，未調(diào)整部分按已批更新單元規(guī)劃執(zhí)行，局部調(diào)整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

統(tǒng)籌各方力量推動項(xiàng)目實(shí)施方面，《通知》要求各區(qū)政府積極搭建平臺，引導(dǎo)市場主體、債權(quán)人降低投資預(yù)期，引導(dǎo)物業(yè)權(quán)利人調(diào)整預(yù)期,參照我市土地整備、房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合理協(xié)商確定搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時鼓勵金融機(jī)構(gòu)通過提供信貸服務(wù)、并購貸款等途徑，減緩市場主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項(xiàng)目。

《通知》出臺，為進(jìn)一步銜接落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，一方面針對未完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，按照“法治化、市場化”原則，優(yōu)化相關(guān)城市更新政策以落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求。另一方面強(qiáng)化政府主動作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點(diǎn)堵點(diǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)我市城市更新項(xiàng)目加快實(shí)施，持續(xù)拉動房地產(chǎn)有效投資。