新一年來(lái)臨，很多人都在討論關(guān)于房子的庫(kù)存，公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)二手市場(chǎng)掛牌量730多萬(wàn)套，統(tǒng)計(jì)局公布的待售面積差不多7.5億㎡。

多不多？

更震驚的是，住建部的一個(gè)數(shù)據(jù)，據(jù)說(shuō)歷時(shí)三年實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)果：全國(guó)共有近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑，80多萬(wàn)處市政設(shè)施。

這是官方第一次把全國(guó)房子“數(shù)清楚”，動(dòng)員了超過(guò)260萬(wàn)人參與，可以說(shuō)是一次空前規(guī)模的房屋調(diào)查。

當(dāng)然，這里面除了商品住宅以外，還包括了大量的非商品住宅房屋，比如工廠、員工宿舍、酒店、長(zhǎng)租公寓等…

但總的來(lái)說(shuō)，存量過(guò)剩很明顯了。同時(shí)不少人也開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)，供給大于需求，市場(chǎng)或迎來(lái)新變革？

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供給真的大于需求嗎？

有個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，存量房確實(shí)不少，但租房人口也越來(lái)越多。

根據(jù)清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心發(fā)布的《2024-2025 年住房租賃行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，我國(guó)現(xiàn)在擁有2.6億租賃人口，其中，新市民、青年人的租房群體達(dá)到近2億人。

而且，從報(bào)告中可知：2.6億年輕人租房，平均年齡34歲，90%的租賃房都是個(gè)人房東。

就拿北上廣深四大一線城市來(lái)說(shuō)吧，常住人口總數(shù)是8300萬(wàn)人，其中租房人數(shù)高達(dá)4000萬(wàn)，也就是說(shuō)一線城市里50%的人是租房住。

一邊是供給過(guò)剩，另一邊是不得不租房，這種矛盾是怎么發(fā)生的？

第一，炒房客囤房推高房?jī)r(jià)。

就拿深圳來(lái)說(shuō)吧，2000年深圳商品房均價(jià)為5275元/㎡，到2021年深圳二手房均價(jià)86429元/㎡，新房均價(jià)59894元/㎡。

短短20年翻了數(shù)倍！

第二，收入趕不上房?jī)r(jià)漲速度

但是這期間，普通人的收入?yún)s趕不上房?jī)r(jià)的上漲，當(dāng)然，房?jī)r(jià)的一路推高，炒房客功不可沒(méi)，他們瘋狂買(mǎi)房，囤房市場(chǎng)的泡沫被逐步放大，進(jìn)而導(dǎo)致——即使存量房供給過(guò)剩，但房?jī)r(jià)依舊居高不下。

最高峰時(shí)期，深圳房?jī)r(jià)收入比超36，也就是說(shuō)，普通上班族不吃不喝，起碼要36年才能在深圳買(mǎi)得起房。這就不難解釋?zhuān)瑸樯斗孔佣?，但依舊有很多人租房生活了。

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房子多、買(mǎi)不起，市場(chǎng)怎么辦？

實(shí)際上，變革已經(jīng)在發(fā)生了：

第一，大家對(duì)泡沫的擔(dān)心越來(lái)越明顯。

如果房子空置率過(guò)高，房地產(chǎn)的泡沫帶來(lái)的影響面是巨大的。

就連經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也曾說(shuō)了，合理的供地、新房供應(yīng)應(yīng)該是以人為本，人口的數(shù)量、人口的增長(zhǎng)率是供地開(kāi)發(fā)建設(shè)新房的重要參照，脫離基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的土地供應(yīng)，不利于樓市穩(wěn)定，更不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

而基于未來(lái)人口老齡化、少子化問(wèn)題的加劇，以及城鎮(zhèn)化率進(jìn)程的放緩，人們?cè)谧》啃枨蠓矫嬉矊⒅鸩綔p少。因此，未來(lái)不會(huì)再輕易鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商大面積拆建拿地建房。

第二，“白名單”項(xiàng)目融資在推進(jìn)，保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。

以前房企拿地建房，錢(qián)都是從銀行來(lái)的，這個(gè)錢(qián)都是要還的，如今房企手上有大量房子，一旦房子不好賣(mài)，資金鏈?zhǔn)苡绊?，?dǎo)致房子交付難兌現(xiàn)，不僅銀行受牽連，也不利于穩(wěn)定。

對(duì)此，上面已經(jīng)明確白名單項(xiàng)目融資穩(wěn)步推進(jìn)，據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前“白名單”項(xiàng)目貸款超過(guò)7萬(wàn)億元，支持近2000萬(wàn)套住房建設(shè)交付，有力維護(hù)了廣大購(gòu)房人合法權(quán)益。確保樓盤(pán)不爛尾、業(yè)主不踩坑。

第三，不再鼓勵(lì)大規(guī)模拿地建房了

隨著住建部公布住房數(shù)量，各地對(duì)于房子的調(diào)控也在加強(qiáng)，

換句話來(lái)來(lái)說(shuō)，就是希望通過(guò)公布住房數(shù)量來(lái)讓整個(gè)市場(chǎng)了解到真實(shí)的住房供應(yīng)情況，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，不再像過(guò)去那樣完全被動(dòng)地跟著市場(chǎng)的節(jié)奏走。

第四，保障房建設(shè)提速

住建部明確，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債安排4.4萬(wàn)億元，其中，一個(gè)使用方向就是土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房。

其中，收購(gòu)存量商品房的核心就是，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

隨著保障房供給的增加，新市民不再購(gòu)買(mǎi)商品房也能解決居住，而且保障房?jī)r(jià)也更實(shí)惠。比如北京海淀的保障房，開(kāi)盤(pán)4萬(wàn)2一平，隔壁商品房卻賣(mài)到12萬(wàn)。剛需的選擇性更多了。

第五，房產(chǎn)稅越來(lái)越近，炒房客壓力增大。

這幾年土地收入減少，不少專(zhuān)家呼吁推出房產(chǎn)稅，希望借此來(lái)穩(wěn)定財(cái)收。

而且現(xiàn)在全國(guó)房屋數(shù)據(jù)已經(jīng)摸清，也為征稅提供了基礎(chǔ)。一旦房產(chǎn)稅全面實(shí)施，手上房子多的人持有成本會(huì)大幅上升，可能會(huì)促使他們加速離場(chǎng)，市場(chǎng)也會(huì)逐漸回歸理性，房?jī)r(jià)也會(huì)慢慢趨于穩(wěn)定。

總之，從住建部公布全國(guó)住房數(shù)量可以看出，市場(chǎng)的新變化其實(shí)已經(jīng)悄悄展開(kāi)。面對(duì)這種趨勢(shì)，普通人更需要冷靜看待，做出理性的選擇和判斷，避免決策失誤！

（文中圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）