3月5日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在兩會(huì)政府工作報(bào)告中用185字為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)勾勒出清晰的工作重點(diǎn)——“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等?！?/p>

與此同時(shí)，報(bào)告還提及深化住房公積金制度改革、優(yōu)化保障性住房供給、推進(jìn)“好房子”建設(shè)以及進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用 。

這185字，字字千鈞。它不僅是對(duì)“房住不炒”定位的延續(xù)，更是房地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”后的一次系統(tǒng)性思路調(diào)整。

對(duì)于西安這座近年來(lái)人口持續(xù)流入、城市能級(jí)不斷提升的西部核心城市而言，這一政策信號(hào)將如何落地？西安市場(chǎng)又將在2026年走出怎樣的軌跡？

Part-1

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西安的“去庫(kù)存”邏輯

此次報(bào)告中明確提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，這九個(gè)字實(shí)際上宣告了過(guò)去以大規(guī)模開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)模式的階段性終結(jié)。對(duì)于西安而言，這一轉(zhuǎn)向既有現(xiàn)實(shí)壓力，也有戰(zhàn)略機(jī)遇。

1、2026年初的西安樓市呈現(xiàn)出明顯的“冷熱不均”。

一方面，高新、曲江等核心區(qū)域的高端項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼——中鐵云岫曲江、招商林嶼縵島等項(xiàng)目首開(kāi)去化率超過(guò)80%，甚至出現(xiàn)搖號(hào)售罄的景象 ；另一方面，整體市場(chǎng)仍在緩慢筑底，春節(jié)期間的盤均來(lái)訪量和成交量均出現(xiàn)同比下滑。這種分化恰恰說(shuō)明，西安樓市并不缺需求，缺的是能夠精準(zhǔn)匹配購(gòu)房者預(yù)期的供給。

“控增量”意味著土地供應(yīng)將更加克制。2025年西安出臺(tái)的12條穩(wěn)樓市措施中，已明確提出按照“好房子”要求優(yōu)先供應(yīng)配套齊全的地塊，并優(yōu)化容積率等規(guī)劃條件 。2026年，這種“精準(zhǔn)供地”的邏輯將進(jìn)一步強(qiáng)化。

西電片區(qū)計(jì)劃供應(yīng)672畝經(jīng)營(yíng)性用地，曲江新區(qū)多宗低密度地塊入市，都是這一思路的體現(xiàn) 。政府的角色正在從“賣地者”轉(zhuǎn)向“城市運(yùn)營(yíng)者”，通過(guò)控制土地投放節(jié)奏，為存量市場(chǎng)留出去化空間。

2、“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”。

2025年7月出臺(tái)的《西安市配售型保障性住房管理辦法》已經(jīng)明確，保障房的籌集方式包括“收購(gòu)已建成存量商品住房和閑置住房” 。這意味著，政府將成為市場(chǎng)的“購(gòu)房者”之一，通過(guò)收購(gòu)存量商品房既解決了保障房房源問(wèn)題，又為商品房市場(chǎng)注入了流動(dòng)性。這種“政府托底+市場(chǎng)主導(dǎo)”的模式，有望成為2026年西安去庫(kù)存的重要抓手。

Part-2

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“好房子”定義重構(gòu)

報(bào)告中特別提到“有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)”，并將其與“房屋品質(zhì)提升工程”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”并列。這是首次將“好房子”寫入政府工作報(bào)告，標(biāo)志著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)正在從“規(guī)模賽道”全面轉(zhuǎn)向“品質(zhì)賽道”。

事實(shí)上，西安在這方面的探索已經(jīng)走在了前面。2025年出臺(tái)的穩(wěn)樓市措施中，專門列出“推進(jìn)‘好房子’建設(shè)”一條，明確提出鼓勵(lì)企業(yè)適度擴(kuò)大綠化平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)面積比例，風(fēng)雨連廊、架空層等不計(jì)入容積率。這些政策紅利直接催生了西安市場(chǎng)“第四代住宅”的集中爆發(fā)。

2026年，西安將有超過(guò)50個(gè)純新盤入市，其中絕大多數(shù)主打“第四代住宅”概念。從高新的金茂璞逸高新（均價(jià)4萬(wàn)+/㎡）、綠城長(zhǎng)安玉華，到?jīng)哄钡恼猩涛靼矠?、金茂璞印云灣，再到未央的招商林嶼縵島、龍翔未央和鳴，產(chǎn)品力的比拼正在全面升級(jí) 。這種競(jìng)爭(zhēng)對(duì)購(gòu)房者而言無(wú)疑是好事——更大的陽(yáng)臺(tái)面積、更高的得房率、更智慧的社區(qū)配置，正在成為市場(chǎng)標(biāo)配。

Part-3

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從“保交房”到“穩(wěn)預(yù)期”

報(bào)告提出“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”，這既是底線思維，也是信心工程。

西安在“白名單”制度上同樣走在全國(guó)前列。2024年初，西安首批54個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”出爐，融資需求約179.84億元。這一制度的核心邏輯是“救項(xiàng)目不救企業(yè)”，將集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行切割，確保在建項(xiàng)目能夠獲得資金支持、如期交付。

截至2024年11月，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額已超3萬(wàn)億元 。2026年，“白名單”將進(jìn)一步擴(kuò)圍增效，實(shí)現(xiàn)合規(guī)項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)” 。

對(duì)于西安購(gòu)房者而言，“白名單”意味著實(shí)實(shí)在在的交房保障。過(guò)去兩年，部分房企的債務(wù)危機(jī)曾引發(fā)市場(chǎng)恐慌，而“白名單”制度通過(guò)資金封閉管理、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化等措施，正在重建市場(chǎng)信任。2025年的西安穩(wěn)樓市措施還提出，允許保函置換不超過(guò)項(xiàng)目竣工交付所需資金30%的監(jiān)管資金 ，這既為企業(yè)釋放了流動(dòng)性，又守住了交付底線。

可以預(yù)見(jiàn)，2026年“白名單”制度的深化，將進(jìn)一步分化市場(chǎng)——進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目將獲得更多購(gòu)房者信任，而無(wú)法獲得融資支持的項(xiàng)目可能面臨更大的去化壓力。這種“良幣驅(qū)逐劣幣”的過(guò)程，正是市場(chǎng)出清的應(yīng)有之義。

Part-4

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西安的長(zhǎng)期主義

報(bào)告最后提到“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”。什么是“新模式”？從西安的實(shí)踐來(lái)看，至少包含三個(gè)維度：

其一是“保障+市場(chǎng)”的雙軌制。2025年西安配售型保障房管理辦法的出臺(tái)，標(biāo)志著住房體系從“以售為主”轉(zhuǎn)向“租購(gòu)并舉、以保促市”。保障房解決的是“有房住”，市場(chǎng)房解決的是“住得好”，兩者并行不悖 。

其二是“人、房、地、錢”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。根據(jù)“以需定建、以需定購(gòu)”原則，西安的保障房規(guī)劃和土地供應(yīng)將更加精準(zhǔn)地與人口流入、住房需求掛鉤。這種機(jī)制的建立，有望從根本上避免新的庫(kù)存積壓。

其三是城市更新與房地產(chǎn)的深度融合。2026年西安將實(shí)施331個(gè)城市更新項(xiàng)目，重點(diǎn)打造幸福林帶、團(tuán)結(jié)村、西電三大片區(qū)。這種“片區(qū)統(tǒng)籌、配套先行”的開(kāi)發(fā)模式，正在取代過(guò)去“單點(diǎn)突破、見(jiàn)縫插針”的粗放開(kāi)發(fā)。西安東站即將投用、地鐵四期規(guī)劃加速推進(jìn)，都為城市發(fā)展注入了長(zhǎng)期價(jià)值 。

結(jié)語(yǔ)

綜觀2026年的政府工作報(bào)告，關(guān)于房地產(chǎn)的185字，既有對(duì)短期穩(wěn)定的迫切訴求，也有對(duì)長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略耐心。對(duì)于西安而言，這一年的關(guān)鍵詞或許是“分化中的重塑”——核心區(qū)與非核心區(qū)的分化、高品質(zhì)與普通產(chǎn)品的分化、“白名單”內(nèi)外的分化，都將加速上演。

從“控增量”到“優(yōu)供給”，從“去庫(kù)存”到“好房子”，當(dāng)房地產(chǎn)告別狂飆突進(jìn)，如何讓城市更有品質(zhì)、讓居住更有尊嚴(yán)？2026年的西安樓市，不再追求“量”的奇跡，而是專注于“質(zhì)”的沉淀。