不論風(fēng)吹雨打，上海樓市似乎自有一股巋然不動(dòng)的風(fēng)度。

在之前的文章中，我們分析過今年1月上海二手房的戰(zhàn)績(jī)：成交量達(dá)到22834套，同比上漲24.18%，增加4447套，不僅是近五年同期新高，更是繼2025年11月、12月之后，連續(xù)第三個(gè)月成交量站穩(wěn)2.2萬套關(guān)口。

從上海樓市連續(xù)幾個(gè)月的數(shù)據(jù)可見，上海樓市本就處在穩(wěn)步修復(fù)的通道上，而 2 月 25 日樓市新政 “滬七條” 的落地，則如同為已然升溫的市場(chǎng)再添一把火。

“滬七條”把非滬籍購買外環(huán)內(nèi)住房的社保/個(gè)稅年限從3年縮短至1年，社保滿3年可在外環(huán)內(nèi)增購1套，持上海市居住證滿5年無需社保即可購房1套；首套住房公積金最高貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑相關(guān)政策最高可上浮35%至324萬元，同時(shí)優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定、擴(kuò)大多子女家庭支持范圍；滬籍成年子女購買唯一住房暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

“滬七條”涵蓋限購、公積金、房產(chǎn)稅三大維度，精準(zhǔn)擊中了長(zhǎng)期制約市場(chǎng)的痛點(diǎn)。階梯式松綁限購政策一改以往單一依靠社保認(rèn)定購房資格的模式，大幅擴(kuò)大了在滬穩(wěn)定就業(yè)人群的覆蓋范圍，讓不少長(zhǎng)期被擋在門外的剛需與改善群體，真正獲得了入場(chǎng)機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，公積金貸款額度顯著上調(diào)，直接降低了家庭購房的月供壓力，對(duì)于原本就持觀望態(tài)度的購房者而言，無疑是堅(jiān)定入市決心的關(guān)鍵推力。

經(jīng)過兩年多的市場(chǎng)調(diào)整，上海不少板塊的購房門檻已悄然下降，從曾經(jīng)的300萬元級(jí)別回落至200萬元左右，這直接激活了長(zhǎng)期觀望的剛需群體。而“滬七條”的精準(zhǔn)發(fā)力，則進(jìn)一步推動(dòng)二手房市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，新政后首個(gè)周末，上海二手房單日成交峰值便沖上 1013 套，自2 月 25 日至 3 月 3 日，二手房日均網(wǎng)簽量穩(wěn)定在 685 套。

與二手房市場(chǎng)的熱鬧形成鮮明對(duì)比，上海新房市場(chǎng)依舊保持了一貫的平淡風(fēng)格。

數(shù)據(jù)顯示，2月25日至3月3日，新房日均成交220套，低于1月日均483套以及2月首周日均405套的水平。

新房市場(chǎng)的表現(xiàn)最主要的原因在于2月上海新房新增供應(yīng)量偏少，市場(chǎng)成交主要依賴存量房源消化，再加上新房交易鏈條更長(zhǎng)、置換傳導(dǎo)速度更慢，因此短期表現(xiàn)不及二手房。

通過觀察上海樓市在新政后一周的表現(xiàn)可見，上海樓市并未出現(xiàn)非理性的暴漲，二手房率先發(fā)力，剛需與改善需求同步釋放，新房則靜待供應(yīng)跟上后逐步回暖，政策底與市場(chǎng)底同步確立。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，疊加去年四季度暖冬行情，上海樓市小陽春已提前鎖定。