01

澳住房危機元兇并非移民？！智庫：它們才是真正的幕后黑手

針對聯盟黨議員頻繁將房價飆升歸咎于移民的觀點，澳洲權威智庫近日提出了尖銳反駁。

傾向于自由市場的獨立研究中心（CIS）發(fā)布報告警告稱，限制移民并非解決國家住房危機的“靈丹妙藥”，當前的困局本質上是住房建設嚴重不足所致。

研究報告指出，雖然在某些特定情況下接收移民會增加價格壓力，但澳洲房價持續(xù)走高的核心驅動因素始終是住房供應。

報告作者Marian L Tupy表示，研究證據并不支持“人口增加必然導致住房成本上升”的激進觀點。

他認為，僅靠人口增長并不會造成今天的短缺，真正的癥結在于政府限制土地使用、審批流程拖沓，以及限制高需求地區(qū)的建筑密度。

報告強調，技術移民不僅是住房的需求方，更是供給側的關鍵力量，他們中包含大量工程師、規(guī)劃師、建筑師和項目經理。

Tupy認為，推行規(guī)劃改革是快速建造更多住房最有效的方法。

以2016年奧克蘭的改革為例，該市通過允許增加住房密度，在政策實施6年后，租金比未改革的預期水平降低了22%至35%。

Tupy強調，證據非常明確：在供應受阻的地方，房價上漲最為猛烈，因此政府應鼓勵技術移民進入澳洲，尤其是住房建設領域的專業(yè)人才。

與智庫觀點形成鮮明對比的是，聯盟黨一直主張通過削減移民接收量來緩解住房壓力。

前反對黨黨魁Sussan Ley此前甚至提議禁止來自世界某些特定地區(qū)的人員入境，盡管該黨的完整政策尚未公開。

周三，影子財長Tim Wilson在堪培拉接受采訪時表示，雖然本地澳人承擔了主要的建造工作，但他對政府在疫情后引入大量移民的行為感到擔憂。

他認為，這種大規(guī)模涌入給住房市場帶來了劇烈沖擊，并表示必須確保移民計劃符合國家利益。

與此同時，反對黨黨魁Angus Taylor也多次將住房供應與移民問題掛鉤。

他在周二的一場商業(yè)峰會上重申，如果移民數量與住房、服務及基礎設施之間失去平衡，民眾將無法接受現狀。

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澳洲進入“全員租房”時代？高房價逼退買家，40%首房族全靠父母資助

數以十億計的資金正涌入一種激進的新型住房系統(tǒng)。

隨著全球投資者紛紛押注澳洲住房市場的未來，許多澳人可能余生都將在租房中度過。

曾經作為財富象征的“澳洲夢”正逐漸崩塌——Colliers最新發(fā)布的資本市場報告稱，澳洲正向所謂的“租賃優(yōu)先”住房系統(tǒng)轉變。

目前，全澳住房空置率已跌破2%，而6位數的首付門檻更是將許多首次置業(yè)者拒之門外。

Colliers住宅生活部門負責人Robert Papaleo指出，由于房價居高不下且入市門檻受限，更多居民不得不延長租房年限。

這種結構性的供應不足不僅推動了房價上漲，也極大地增強了投資者的信心。

他進一步分析稱，低于2%的空置率預示著強勁的租賃需求和長期的入住穩(wěn)定性。

在實際操作中，這意味著租賃房源始終處于滿員狀態(tài)，市場競爭異常激烈，給租戶留下的喘息空間微乎其微。

與前幾代人相比，由于財務壓力和高昂的購房成本，新一代家庭的租房時間顯著拉長。

在這一背景下，“以租代建”模式已正式成為澳洲住房系統(tǒng)中不可或缺的一部分。

莫納什大學（Monash University）城市規(guī)劃與設計高級講師Katherine Sundermann認為，這種向租賃市場的轉變是結構性的。

人口普查數據顯示，全澳住房擁有率已從2006年的約70%下降到2021年的67%，其中年輕群體的降幅尤為劇烈。

Katherine Sundermann坦言，住房仍是澳洲財富積累的主要驅動力，而現在約40%的首次置業(yè)者需要依賴家人的資金援助。

這種趨勢可能進一步加劇社會不平等，因為能否擁有房產正越來越取決于家庭背景。

與此同時，私人租賃市場的穩(wěn)定性依然令人擔憂。

Katherine Sundermann指出，以維州為例，平均租約期僅為兩年左右，許多租房者不得不頻繁搬家。

相比之下，德國和瑞士的租房者通常能租住8到12年，這為家庭和社區(qū)提供了更高的穩(wěn)定性。

不過，并非所有人都認為澳人已接受“終身租房”的命運。

Margin Finance總監(jiān)Damian Medici表示，盡管機構投資者大量涌入，但民間對房屋所有權的需求依然強勁。

對他而言，終身租房往往不是一種主動的生活方式選擇，而是財務受限下的無奈之舉。

Damian Medici透露，在他接觸的客戶中，約有20%需要依靠父母的資助或擔保才能入市。

他說，在房價漲幅跑贏儲蓄速度、貸款審批嚴苛的當下，如果沒有家庭的支持，首次置業(yè)者在供應短缺的市場中幾乎難有勝算。

03

澳投資者貸款占比升至39.7%，逼近9年新高！

盡管澳洲政府針對新入市群體推出多項激勵措施，但最新的住房貸款數據卻呈現出意想不到的走勢：房產投資者的市場占比正強勢回升，而首次置業(yè)者的貸款比例卻在不斷萎縮。

Cotality對統(tǒng)計局數據的分析顯示，2025年第四季度，房產投資者占全國住房融資承諾的比例高達39.7%，總額約430億澳元，逼近9年來的最高水平。

相比之下，首次置業(yè)者的占比僅為17.8%，融資總額為193億澳元。

這一格局與5年前形成了鮮明對比，當時首次置業(yè)者的融資占比高達26.3%，明顯高于投資者的23.8%。

Cotality澳洲研究主管Gerard Burg表示，在2020年疫情期間，經濟不確定性曾令投資者望而卻步，而當時政府對首次置業(yè)者的有力支持促成了比例的逆轉。

他指出，投資者核心追求的是資本增值，近年來房價的快速增長和超低利率環(huán)境重新點燃了投資熱情，導致其在市場融資中的份額節(jié)節(jié)攀升。

AMP首席經濟學家Shane Oliver也認為，首次置業(yè)者往往隨政策紅利入場，而投資者則更傾向于在市場波動時離場觀望并擇機回歸。

他指出，大量針對性激勵措施和較低的利率水平通常能吸引新買家，但目前的市場平衡正隨著投資者的強勢回歸而發(fā)生改變。

目前，原本的“首次置業(yè)貸款首付計劃”已更名為“5%首付計劃”，并于2025年10月進一步擴大規(guī)模。

該計劃允許買家在符合價格上限的前提下，以5%的首付購房，且無需支付貸款機構抵押保險。

與此同時，盡管2025年期間現金利率曾3次下調，但近期已出現一次回調。

澳洲統(tǒng)計局去年第四季度數據顯示，約有3.2萬名首次置業(yè)者辦理了抵押貸款，環(huán)比增長6.8%。值得注意的是，該季度首次置業(yè)者的平均貸款規(guī)模增長了創(chuàng)紀錄的8.5%，達到607624澳元。

抵押貸款經紀公司Finspo首席執(zhí)行官Angus Gilfillan指出，首次置業(yè)者的需求波動與5%首付計劃的吸引力幾乎同步。

他表示，2025年的政策變動對剛需族是一個“真正的突破口”，公司收到的咨詢量隨之激增。

然而，去年底投資者需求的顯著增長，反映出投資者正試圖搶在政策紅利完全顯現前“提前布局”，以搶占市場先機。

統(tǒng)計局數據顯示，去年最后3個月內，投資者貸款筆數達到創(chuàng)紀錄的60445筆，平均貸款金額更是高達716711澳元。

與此同時，堪培拉方面正在審查有關改革澳洲資本利得稅折扣的提議，目前持有資產超12個月的納稅人仍可享受50%的固定減免。

業(yè)內專家警告稱，投資資金的涌入意味著拍賣會上的競爭將更加白熱化。

Angus Gilfillan觀察到，投資者與首次置業(yè)者往往在同一個開放日看房，由于雙方追求的房產類型高度相似，政策或價格的微小變動都會迅速打破兩者的競爭平衡。

Gerard Burg補充道，雖然政府引導首次置業(yè)者購買特定限價房，但這些房產因其增值潛力，同樣會對投資者產生巨大吸引力。

在這種細分市場中，競爭不僅沒有減少，反而因為投資者不受價格上限限制而變得更加復雜。

展望未來，5%首付計劃對市場的深遠影響仍有待觀察。

Angus Gilfillan預計，由于融資承諾數據滯后于預審批，政策效果將在未來幾個季度進一步顯現。

Shane Oliver認為，未來12個月市場可能會向首次置業(yè)者發(fā)生一定的輪動。

他說，隨著低首付計劃的效應全面釋放，加之高利率環(huán)境可能抑制整體市場的投資熱情，房產市場的吸引力重心或將再次發(fā)生轉移。

04

15萬套房荒未解！中產買家陷生活成本危機，獨棟房受利息油價夾擊

澳洲領先開發(fā)商近日發(fā)出預警，作為全澳最接近平價住房方案的“房地配套（house-and-land）”板塊，正面臨利率攀升、消費者信心減弱及燃油價格波動的多重威脅。

Consolidated Properties首席執(zhí)行官Don O’Rorke指出，新區(qū)（greenfield sites）獨立屋一直是購房者能負擔的最廉價住房。然而，急劇惡化的經濟狀況正令該領域步入險境。由于大多數人無力支付足以支撐新公寓項目落成的價格，大眾市場的唯一選擇便是房地配套項目，但隨著通脹回歸、利率上升以及地緣沖突推高油價，這一對利率高度敏感的市場勢必會陷入放緩。

受石油供應中斷及通脹憂慮影響，澳洲三年期國債收益率于周三觸及兩年高點，市場對澳洲儲備銀行（RBA）再次加息的預期也隨之升溫。

O’Rorke認為，房市正呈現“兩極分化”態(tài)勢：購買高端期房的買家大多擁有雄厚的房屋凈值，受高利率影響有限，甚至能從中受益；相比之下，中端住房產品的買家則深陷生活成本危機，處境遠不如去年圣誕節(jié)前。

澳洲統(tǒng)計局（ABS）本周數據顯示，去年占新房審批量近58%的獨立屋供應表現依然穩(wěn)健，審批量已連續(xù)三個月上升。與之形成鮮明對比的是，包括公寓、聯排別墅在內的非獨立式住宅審批降至五個月新低。

Metricon首席執(zhí)行官Brad Duggan對此表示，審批數據再次證實了澳洲人對獨立房屋的渴望。他呼吁政府應放棄對高密度住宅的偏見，停止過度推動高成本的市中心公寓大樓建設。

然而，Macquarie首席執(zhí)行官Wikramanayake則持不同政見。她認為高密度住房在緩解房荒方面起著關鍵作用，是在基礎設施增量最少的情況下增加供應的最佳方式。

曾在香港和紐約生活過的Wikramanayake直言，澳洲目前的住宅密度低得“令人費解”。她強調，如果不能解決民眾對更小地塊或高層住宅的抵觸，政府將不得不投入巨資在其他地區(qū)部署昂貴的交通及公用事業(yè)設施。

新項目的可行性因城市而異。Charter Keck Cramer執(zhí)行董事Richard Temlett指出，由于墨爾本過去一年表現疲軟，當地公寓價格需比其他城市經歷更大幅度的上漲，才能維持開發(fā)項目的可行性。

這種壓力在墨爾本已顯露無疑。Evolve Developments老板Ashley Williams透露，由于無法確保銷售價格能覆蓋拿地成本，他已五年未曾買地。

以其在Southbank建設中的ARIA項目為例，目前每平方米售價約1.2萬至1.4萬澳元。Williams 坦言，若要讓后續(xù)同類項目可行，售價需飆升至每平米 1.7 萬澳元以上，較過去兩年上漲 40%，這對市場而言無疑是巨大的挑戰(zhàn)。

Oxford Economics Australia首席經濟學家Maree Kilroy認為，高利率和生活成本壓力將直接沖擊預算敏感型買家，但這種影響具有滯后性，預計要到明年才會全面顯現。

盡管如此，Kilroy預測全澳仍存在約15萬套的住房短缺，這將為市場回升提供支撐。Metricon的 Duggan也補充道，盡管短期情緒受壓，但在規(guī)劃完善的社區(qū)中，房地配套等平價選擇的需求依然具有韌性。

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