01

澳住房危機(jī)元兇并非移民？！智庫：它們才是真正的幕后黑手

針對聯(lián)盟黨議員頻繁將房價飆升歸咎于移民的觀點，澳洲權(quán)威智庫近日提出了尖銳反駁。

傾向于自由市場的獨立研究中心（CIS）發(fā)布報告警告稱，限制移民并非解決國家住房危機(jī)的“靈丹妙藥”，當(dāng)前的困局本質(zhì)上是住房建設(shè)嚴(yán)重不足所致。

研究報告指出，雖然在某些特定情況下接收移民會增加價格壓力，但澳洲房價持續(xù)走高的核心驅(qū)動因素始終是住房供應(yīng)。

報告作者M(jìn)arian L Tupy表示，研究證據(jù)并不支持“人口增加必然導(dǎo)致住房成本上升”的激進(jìn)觀點。

他認(rèn)為，僅靠人口增長并不會造成今天的短缺，真正的癥結(jié)在于政府限制土地使用、審批流程拖沓，以及限制高需求地區(qū)的建筑密度。

報告強(qiáng)調(diào)，技術(shù)移民不僅是住房的需求方，更是供給側(cè)的關(guān)鍵力量，他們中包含大量工程師、規(guī)劃師、建筑師和項目經(jīng)理。

Tupy認(rèn)為，推行規(guī)劃改革是快速建造更多住房最有效的方法。

以2016年奧克蘭的改革為例，該市通過允許增加住房密度，在政策實施6年后，租金比未改革的預(yù)期水平降低了22%至35%。

Tupy強(qiáng)調(diào)，證據(jù)非常明確：在供應(yīng)受阻的地方，房價上漲最為猛烈，因此政府應(yīng)鼓勵技術(shù)移民進(jìn)入澳洲，尤其是住房建設(shè)領(lǐng)域的專業(yè)人才。

與智庫觀點形成鮮明對比的是，聯(lián)盟黨一直主張通過削減移民接收量來緩解住房壓力。

前反對黨黨魁Sussan Ley此前甚至提議禁止來自世界某些特定地區(qū)的人員入境，盡管該黨的完整政策尚未公開。

周三，影子財長Tim Wilson在堪培拉接受采訪時表示，雖然本地澳人承擔(dān)了主要的建造工作，但他對政府在疫情后引入大量移民的行為感到擔(dān)憂。

他認(rèn)為，這種大規(guī)模涌入給住房市場帶來了劇烈沖擊，并表示必須確保移民計劃符合國家利益。

與此同時，反對黨黨魁Angus Taylor也多次將住房供應(yīng)與移民問題掛鉤。

他在周二的一場商業(yè)峰會上重申，如果移民數(shù)量與住房、服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施之間失去平衡，民眾將無法接受現(xiàn)狀。

02

澳洲進(jìn)入“全員租房”時代？高房價逼退買家，40%首房族全靠父母資助

數(shù)以十億計的資金正涌入一種激進(jìn)的新型住房系統(tǒng)。

隨著全球投資者紛紛押注澳洲住房市場的未來，許多澳人可能余生都將在租房中度過。

曾經(jīng)作為財富象征的“澳洲夢”正逐漸崩塌——Colliers最新發(fā)布的資本市場報告稱，澳洲正向所謂的“租賃優(yōu)先”住房系統(tǒng)轉(zhuǎn)變。

目前，全澳住房空置率已跌破2%，而6位數(shù)的首付門檻更是將許多首次置業(yè)者拒之門外。

Colliers住宅生活部門負(fù)責(zé)人Robert Papaleo指出，由于房價居高不下且入市門檻受限，更多居民不得不延長租房年限。

這種結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)不足不僅推動了房價上漲，也極大地增強(qiáng)了投資者的信心。

他進(jìn)一步分析稱，低于2%的空置率預(yù)示著強(qiáng)勁的租賃需求和長期的入住穩(wěn)定性。

在實際操作中，這意味著租賃房源始終處于滿員狀態(tài)，市場競爭異常激烈，給租戶留下的喘息空間微乎其微。

與前幾代人相比，由于財務(wù)壓力和高昂的購房成本，新一代家庭的租房時間顯著拉長。

在這一背景下，“以租代建”模式已正式成為澳洲住房系統(tǒng)中不可或缺的一部分。

莫納什大學(xué)（Monash University）城市規(guī)劃與設(shè)計高級講師Katherine Sundermann認(rèn)為，這種向租賃市場的轉(zhuǎn)變是結(jié)構(gòu)性的。

人口普查數(shù)據(jù)顯示，全澳住房擁有率已從2006年的約70%下降到2021年的67%，其中年輕群體的降幅尤為劇烈。

Katherine Sundermann坦言，住房仍是澳洲財富積累的主要驅(qū)動力，而現(xiàn)在約40%的首次置業(yè)者需要依賴家人的資金援助。

這種趨勢可能進(jìn)一步加劇社會不平等，因為能否擁有房產(chǎn)正越來越取決于家庭背景。

與此同時，私人租賃市場的穩(wěn)定性依然令人擔(dān)憂。

Katherine Sundermann指出，以維州為例，平均租約期僅為兩年左右，許多租房者不得不頻繁搬家。

相比之下，德國和瑞士的租房者通常能租住8到12年，這為家庭和社區(qū)提供了更高的穩(wěn)定性。

不過，并非所有人都認(rèn)為澳人已接受“終身租房”的命運。

Margin Finance總監(jiān)Damian Medici表示，盡管機(jī)構(gòu)投資者大量涌入，但民間對房屋所有權(quán)的需求依然強(qiáng)勁。

對他而言，終身租房往往不是一種主動的生活方式選擇，而是財務(wù)受限下的無奈之舉。

Damian Medici透露，在他接觸的客戶中，約有20%需要依靠父母的資助或擔(dān)保才能入市。

他說，在房價漲幅跑贏儲蓄速度、貸款審批嚴(yán)苛的當(dāng)下，如果沒有家庭的支持，首次置業(yè)者在供應(yīng)短缺的市場中幾乎難有勝算。

03

澳投資者貸款占比升至39.7%，逼近9年新高！

盡管澳洲政府針對新入市群體推出多項激勵措施，但最新的住房貸款數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出意想不到的走勢：房產(chǎn)投資者的市場占比正強(qiáng)勢回升，而首次置業(yè)者的貸款比例卻在不斷萎縮。

Cotality對統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)的分析顯示，2025年第四季度，房產(chǎn)投資者占全國住房融資承諾的比例高達(dá)39.7%，總額約430億澳元，逼近9年來的最高水平。

相比之下，首次置業(yè)者的占比僅為17.8%，融資總額為193億澳元。

這一格局與5年前形成了鮮明對比，當(dāng)時首次置業(yè)者的融資占比高達(dá)26.3%，明顯高于投資者的23.8%。

Cotality澳洲研究主管Gerard Burg表示，在2020年疫情期間，經(jīng)濟(jì)不確定性曾令投資者望而卻步，而當(dāng)時政府對首次置業(yè)者的有力支持促成了比例的逆轉(zhuǎn)。

他指出，投資者核心追求的是資本增值，近年來房價的快速增長和超低利率環(huán)境重新點燃了投資熱情，導(dǎo)致其在市場融資中的份額節(jié)節(jié)攀升。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver也認(rèn)為，首次置業(yè)者往往隨政策紅利入場，而投資者則更傾向于在市場波動時離場觀望并擇機(jī)回歸。

他指出，大量針對性激勵措施和較低的利率水平通常能吸引新買家，但目前的市場平衡正隨著投資者的強(qiáng)勢回歸而發(fā)生改變。

目前，原本的“首次置業(yè)貸款首付計劃”已更名為“5%首付計劃”，并于2025年10月進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

該計劃允許買家在符合價格上限的前提下，以5%的首付購房，且無需支付貸款機(jī)構(gòu)抵押保險。

與此同時，盡管2025年期間現(xiàn)金利率曾3次下調(diào)，但近期已出現(xiàn)一次回調(diào)。

澳洲統(tǒng)計局去年第四季度數(shù)據(jù)顯示，約有3.2萬名首次置業(yè)者辦理了抵押貸款，環(huán)比增長6.8%。值得注意的是，該季度首次置業(yè)者的平均貸款規(guī)模增長了創(chuàng)紀(jì)錄的8.5%，達(dá)到607624澳元。

抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司Finspo首席執(zhí)行官Angus Gilfillan指出，首次置業(yè)者的需求波動與5%首付計劃的吸引力幾乎同步。

他表示，2025年的政策變動對剛需族是一個“真正的突破口”，公司收到的咨詢量隨之激增。

然而，去年底投資者需求的顯著增長，反映出投資者正試圖搶在政策紅利完全顯現(xiàn)前“提前布局”，以搶占市場先機(jī)。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年最后3個月內(nèi)，投資者貸款筆數(shù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的60445筆，平均貸款金額更是高達(dá)716711澳元。

與此同時，堪培拉方面正在審查有關(guān)改革澳洲資本利得稅折扣的提議，目前持有資產(chǎn)超12個月的納稅人仍可享受50%的固定減免。

業(yè)內(nèi)專家警告稱，投資資金的涌入意味著拍賣會上的競爭將更加白熱化。

Angus Gilfillan觀察到，投資者與首次置業(yè)者往往在同一個開放日看房，由于雙方追求的房產(chǎn)類型高度相似，政策或價格的微小變動都會迅速打破兩者的競爭平衡。

Gerard Burg補(bǔ)充道，雖然政府引導(dǎo)首次置業(yè)者購買特定限價房，但這些房產(chǎn)因其增值潛力，同樣會對投資者產(chǎn)生巨大吸引力。

在這種細(xì)分市場中，競爭不僅沒有減少，反而因為投資者不受價格上限限制而變得更加復(fù)雜。

展望未來，5%首付計劃對市場的深遠(yuǎn)影響仍有待觀察。

Angus Gilfillan預(yù)計，由于融資承諾數(shù)據(jù)滯后于預(yù)審批，政策效果將在未來幾個季度進(jìn)一步顯現(xiàn)。

Shane Oliver認(rèn)為，未來12個月市場可能會向首次置業(yè)者發(fā)生一定的輪動。

他說，隨著低首付計劃的效應(yīng)全面釋放，加之高利率環(huán)境可能抑制整體市場的投資熱情，房產(chǎn)市場的吸引力重心或?qū)⒃俅伟l(fā)生轉(zhuǎn)移。

04

15萬套房荒未解！中產(chǎn)買家陷生活成本危機(jī)，獨棟房受利息油價夾擊

澳洲領(lǐng)先開發(fā)商近日發(fā)出預(yù)警，作為全澳最接近平價住房方案的“房地配套（house-and-land）”板塊，正面臨利率攀升、消費者信心減弱及燃油價格波動的多重威脅。

Consolidated Properties首席執(zhí)行官Don O’Rorke指出，新區(qū)（greenfield sites）獨立屋一直是購房者能負(fù)擔(dān)的最廉價住房。然而，急劇惡化的經(jīng)濟(jì)狀況正令該領(lǐng)域步入險境。由于大多數(shù)人無力支付足以支撐新公寓項目落成的價格，大眾市場的唯一選擇便是房地配套項目，但隨著通脹回歸、利率上升以及地緣沖突推高油價，這一對利率高度敏感的市場勢必會陷入放緩。

受石油供應(yīng)中斷及通脹憂慮影響，澳洲三年期國債收益率于周三觸及兩年高點，市場對澳洲儲備銀行（RBA）再次加息的預(yù)期也隨之升溫。

O’Rorke認(rèn)為，房市正呈現(xiàn)“兩極分化”態(tài)勢：購買高端期房的買家大多擁有雄厚的房屋凈值，受高利率影響有限，甚至能從中受益；相比之下，中端住房產(chǎn)品的買家則深陷生活成本危機(jī)，處境遠(yuǎn)不如去年圣誕節(jié)前。

澳洲統(tǒng)計局（ABS）本周數(shù)據(jù)顯示，去年占新房審批量近58%的獨立屋供應(yīng)表現(xiàn)依然穩(wěn)健，審批量已連續(xù)三個月上升。與之形成鮮明對比的是，包括公寓、聯(lián)排別墅在內(nèi)的非獨立式住宅審批降至五個月新低。

Metricon首席執(zhí)行官Brad Duggan對此表示，審批數(shù)據(jù)再次證實了澳洲人對獨立房屋的渴望。他呼吁政府應(yīng)放棄對高密度住宅的偏見，停止過度推動高成本的市中心公寓大樓建設(shè)。

然而，Macquarie首席執(zhí)行官Wikramanayake則持不同政見。她認(rèn)為高密度住房在緩解房荒方面起著關(guān)鍵作用，是在基礎(chǔ)設(shè)施增量最少的情況下增加供應(yīng)的最佳方式。

曾在香港和紐約生活過的Wikramanayake直言，澳洲目前的住宅密度低得“令人費解”。她強(qiáng)調(diào)，如果不能解決民眾對更小地塊或高層住宅的抵觸，政府將不得不投入巨資在其他地區(qū)部署昂貴的交通及公用事業(yè)設(shè)施。

新項目的可行性因城市而異。Charter Keck Cramer執(zhí)行董事Richard Temlett指出，由于墨爾本過去一年表現(xiàn)疲軟，當(dāng)?shù)毓r格需比其他城市經(jīng)歷更大幅度的上漲，才能維持開發(fā)項目的可行性。

這種壓力在墨爾本已顯露無疑。Evolve Developments老板Ashley Williams透露，由于無法確保銷售價格能覆蓋拿地成本，他已五年未曾買地。

以其在Southbank建設(shè)中的ARIA項目為例，目前每平方米售價約1.2萬至1.4萬澳元。Williams 坦言，若要讓后續(xù)同類項目可行，售價需飆升至每平米 1.7 萬澳元以上，較過去兩年上漲 40%，這對市場而言無疑是巨大的挑戰(zhàn)。

Oxford Economics Australia首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Maree Kilroy認(rèn)為，高利率和生活成本壓力將直接沖擊預(yù)算敏感型買家，但這種影響具有滯后性，預(yù)計要到明年才會全面顯現(xiàn)。

盡管如此，Kilroy預(yù)測全澳仍存在約15萬套的住房短缺，這將為市場回升提供支撐。Metricon的 Duggan也補(bǔ)充道，盡管短期情緒受壓，但在規(guī)劃完善的社區(qū)中，房地配套等平價選擇的需求依然具有韌性。

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系后臺刪除

05

03-2026

03

03-2026

02

03-2026