今年，必然是上海郊區(qū)的樓市格局的大變化之年。

自從去年下半年以來郊區(qū)土拍恢復(fù)，郊區(qū)樓市就在暗流涌動(dòng)：

一批新規(guī)后的新房產(chǎn)品即將入市，而幾年前的限售次新也即將迎來解禁。

舊時(shí)代的標(biāo)桿樓盤和新規(guī)后的好房子，即將迎開正面廝殺。

而更大層面上，這幾年上海的城市發(fā)展方向也在急劇變化，更深層次影響著郊區(qū)板塊的潛力：

隨著發(fā)展方向變化——

一些曾經(jīng)領(lǐng)先的郊區(qū)板塊未來可能會(huì)“失勢(shì)”，而另一部分曾經(jīng)荒涼的郊區(qū)板塊將在未來十年崛起。

可以明確的說：

上海郊區(qū)的樓市格局，即將迎來全面洗牌。

郊區(qū)樓市格局最直觀的變化就是：

新規(guī)范后披著3.5代住宅外衣的新規(guī)住宅即將入市，必將掀起郊區(qū)各板塊樓市梯隊(duì)的淘汰賽。

三陽(yáng)臺(tái)、高附贈(zèng)的新規(guī)產(chǎn)品問世之后，其實(shí)主要都出現(xiàn)在外環(huán)以內(nèi)也就是市區(qū)部分，對(duì)于市區(qū)樓市競(jìng)爭(zhēng)格局的影響其實(shí)是顯而易見的：

在之前限價(jià)時(shí)代新房品質(zhì)一般，沒有和房齡老的二手商品房拉開明顯差距。

很多2000-2005的小區(qū)依然披著“次新房”的外衣；部分2015年左右的次新小區(qū)享受著遠(yuǎn)超新房的高溢價(jià)。

而隨著這批新規(guī)住宅的入市，市區(qū)的樓市格局已經(jīng)發(fā)生了洗牌：

部分老商品房社區(qū)越來越不受待見，大家愈發(fā)覺得老房子會(huì)無人接盤；

而曾經(jīng)貴為標(biāo)桿的次新商品房，也終于在這批新規(guī)住宅入市后被打下神壇，價(jià)格補(bǔ)跌到了二梯隊(duì)。

而這種洗牌在郊區(qū)并不明顯——

原因在于早在2024年郊區(qū)樓市就率先遇冷，新房滯銷，因此郊區(qū)土拍驟減。

也是從2024年開始，上海的土地供應(yīng)直接全面轉(zhuǎn)向市區(qū)，中心城成為絕對(duì)大頭。

2024年全年，上海外環(huán)內(nèi)賣地收入占比高達(dá)73.4%。而青浦松江嘉定等新城土拍收入，從2023年兩百多億量級(jí)掉到幾十億，可謂膝蓋斬。

到了2025年，中心城區(qū)的土拍金額占比進(jìn)一步提升，達(dá)到了75.4%。

因此，去年開始新規(guī)住宅入市主要集中在市區(qū)，而郊區(qū)因?yàn)樾路肯∩伲蠖喟鍓K逃過了第一輪洗牌。

但是該來的總會(huì)來的。

2025年下半年，郊區(qū)土拍開始恢復(fù)，青浦、嘉定、松江土拍均有所回升。

這也就意味著，一批新規(guī)范后的3.5代住宅即將問世，必將直接將推動(dòng)郊區(qū)樓市的洗牌。

如果你有關(guān)注樓市新聞就會(huì)發(fā)現(xiàn)，近期發(fā)布設(shè)計(jì)方案的很多郊區(qū)新房，已經(jīng)不僅僅是轉(zhuǎn)角飄窗+三陽(yáng)臺(tái)；

甚至其中一部分也采用了和安瀾上海類似的抬板設(shè)計(jì)，這相比于前幾年的次新房完全是跨越式的提升。

綠城在青浦新城的新項(xiàng)目，單看效果圖已加有了市中心豪宅的氣質(zhì)，大幅玻璃幕墻的質(zhì)感可以說是秒殺周邊所有二手房。

麻煩的地方在于，郊區(qū)新房品質(zhì)提升了一大截，價(jià)格卻沒怎么漲。

比如大虹橋蟠祥路地鐵站附近的寶業(yè)地塊，價(jià)格預(yù)期也就是6w出頭，和之前幾年待解禁的那批房子價(jià)格都沒有拉開明顯差距。

這種情況下，郊區(qū)樓市不僅僅是梯隊(duì)的洗牌，必然也會(huì)發(fā)生價(jià)格層面的洗牌。

板塊內(nèi)部的洗牌還只是微觀層面的變化，更大層面上的郊區(qū)樓市格局，也在發(fā)生變化：

曾經(jīng)引領(lǐng)郊區(qū)的龍頭板塊，也要換人了。

用一句話總結(jié)就是：

從上個(gè)十五年，上海逐漸形成的東西雙強(qiáng)格局，變成了外環(huán)南部崛起格局。

上一個(gè)十五年，上海發(fā)展勢(shì)頭最猛的郊區(qū)，無疑是上海東西主軸二號(hào)線末端的兩大板塊：

其一是上海西門戶，長(zhǎng)三角核心，大虹橋；

其二東上海的“國(guó)際社區(qū)”，張江后花園，唐鎮(zhèn)。

而經(jīng)過十幾年的開發(fā)，二個(gè)板塊均在2021年達(dá)到概念價(jià)值的巔峰——價(jià)格一度觸達(dá)十萬。

而后，兩個(gè)板塊在開發(fā)層面的故事已經(jīng)基本進(jìn)入后半場(chǎng)，很難再有新的突破；

而隨著隨著城市開發(fā)方向的變化，外環(huán)下一個(gè)十年的發(fā)展崛起重心，也發(fā)生了轉(zhuǎn)向。

現(xiàn)在，上海發(fā)展中軸線逐漸變成了以一江一河為核心軸線；

而城市發(fā)展的重點(diǎn)也隨著上海市中心范圍擴(kuò)張，逐漸向東、向南轉(zhuǎn)移。

隨著徐匯濱江和前灘把城市中心沿著黃浦江向南延長(zhǎng)了五公里，上海外環(huán)承擔(dān)下一個(gè)二十年帶動(dòng)郊區(qū)崛起的重任也變成了上海正南外環(huán)：

浦西部分徐匯濱江下游的長(zhǎng)橋、華涇；浦東部分前灘下游的前灘南、三林古鎮(zhèn)舊改、三林筠溪小鎮(zhèn)將成為外環(huán)旁下一方向的開發(fā)重點(diǎn)。

這些片區(qū)也是近幾年上海近郊板塊城市開發(fā)力度最大的片區(qū)：

徐匯這邊華涇的開發(fā)早就如火如荼，正在建設(shè)的地鐵上蓋tod項(xiàng)目、已經(jīng)逐漸成熟的北楊人工智能小鎮(zhèn)，逐步開發(fā)成熟的商品房社區(qū)，都標(biāo)志著華涇正在逐漸成長(zhǎng)為徐匯南部另一產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。

而浦東方向，前灘南的城市建設(shè)大骨架已經(jīng)搭起來，只差江邊寫字樓建成就接近完整；

隔壁的三林已經(jīng)開始了老鎮(zhèn)部分的舊改，陸家嘴+瑞安正在效仿蟠龍?zhí)斓卮蛟臁扒盀┬绿斓亍?，三林外環(huán)部分也在繼續(xù)啟動(dòng)開發(fā)。

而未來還將繼續(xù)開發(fā)三林筠溪小鎮(zhèn)，也會(huì)持續(xù)完善大前灘的版圖。

資源在城市發(fā)展的方向匯聚，必將帶來郊區(qū)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

而徐匯和浦東本身就是上海落地能力最強(qiáng)的兩個(gè)區(qū)，可以說上海下一個(gè)二十年，郊區(qū)崛起的領(lǐng)頭羊大概率就是南外環(huán)這個(gè)片區(qū)。

當(dāng)然，新王崛起，舊王要么臣服，要么激烈競(jìng)爭(zhēng)。

畢竟現(xiàn)在看未來，誰勝誰負(fù)還未分高下。

但是可以確定的是：

外環(huán)的板塊排位賽也在打響，新的價(jià)值梯隊(duì)必將在未來十幾年逐漸形成，這個(gè)過程也會(huì)有一批板塊淘汰降級(jí)：

反映到樓市上，就是部分板塊房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了，甚至進(jìn)入了下行通道。

房不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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而帶來郊區(qū)板塊間格局變化的因素，還有很多維度。

1、郊區(qū)交通路網(wǎng)升級(jí)，帶來的板塊能級(jí)變化。

比較利好的案例是之前我發(fā)文提到的漕寶路快速路通車。

這條線路通了后，將大大縮短了西南片區(qū)七寶附近幾個(gè)板塊到產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的通勤時(shí)間，這自然會(huì)帶來一批板塊的價(jià)值提升。

但是另一類郊區(qū)的交通利好——郊區(qū)間聯(lián)通線的開通，反而可能會(huì)讓一些之前占據(jù)地鐵優(yōu)勢(shì)的板塊失勢(shì)。

比如以前大虹橋里，徐涇就是2號(hào)線的直接外溢板塊，貫通市區(qū)，是高能級(jí)的睡城。

但是嘉閔線開通，就會(huì)分流徐涇的購(gòu)買力了——

畢竟論宜居和房子品質(zhì)，徐涇就未必有那么大優(yōu)勢(shì)了。

肯定會(huì)有購(gòu)買力分流到上下游站點(diǎn)，而這種分流最終也會(huì)造成價(jià)格能級(jí)的變化，也相當(dāng)于一輪洗牌。

2、學(xué)區(qū)資源升級(jí)帶來的板塊能級(jí)提升。

郊區(qū)很多次新房板塊也是成片開發(fā)的新房，有中產(chǎn)社區(qū)的骨架。

但是和市區(qū)中產(chǎn)社區(qū)相比，一直在學(xué)區(qū)資源上有所欠缺。

如果哪個(gè)板塊學(xué)區(qū)明顯變強(qiáng)，那么也有可能大幅度帶動(dòng)板塊的價(jià)值和成交熱度。

比如前灣就因?yàn)橛辛藢W(xué)區(qū)，目前在大虹橋拔得頭籌。

如果未來大虹橋其他區(qū)域誰又獲得了更好的學(xué)區(qū)資源，那么板塊價(jià)值可能還要重新排序。

3、遠(yuǎn)郊區(qū)域的格局變化，主要來自于新開發(fā)區(qū)域的“全面平替”。

比如嘉定新城東側(cè)，在嘉閔線站點(diǎn)就規(guī)劃了全新的一片區(qū)域，簡(jiǎn)直就是嘉定新城2.0。

在本來就購(gòu)買力十分有限的郊區(qū)內(nèi)生市場(chǎng)，出現(xiàn)一個(gè)規(guī)劃更新、產(chǎn)品更好的板塊，結(jié)果必然是嚴(yán)重分流原板塊的購(gòu)買力。

像松江新城，過去這些年其實(shí)就不斷發(fā)生了購(gòu)買力轉(zhuǎn)移，從地中海片區(qū)到萬達(dá)片區(qū)，再到如今的印象城片區(qū)——

購(gòu)買力不斷向新和好的區(qū)域轉(zhuǎn)移，而曾經(jīng)的所謂的標(biāo)桿樓盤卻正在被拋棄。

這也就是我們?yōu)槭裁床唤ㄗh大家買遠(yuǎn)郊的一個(gè)重要原因：

邊上都是空地，你完全沒有任何稀缺可言，直接隔壁圈一片地造房子就把你取代掉了。

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這種郊區(qū)大變局的時(shí)代，剛需買房就一定要更加謹(jǐn)慎，多維度研究分析樓市格局的變化。

從板塊的微觀視角，在做小區(qū)選擇時(shí)選擇時(shí)，首先就要就要判斷好趨勢(shì)：

所選的房子是否會(huì)在新房沖擊下淘汰？是否會(huì)因?yàn)樾路拷饨^續(xù)補(bǔ)跌？

如果板塊內(nèi)部的新房品質(zhì)提升、產(chǎn)品升級(jí)，且價(jià)格沒有明顯變高的情況，那選房方向大概率是新房?jī)?yōu)于次新。

但是如果價(jià)格明顯變高，那就還要看板塊內(nèi)部是否還有可能供應(yīng)更好位置、更牛產(chǎn)品的地塊。

當(dāng)然次新也不是不能買，關(guān)鍵是價(jià)格到位。

什么叫價(jià)格到位？我來舉個(gè)例子：

一個(gè)板塊如果均價(jià)是六萬多的水平，那么板塊一梯隊(duì)的標(biāo)桿社區(qū)大約價(jià)格就是7萬左右，比板塊均價(jià)高個(gè)15%-20%。

但如果他被打下神壇，他的價(jià)格就掉到了二梯隊(duì)，可能也就是6-6.5的水準(zhǔn)。

如果你還用7萬的價(jià)格去買入，那就是買貴了。

而從競(jìng)爭(zhēng)視角，我們更要判斷板塊的能級(jí)是否會(huì)因?yàn)槠渌鍓K的崛起或者分流而下降。

這點(diǎn)，就相對(duì)復(fù)雜，一方面要判斷新崛起區(qū)域規(guī)劃的潛力和落地概率，還要判斷未來的板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，更麻煩的要分析價(jià)格和流通性。

而這就需要比較深刻的樓市認(rèn)知、和長(zhǎng)期樓市研究基礎(chǔ)。

如果大家選房遇到困難，就可來看看我們的分析文章，相信可以得到一定程度的解惑。

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