容積率1.01-1.04！

墅類、洋房、小高全業(yè)態(tài)

南通城芯、寶月湖畔，

終于要迎來一座全新低密抬板社區(qū)！

近日，山水比德發(fā)布了南通市區(qū)R25015地塊項目規(guī)劃。

項目擇址南通寶月湖畔，總建筑面積約30萬平方米，依托地塊L型半包圍狀的優(yōu)質(zhì)水系資源與成熟的濱水綠化帶，致力打造城芯稀缺的高端親水低密住區(qū)。

在地塊天賦異稟的L型水系圍合下，規(guī)劃通過“開湖置島” 的手法，將地塊內(nèi)部梳理為多個獨立的島嶼單元，在繁華城芯開辟一處“島隱凡塵外，居停畫圖間”的野奢之境。

在規(guī)劃結構層面，設計遵循“外島成景、內(nèi)島聚核”的景觀邏輯，讓建筑布局與自然脈絡緊密咬合。

景觀以“島間棲嶼”為主題，打造一軸一芯一環(huán)八園。

外部五座島嶼依托水系形成“一島一境”的獨立組團，每一座島嶼都有其景觀意境與空間氛圍；而內(nèi)部三座核心島嶼則在交匯區(qū)域凝聚成中央聚合景觀節(jié)點。

這種結構使得人在穿行于社區(qū)之時，能夠自然體驗到從公共濱水帶過渡到半私密組團、再抵達核心景觀區(qū)的空間節(jié)奏，步移景異之間，生活的邊界被悄然消融。

而在建筑層面，其立面以“游艇”為設計媒介，提取流暢的線條與靈動的弧面作為統(tǒng)一的設計語言，與此前創(chuàng)新區(qū)熱銷的和園有著相似的觀感。

此外，在產(chǎn)品布局與動線設計上，將私密性與景觀價值MAX化作為核心考量，將別墅產(chǎn)品布局于沿主要湖面的核心景觀帶，私享一線湖景；疊墅產(chǎn)品規(guī)劃于次要景觀廊道兩側(cè)；洋房沿道路有序排布，平衡便捷與靜謐；高層則選址于日照影響最小的北側(cè)區(qū)域及內(nèi)部水系南側(cè)，不僅不遮擋周邊日照，更利用建筑間的開闊空間打造濱水公共景觀帶。

根據(jù)此前發(fā)布的招標公告顯示，R25015地塊規(guī)劃打造疊墅、聯(lián)排別墅、4-6層洋房及7-11層小高層的全系列產(chǎn)品。

值得一提的是，項目將打造架空車庫及夾層，也就是目前在一線城市備受推崇的“抬板社區(qū)”。

抬板社區(qū)即將整個社區(qū)的地坪整體抬高，在下方形成整層架空空間，用于停車、公共服務和社區(qū)活動等。在天津、杭州、上海、廣州等城市，這種設計已經(jīng)頗為流行，被業(yè)內(nèi)成為第五代住宅。

●具體方案設計要求

一、設計理念

建筑風格要求充分表達產(chǎn)品意境，營造國企品質(zhì)路線，符合崇川國投集團企業(yè)特性?！耙匀藶楸尽倍嘟嵌取⒍鄬哟误w現(xiàn)人性化住宅設計，打造現(xiàn)代住宅以及優(yōu)質(zhì)戶型，認真推敲建筑細部設計節(jié)點，創(chuàng)造出高品質(zhì)的產(chǎn)品。

注重地塊優(yōu)質(zhì)景觀資源特性，重點圍繞市北高新環(huán)河景觀水系資源，為居民提供親近自然、健康生活的住宅社區(qū)，打造“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。

本項目為改善型高品質(zhì)住宅，需達到《南通市區(qū)改善型住宅評價細則（試行）》中認定為改善型住宅（≥80 分）的評分要求。

二、產(chǎn)品設計

1.戶配面積比：

戶型面積以改善型戶型為主，滿足高端客戶改善需求，需充分考慮增加戶型附加值，從市場競爭角度考慮，有效控制銷售總價規(guī)模，減小市場風險和目標客戶總價敏感度，幫助項目完成快速去化。具體配比由設計單位分析市場后自定。

2.戶型設計原則：

（1）品質(zhì)應高于周邊競品樓盤，功能布局合理；

（2）針對南通當?shù)亟ㄖㄖ苹?，考慮戶型定制、裝修定制等可能性；

（3）戶型設計應考慮設計增加附加值，在兼顧各層面消費者的同時，結合現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)住宅，創(chuàng)造市場亮點和品質(zhì)點；

（4）戶型設計考慮目標消費者注重的功能及通風采光，采用大開間、窄進深的布局（考慮當?shù)亓曀捉ㄖ颉⒊吓P室以及日照時間）；

（5）戶型不少于3開間朝南，通過附加值運用可以提供使用功能多變空間，戶型空間方整，可分可合的大空間布局滿足客戶多樣化戶型需求；

（6）住宅層高在滿足規(guī)劃條件、規(guī)范以及改善型住宅要求的基礎上盡量做高，洋房層高原則上不低于3.15米，疊墅、別墅層高不低于3.3米；

（7）戶內(nèi)通往臥室、起居室（廳）的過道寬度不應小于1.1米；

（8）充分考慮各類新材料及新技術的應用，提升客戶的居住體驗；

（9）考慮參照南通新規(guī)，合理利用架空平臺層作為停車空間，并優(yōu)化交通流線；

3.外立面風格

外立面設計感強，采用石材、金屬板、保溫一體板等富有質(zhì)感的材料，建筑色彩與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。應做出立面材料分格圖、立面展開圖及材料圖示標注。

4.前期售樓處、會所、示范區(qū)

打造售樓處良好展示界面、沿街立面效果，確定會所方案，盡量減少后期改建成本。售樓處需充分考慮歸家大堂尺度、提高客戶歸家尊貴感。合理設置中心庭院，適當考慮設置如健身房、雪茄吧、私宴廳等高級會所功能。

示范區(qū)原則上考慮為永久使用，同時考慮銷售展示效果和后期物業(yè)使用，保證大區(qū)景觀延續(xù)性；示范區(qū)需考慮架空層與景觀空間無界融合，以及多功能使用空間展示；盡可能做到無雨歸家動線展示；實體多戶型展示。

5.汽車庫設計

（1）汽車庫入口處考慮設置具有儀式感的空間，并結合景觀設計整體考慮；

（2）汽車庫坡道裝飾完成后凈高不低于2.6米，坡度應滿足跑車等豪車行駛需求；

（3）汽車庫行車道裝天花考慮高檔材質(zhì)吊頂裝飾、完成后凈高不低于2.6米，停車區(qū)考慮精裝吊頂、完成后凈高不低于2.4米；

（4）車庫入戶大堂考慮自然采光；

（5）如設置地下室時，應充分利用采光天井及下沉庭院提升整體亮度，具體設置區(qū)域包括但不限于汽車庫、坡道、會所、入戶大堂、儲藏室等；

（6）按照規(guī)劃規(guī)范配置停車位（含充電樁車位）數(shù)量。停車位尺寸：寬度不應小于2.5m，長度不應小于5.3m。并結合建筑形態(tài)考慮超長小汽車停車位，尺寸不小于2.6m*5.5m，數(shù)量不小于配建要求數(shù)量的20%；

（7）地下車庫設置整體智能除濕系統(tǒng)，合理設置除濕機，預留電源并考慮排水方式；

（8）人防、機動車庫與非機動車停車區(qū)、設備功能間及其他功能區(qū)域布置合理，綜合考慮設置一處自助洗車區(qū)域，優(yōu)化布置垃圾收集、儲物間等附屬空間；

三、配套及景觀設計要求

1、配套及景觀綠化設計內(nèi)容包含：

1.1 紅線范圍內(nèi)所有景觀綠化設計，其中綠地率不得低于30%，設置公共綠地不超過2處，總用地面積不小于4500平方米，公共綠地至少有三分之一的面積在標準的建筑日照陰影線之外；

1.2 示范區(qū)（業(yè)主共享空間、售樓處周邊）景觀綠化設計；

1.3 別墅、疊墅樣板間庭院景觀綠化設計；

1.4 其他零星景觀綠化設計。包含但不限于地塊內(nèi)所有綜合管線（方案及施工圖）、景觀綠化、小區(qū)道路、橋梁（如有）、圍堰（如有）、景觀園路、硬質(zhì)鋪裝、圍墻（含臨時圍擋具體做法及畫面方案）、擋土墻、門頭、院墻、車庫雨棚、風雨連廊、景亭、雕塑小品、室外軟裝、地面構筑物的景觀包裝、景觀專業(yè)強弱電、雨污水、雨水回用系統(tǒng)（結合景觀）、景觀灌溉給水系統(tǒng)、景觀照明（含路燈）及相關輔助配套設施等。

2、設計要求：

2.1 綠地率應在滿足規(guī)劃條件規(guī)定的基礎上提高不少于3%(3 個百分點)，集中綠地面積不應小于1.1㎡/人，喬、灌、草搭配合理、錯落有致，控制常綠與落葉植物比例，確保冬季景觀不凋敝，符合“園林式居住區(qū)”標準；

2.2 因地制宜實施屋頂綠化、空中花園、墻面垂直綠化：形成多層次、立體化的綠化景觀效果；

2.3 應融入地方特色元素，通過在重要節(jié)點盆栽、精品盆景等方式，提升小區(qū)景觀品質(zhì)；

2.4 整體景觀以常綠植物與落葉喬木相結合，合理搭配，確保整體景觀的層次感分明，各節(jié)氣、顏色的綠化結合，不同季節(jié)有不同的景觀。

2.5 滿足地塊規(guī)劃設計要點相關要求，根據(jù)規(guī)劃要點設置體育活動場地，其中包含公共健康互動區(qū)、兒童娛樂區(qū)等，滿足各年齡段人群需求。

2.6 配合相關咨詢服務單位，設計需滿足綠建二星住宅戶外景觀要求。

2.7 功能性需求考慮人性化設計，著重考慮后期物業(yè)運營及業(yè)主戶外相關功能需求細節(jié)， 如物業(yè)垃圾清運動線、業(yè)主收發(fā)快遞、領取外賣線路等。

四、智能化設計

1.視頻監(jiān)控全覆蓋公共區(qū)域（出入口、樓道、電梯、停車場等），支持人臉識別、行為分析，單元門支持刷卡、人臉、手機NFC開鎖，訪客可遠程授權，電梯聯(lián)動控制，業(yè)主直達樓層；

2.戶內(nèi)設置燃氣、水浸報警系統(tǒng)和智能家居系統(tǒng)，預留智能化電源及點位，預留網(wǎng)關后期業(yè)主接入其他智能設備；

3.環(huán)境監(jiān)測：實時監(jiān)測PM2.5、噪聲、溫濕度，數(shù)據(jù)公示。

2025年9月21日，南通市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功摘得位于幸余路北、通生路西的R25015地塊，地塊容積率1.01＜R＜1.04，占地面積約147692.48㎡，成交總價11.172億，成交樓面價7278.2元/㎡。

地塊位于南通市北板塊萬科白鷺郡北側(cè)地塊，占據(jù)寶月湖生態(tài)景觀核心區(qū)，風景秀麗。

交通方面，臨近地鐵1號線唐閘公園站、可快速達到南通主城區(qū)等；教育方面，張謇第一小學附屬幼兒園、啟秀市北小學、南通市第二中學等學校環(huán)伺。

地塊周邊還有首開安瀾如院、世茂璀璨未來、崇州云璽等小區(qū)，居住氛圍濃厚。

從低密濱水規(guī)劃到游艇美學立面，從全業(yè)態(tài)科學排布到景觀全維高標準，R25015地塊項目不僅是一處住宅開發(fā)，更像是南通城芯濱水生活的“樣板工程”。

這樣一個寶月湖畔低密住區(qū)，注定會成為改善型買家關注的焦點。你對這樣的“第五代住宅”心動了嗎？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法～

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