2025年不良資產(chǎn)市場經(jīng)歷了極其復(fù)雜而劇烈的變化，諸多事件的重要性都足以載入史冊，《資產(chǎn)洞見》在此，著重選取行業(yè)重大變化及對于整體行業(yè)具有重大影響的事件，作為“年度十大”列出，偏頗、遺漏處，請讀者諸君指正。

一、房企債務(wù)重組歷史性落地

從2022年至2025年，中國房地產(chǎn)市場大體經(jīng)歷了從東北、西部，到中部，再到東部地區(qū)依次領(lǐng)跌的過程，即由房地產(chǎn)邊緣市場一步步過渡到核心市場、由低資金密度區(qū)過渡到高資金密度區(qū)。2025年，“去金融化”的壓力已擠向東部房地產(chǎn)核心區(qū)。換句話說，市場壓力到了最后釋放的階段。

在這種情況下，房企債務(wù)重組落地成為了歷史性景觀。各房企因不同背景、階段等因素，大致呈現(xiàn)出4種類型——

1.金科型（司法重整）

金科股份于2025年12月完成司法重整，即在法院主導(dǎo)下，通過“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”的綜合清償方案，一次性化解了高達1470億元的債務(wù)，涉及8400多家債權(quán)人，被認(rèn)為是目前最徹底、最復(fù)雜的風(fēng)險化解模式，金科也成為全國首家完成司法重整的千億級上市房企。金科股份重整案因其規(guī)模巨大、影響深遠且處置模式具有創(chuàng)新性，2026年2月24 日，最高人民法院在發(fā)布《人民法院民商事審判年度報告 (2025)》時，將此案作為典型案例向社會公布，以指導(dǎo)全國法院的相關(guān)審判工作。

2.融創(chuàng)、碧桂園型（市場化債務(wù)重組）

2025年，融創(chuàng)與碧桂園通過市場化債務(wù)重組實現(xiàn)深度削債，即通過境外債務(wù)重組與債權(quán)人協(xié)商達成一致，避免進入復(fù)雜的司法程序，實現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險的快速“軟著陸”。融創(chuàng)與碧桂園均在2025年底完成了大規(guī)模的境內(nèi)外債務(wù)重組。融創(chuàng)將約96億美元的境外債通過強制可轉(zhuǎn)債等方式清零，并注銷了約106億元境內(nèi)債。碧桂園則削減了約117億美元的境外債。融創(chuàng)與碧桂園，作為曾經(jīng)的TOP級民營房企，雖已出險，但仍具品牌與資產(chǎn)價值，通過市場化協(xié)議談判進行債務(wù)重組，以“削債求生”保留了經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)。

3.萬科型（防御性債務(wù)管理）

萬科處于出險的邊緣地帶，尚未實質(zhì)違約，其依托強大信用與股東支持，采取“防御性”債務(wù)管理。作為混合所有制企業(yè)，萬科在2025年底面臨債券下跌和償債壓力時，并未立即進行大規(guī)模債轉(zhuǎn)股，而是依靠大股東深鐵集團的持續(xù)支持（擔(dān)保、增信、協(xié)同處置資產(chǎn)、累計超300億元借款等），對到期債券采取“部分現(xiàn)金兌付+分期展期+資產(chǎn)增信”的模式進行逐個擊破，盡力維持公開市場不違約的底線。這代表了具有國資背景的房企在行業(yè)調(diào)整期的一種“緩沖模式”，考驗的是大股東的支持意愿和自身資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。

4.華夏幸福型（面臨二次違約風(fēng)險）

作為最早出險的房企之一，華夏幸福早期達成債務(wù)重組協(xié)議，這一協(xié)議建立在時間換空間、新高能產(chǎn)業(yè)注入與轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)上，但是隨著市場持續(xù)下行，轉(zhuǎn)型未及預(yù)期，華夏幸福在債務(wù)重組后持續(xù)經(jīng)營困難，面臨“二次違約”風(fēng)險，化債進程從“協(xié)商”被迫卷入“司法”。

有形象說法是：金科型是“法律手術(shù)”，融創(chuàng)、碧桂園型是“協(xié)商療養(yǎng)”，萬科型是“外部輸血”，而華夏幸福型則是“術(shù)后并發(fā)癥”。這些案例共同構(gòu)成了2025年房地產(chǎn)市場存量風(fēng)險出清和發(fā)展模式重建的關(guān)鍵時刻。

二、金融機構(gòu)不良資產(chǎn)包掛牌創(chuàng)歷史記錄

2025年金融機構(gòu)不良資產(chǎn)包掛牌創(chuàng)歷史新高，核心特征是百億元級大單頻出、個貸/信用卡不良“骨折價”批量轉(zhuǎn)讓、消金機構(gòu)集中出清等，反映了中國金融體系在宏觀經(jīng)濟壓力下加速風(fēng)險出清的現(xiàn)狀。

2025年，在銀登中心掛牌的個貸不良資產(chǎn)本息總額突破3500億元，較2024年（1962.33億元）增長約78%，創(chuàng)新高。其中，12月單月掛牌規(guī)模超1200億元，創(chuàng)單月歷史新高，年末“清倉式”處置特征明顯。個貸不良平均折扣率從2021年的32.9%持續(xù)下滑，2025年一季度跌至4.1%，全年維持低位。

消費金融公司成為重要供給方，2025年全年掛牌不良資產(chǎn)本息總額達1210.1億元，同比增長157.5%，占個貸不良總掛牌規(guī)模近三分之一。

招聯(lián)、南銀法巴、馬上等消金機構(gòu)密集掛牌，轉(zhuǎn)讓折扣普遍低于1折，最低至0.2折。信用卡透支類不良貸款平均折扣率約為4.4%?！拔丛V即賣”成為新趨勢——越來越多的消金公司選擇在核銷不良貸款后，未對借款人展開司法訴訟即直接掛牌轉(zhuǎn)讓。

百億元級別的資產(chǎn)包“甩賣”頻現(xiàn)，如民生銀行2025年累計轉(zhuǎn)讓信用卡不良資產(chǎn)超270億元，創(chuàng)下單一機構(gòu)紀(jì)錄；渤海銀行擬轉(zhuǎn)讓債權(quán)總額高達698億元（本金499億元）；廣州農(nóng)商行189億元信貸資產(chǎn)包；興業(yè)消金2025年全年401億元個貸不良及單筆最大未償本息208億元等，均屬行業(yè)罕見規(guī)模。

三、地方AMC史上最嚴(yán)監(jiān)管落地

2025年7月15日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)督管理暫行辦法》，這是我國首個針對地方AMC的全國性、全面性監(jiān)管規(guī)定。

該《辦法》首次明確地方AMC以不良資產(chǎn)收購、管理與處置為核心主業(yè)，通過劃定7類可開展業(yè)務(wù)和5條經(jīng)營紅線，遏制監(jiān)管套利和通道業(yè)務(wù)；同時，構(gòu)建量化風(fēng)控體系，包括6個量化監(jiān)管指標(biāo)，提升風(fēng)險抵御能力，標(biāo)志著地方AMC行業(yè)進入統(tǒng)一監(jiān)管與高質(zhì)量發(fā)展的新階段，推動行業(yè)回歸化解區(qū)域金融風(fēng)險的本源。

對地方AMC行業(yè)的影響包括：

1.行業(yè)洗牌加速。《辦法》廢止原銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕153號文，終結(jié)“一地一策”監(jiān)管格局，推動“僵尸機構(gòu)”常態(tài)化退出。

2.區(qū)域分化加劇。頭部地方AMC憑借資本實力與專業(yè)能力，加速深耕本地市場；中小機構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型壓力，部分轉(zhuǎn)向非金融不良資產(chǎn)或類信貸業(yè)務(wù)，但受限于紅線條款，空間收窄。

3.資本與融資承壓。融資杠桿上限為凈資產(chǎn)3倍，疊加流動性覆蓋率要求，地方AMC融資成本上升，依賴地方政府注資成為常態(tài)。2025年，多地政府通過增資擴股支持本地AMC。

4.與金融AMC形成分層協(xié)作。四大全國性AMC聚焦跨區(qū)域、大額不良資產(chǎn)處置，地方AMC則專注屬地化、中小金融機構(gòu)風(fēng)險化解與平臺債務(wù)重組，形成“全國+區(qū)域”協(xié)同格局。

四、地方政府隱性債務(wù)化解政策持續(xù)推進

2024年11月后，中央推出12萬億元一攬子化債方案（6萬億元地方政府專項債務(wù)限額用于置換存量隱性債務(wù)，4萬億元新增專項債分5年每年8000億元用于化債，2萬億元用于償還2029年及以后到期的棚改隱性債務(wù)）。截至2025年底，累計發(fā)行超5萬億元化債類地方政府債券，其中約4萬億元用于置換存量隱性債務(wù)。

據(jù)統(tǒng)計，隱性債務(wù)規(guī)模從2023年峰值14.3萬億元降至2025年末約6.5萬億元，降幅超54%。廣東、北京、上海3省市及百余市縣官宣完成隱性債務(wù)清零；2025年超30個城市宣布隱債清零（如吉林四平、松原，黑龍江雙鴨山等）。債務(wù)置換后，地方債務(wù)平均利息成本降低超 2.5個百分點。

截至2025年底，全年新增350~372家城投平臺公開宣布“退平臺”（不再承擔(dān)政府融資職能）。遼寧融資平臺累計壓降85.2%，超額完成年度化債任務(wù)。

2025年動態(tài)調(diào)整債務(wù)高風(fēng)險地區(qū)名單，寧夏、內(nèi)蒙古、吉林等省份已向中央申請并符合退出條件。截至2025年末，貴州、云南、河南、四川、湖南、湖北、山東等仍為債務(wù)壓力較大省份，但均通過大規(guī)模置換實現(xiàn)利息成本下降與償債周期延長。

五、AIC擴軍，股份制銀行助力不良資產(chǎn)市場

2025年3月，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于進一步擴大金融資產(chǎn)投資公司股權(quán)投資試點的通知》，首次允許符合條件的全國性股份制銀行發(fā)起設(shè)立AIC，并將股權(quán)投資試點范圍從18個試點城市擴大至其所在省份。AIC成為連接銀行信貸、資本市場與產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵樞紐，推動不良資產(chǎn)從“包袱”向“資本引擎”轉(zhuǎn)變。

《通知》核心內(nèi)容

試點范圍擴大：將原18個試點城市擴展至其所在省份，首次允許符合條件的全國性商業(yè)銀行（含股份制銀行）發(fā)起設(shè)立AIC，打破國有行獨家格局。

拓寬資金來源：明確支持保險資金依法合規(guī)參與，包括投資AIC附屬基金、認(rèn)購AIC債券、參股AIC，引入長期資本。

明確投向?qū)?/strong>：引導(dǎo)AIC聚焦硬科技、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)與民營企業(yè)，服務(wù)“科技—產(chǎn)業(yè)—金融”新循環(huán)。

2017~2024年，AIC牌照僅由五大國有行持有（工、農(nóng)、中、建、交），形成壟斷。2025年政策破冰，股份行正式入場。

國有行陣營中，中國郵儲銀行2025年10月獲批籌建AIC。3家股份行（興業(yè)、中信、招行），先后于2025年5月、6月、7月獲批籌建AIC，并于11~12月開業(yè)。9 家銀行系A(chǔ)IC，注冊資本合計1435 億元。

AIC核心功能包括：債轉(zhuǎn)股+股權(quán)直投

債轉(zhuǎn)股，即將銀行對困境企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)為AIC持有股權(quán)，降低企業(yè)杠桿、緩釋銀行不良，實現(xiàn)風(fēng)險隔離與資產(chǎn)重組。

股權(quán)直投，即依托試點政策，AIC可直接投資科創(chuàng)、戰(zhàn)新企業(yè)，提供“耐心資本”，盤活存量不良、培育新資產(chǎn)。

截至2025年末，銀行系A(chǔ)IC基金簽約金額突破3800億元，投資覆蓋福建、廣東、上海、安徽、山東等多地科創(chuàng)企業(yè)。光大銀行、浦發(fā)銀行等正積極籌劃申設(shè)AIC，預(yù)計2026年將有更多機構(gòu)加入。

六、REITs市場大擴容

2025年是中國公募REITs市場政策全面松綁、資產(chǎn)類型突破、規(guī)模與流動性雙躍升的關(guān)鍵一年，以“擴容擴圍+商業(yè)不動產(chǎn)試點”為核心，市場從基礎(chǔ)設(shè)施單一賽道邁向基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)雙輪驅(qū)動的新階段。

2025年REITs實現(xiàn)里程碑規(guī)模，正式躋身亞洲第一、全球第二大REITs市場（僅次于美國）。

萬得數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，中國公募REITs總發(fā)行規(guī)模（含擴募）達2032.54億元，總市值為1891.98億元，累計上市產(chǎn)品達79只。2025年全年新發(fā)行產(chǎn)品20單（首發(fā)），擴募5單，合計募資473.35億元。

2025年12月1 日，證監(jiān)會發(fā)布兩大重磅文件——

《關(guān)于推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》明確“推進市場擴容擴圍”，支持優(yōu)質(zhì)REITs通過擴募、并購做優(yōu)做強，引導(dǎo)保險、社保等中長期資金入市，推動REITs納入滬深港通，提升對外開放中國證監(jiān)會；

《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，將商場、寫字樓、酒店等納入發(fā)行范圍，打通商業(yè)地產(chǎn)與資本市場通道。

發(fā)改委配套擴圍，同步發(fā)布《REITs項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，首次將商業(yè)辦公、酒店、商業(yè)綜合體、城市更新等納入，底層資產(chǎn)拓展至18種類型。

12月1日政策落地后，14單商業(yè)不動產(chǎn)REITs快速申報，擬募資超460億元，覆蓋寫字樓、商場、酒店等核心業(yè)態(tài)。

2025年標(biāo)志性突破多只創(chuàng)新首單，如首單數(shù)據(jù)中心REITs（南方萬國數(shù)據(jù)中心）、首單城市更新產(chǎn)業(yè)園REITs（華夏金隅智造工場）、首單外資消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs（華夏凱德商業(yè)）、首單向原持有人配售擴募REITs（華夏華潤有巢REIT，認(rèn)購率99.51%）等。

至2025年末中國公募REITs市場總發(fā)行構(gòu)成（萬得數(shù)據(jù)）

七、全國性AMC新一輪高層調(diào)整完成

2025年是四大全國性AMC（中國信達、中國東方、中國長城、中信金融資產(chǎn)/原中國華融）新一輪高層調(diào)整的收官之年。本輪調(diào)整以股權(quán)劃轉(zhuǎn)（財政部→中投/中信）為背景，核心是董事長、總裁“雙核心”全面換帥，呈現(xiàn)跨AMC流動、外部引入、年輕化、專業(yè)化四大特征，至2025年底（長城資產(chǎn)總裁于2026年3月落定），四大AMC核心管理層全部到位，完成“中投+中信”新治理架構(gòu)下的班子搭建。

1.中國信達（中投系，行業(yè)龍頭）

董事長：張衛(wèi)東（保持不變，黨委書記、執(zhí)行董事）

總裁：宋衛(wèi)剛（新任，2026年1月5日監(jiān)管核準(zhǔn)）

前任：梁強（2025年6月辭任，調(diào)任中國東方資產(chǎn)董事長）

背景：1975年生，四大AMC最年輕總裁，曾任中國銀河金控總經(jīng)理、財政部官員，具備財政、證券、金控復(fù)合背景。

2.中國東方（中投系）

董事長：梁強（新任，2025年7月任職，監(jiān)管核準(zhǔn)）

前任：王占峰（工作變動辭任）

背景：1971年生，AMC老兵，歷任信達副總裁、長城總裁、華融總裁，跨四大AMC任職經(jīng)驗豐富。

總裁：王季明（新任，2025年11月聘任，接替到齡退休的鄧智毅）

背景：原中國信達湖北分公司總經(jīng)理，后任中保投資副總裁，兼具AMC與保險資管經(jīng)驗。

3.中國長城（中投系，最后落定）

董事長：向黨（新任，2025年10月當(dāng)選，2026年3月監(jiān)管核準(zhǔn)）

前任：李均鋒（到齡退休）

背景：1972年生，“70后” 掌門；長城資產(chǎn)內(nèi)部成長，曾任總裁，熟悉公司業(yè)務(wù)。

總裁：魏世平（新任，2026年3月落定）

前任：向黨（2025年10月起代行總裁至2026年3月）

背景：原中國信達資金財務(wù)高管、中投公司核心部門負責(zé)人，兼具 AMC、跨境投資、國有金融資本運營能力。

高管補充：姜姍、史劍增補為黨委委員，待監(jiān)管核準(zhǔn)后將分別就任副總裁。

4.中信金融資產(chǎn)（原中國華融，中信系）

于2024年1月由“中國華融”更名，其股權(quán)結(jié)構(gòu)已于2022年完成由中信集團控股，2025年董事長與總裁未變更。

董事長：劉正均（保持不變，中信集團黨委委員、執(zhí)行董事）

總裁：李子民（保持不變）

高管補充：2025年11月聘任劉澤云、張健為副總裁（張健2026年1月監(jiān)管核準(zhǔn)），強化北京區(qū)域與業(yè)務(wù)拓展。

調(diào)整時間線

2025年2月：信達、東方、長城股權(quán)劃轉(zhuǎn)至中投，調(diào)整序幕拉開。

2025年6月：信達總裁梁強辭任，為跨AMC調(diào)整開端。

2025年7月：梁強出任東方資產(chǎn)黨委書記、董事長。

2025年9月：信達提名宋衛(wèi)剛為總裁。

2025年10月：長城選舉向黨為董事長，代行總裁。

2025年11月：東方聘任王季明為總裁；中信金融資產(chǎn)增補副總裁。

2026年1月：宋衛(wèi)剛信達總裁任職資格核準(zhǔn)；中信金融資產(chǎn)張健副總裁核準(zhǔn)。

2026年3月：長城資產(chǎn)董事長向黨、總裁魏世平任職資格核準(zhǔn)，四大AMC調(diào)整全面完成。

八、個貸不良轉(zhuǎn)讓試點期限延長

2025年12月29日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布 《關(guān)于延長不良貸款轉(zhuǎn)讓試點期限的通知》，將個人不良貸款批量轉(zhuǎn)讓試點期限延長一年至2026年12月31日。這是試點自2021年啟動以來的第二次延期，標(biāo)志著監(jiān)管對該市場化處置模式的認(rèn)可與持續(xù)支持，為銀行、消費金融公司等機構(gòu)出清個貸不良、化解零售風(fēng)險提供了關(guān)鍵的政策窗口期。

試點原定于2025年12月31日到期，此次為第二次延期。

首次試點（2021.1）期限至2022.12.31

第一次延期（2022.12）延至2025.12.31

第二次延期（2025.12）延至2026.12.31

試點5年來，市場成交呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，市場參與主體從最初的6家國有大行和12家股份行，擴展至涵蓋城商行、農(nóng)商行、消費金融公司等多元機構(gòu)。

本次延期核心內(nèi)容包括：延續(xù)現(xiàn)有試點政策框架，不調(diào)整試點機構(gòu)與資產(chǎn)范圍；要求試點機構(gòu)開展全面自查自糾，并完成專項審計，健全違規(guī)問責(zé)機制；2026年起暫免掛牌費、交易費八折，降低市場參與成本等。

九、財政部新設(shè)債務(wù)管理司

2025年11月3日，財政部官網(wǎng)“機構(gòu)設(shè)置”欄目正式更新，債務(wù)管理司作為部機關(guān)新設(shè)機構(gòu)掛牌運行。

債務(wù)管理司下設(shè)6個處室，包括中央債務(wù)處、地方債務(wù)一處、地方債務(wù)二處等，負責(zé)擬定并執(zhí)行政府國內(nèi)債務(wù)管理制度和政策，編制國債和地方政府債余額限額計劃，加強政府債務(wù)監(jiān)測監(jiān)管，防范化解隱性債務(wù)風(fēng)險。

債務(wù)管理司的設(shè)置，標(biāo)志著我國政府債務(wù)管理完成從“分散履職”到“集中統(tǒng)籌”的重大體制重構(gòu)。此舉是在12萬億元化債政策推進、隱性債務(wù)風(fēng)險化解進入攻堅期的背景下，為構(gòu)建“十五五”時期債務(wù)管理長效機制而實施的核心制度安排，實現(xiàn)了中央與地方、顯性與隱性、國內(nèi)與國外債務(wù)的全鏈條統(tǒng)一管理。

十、國家發(fā)改委發(fā)布《信用修復(fù)管理辦法》

2025年11月20日，國家發(fā)展和改革委員會2025年第36號令正式公布《信用修復(fù)管理辦法》，該辦法自2026年4月1 日起施行，同時廢止2023年發(fā)布的《失信行為糾正后的信用信息修復(fù)管理辦法（試行）》。

《辦法》首次以制度形式確立了全國統(tǒng)一的信用修復(fù)規(guī)則體系，標(biāo)志著信用修復(fù)從“試點探索”邁入“規(guī)范化、精細化、常態(tài)化”新階段，為信用主體高效重塑信用、參與市場競爭提供了明確的法治遵循。

《辦法》將失信信息分為輕微、一般、嚴(yán)重三類，差異化設(shè)置公示期限與修復(fù)條件：

輕微失信：原則上不予公示，確需公示最長3個月，糾正后即可申請修復(fù)；

一般失信：最短公示3個月、最長1年，滿最短期限并糾正行為可申請；

嚴(yán)重失信：公示期限更長，修復(fù)門檻更高，強化懲戒威懾信用中國。

對金融領(lǐng)域（尤其是不良資產(chǎn)處置、債務(wù)重組）而言，《辦法》的實施具有重要協(xié)同作用：

1.助力債務(wù)人信用重塑：個人或企業(yè)在完成債務(wù)清償、重組后，可按規(guī)定申請信用修復(fù)，恢復(fù)征信記錄，為其重新獲得信貸支持、參與經(jīng)濟活動創(chuàng)造條件，從源頭減少不良資產(chǎn)形成。

2.規(guī)范處置機構(gòu)行為：不良資產(chǎn)處置過程中，涉及的失信信息公示與修復(fù)將有章可循，避免處置機構(gòu)濫用信用懲戒，保障債務(wù)人合法權(quán)益。

3.推動市場化處置：信用修復(fù)機制的完善，將提升債務(wù)重組、資產(chǎn)證券化等市場化工具的吸引力，促進不良資產(chǎn)市場健康發(fā)展。

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮