中國(guó)的租售比被嚴(yán)重低估了?？傆腥苏f(shuō)國(guó)內(nèi)房租太低，租售比遠(yuǎn)比不上國(guó)外，可真相是，中國(guó)的租售比根本不是被低估，而是被大家誤讀了。今天就用最通俗的話，把租售比這件事講透徹。

很多人覺(jué)得國(guó)內(nèi)租售比不合理，無(wú)非是拿著國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)衡量國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)。租售比的概念大家都懂，歐美國(guó)家房?jī)r(jià)通常是房租的200到300倍，便以此判定國(guó)內(nèi)租售比低得離譜。殊不知，中外房產(chǎn)本就屬于兩套完全不同的體系，根本不能單憑一個(gè)數(shù)字盲目對(duì)比。

第一，國(guó)外房產(chǎn)持有成本極高，國(guó)內(nèi)幾乎為零。歐美國(guó)家房產(chǎn)每年都要繳納房產(chǎn)稅，稅率平均1%到2.5%，一套價(jià)值幾百萬(wàn)的房子，每年光稅費(fèi)就要支出幾萬(wàn)塊，這筆成本全由房東承擔(dān)，扣除稅費(fèi)后，實(shí)際租金收益所剩無(wú)幾。而國(guó)內(nèi)除上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅外，全國(guó)暫無(wú)全面推行的政策，房子只要不出售，無(wú)需繳納任何持有稅費(fèi)。若計(jì)算凈租金收益，國(guó)內(nèi)水平絲毫不比國(guó)外差。

第二，中外房產(chǎn)維修成本差異巨大。在美國(guó)、澳洲等國(guó)家，房屋破損維修全由業(yè)主自費(fèi)，每年需預(yù)留房?jī)r(jià)1%作為維修費(fèi)用，是一筆長(zhǎng)期且不小的開(kāi)支。而國(guó)內(nèi)買(mǎi)房時(shí)，已提前繳納房款總價(jià)2%左右的維修基金，未來(lái)幾十年房屋大修費(fèi)用，無(wú)需業(yè)主額外承擔(dān)。把國(guó)外高額的維修成本折算進(jìn)租金里，他們的實(shí)際租售比，遠(yuǎn)沒(méi)有表面看起來(lái)那么高。

最關(guān)鍵的一點(diǎn)，是房產(chǎn)綁定的權(quán)利天差地別。國(guó)外實(shí)行租售同權(quán)，租房與買(mǎi)房能享受同等權(quán)益，上學(xué)、就業(yè)不受任何影響。而國(guó)內(nèi)房產(chǎn)牢牢綁定落戶(hù)、上學(xué)、社保等核心權(quán)利，大城市里沒(méi)有房產(chǎn)，落戶(hù)難、子女擇校范圍極度受限。國(guó)外的租金，對(duì)應(yīng)的不只是居住功能，還包含各類(lèi)社會(huì)權(quán)利；國(guó)內(nèi)租金僅兌現(xiàn)居住價(jià)值，所有附加權(quán)利都體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里，而非租金上。

把持有成本、維修費(fèi)用、附屬權(quán)利全部折算進(jìn)來(lái)再看，并非國(guó)內(nèi)租售比不正常，而是中外房產(chǎn)體系本質(zhì)不同，同一指標(biāo)對(duì)應(yīng)的價(jià)值與意義，有著天壤之別。

未來(lái)國(guó)內(nèi)若全面實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，租客權(quán)益持續(xù)完善，租售比指標(biāo)自然會(huì)發(fā)生改變。但就當(dāng)下而言，中國(guó)的租售比，實(shí)則被嚴(yán)重低估了。