（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周先生與鄭女士曾為戀人關(guān)系。2012年，周先生出資購買一套住宅（以下簡稱“一號房屋”），因個人原因?qū)⒎课莸怯浽卩嵟棵?，雙方未簽署書面借名協(xié)議。此后，周先生支付全部首付款及貸款，并長期實際居住。

2017年，周先生向東城區(qū)法院起訴，請求確認其為一號房屋實際權(quán)利人并要求過戶。法院作出A號判決，認定借名買房關(guān)系成立，但因房屋已設(shè)定抵押，暫無法辦理過戶。

就在周先生起訴后不久（2017年9月30日），鄭女士與案外人趙先生簽訂《民間借貸合同》，以一號房屋作抵押，借款750萬元，并完成不動產(chǎn)抵押登記。趙先生依約放款，后因鄭女士未還款，雙方經(jīng)西城區(qū)法院調(diào)解達成B號民事調(diào)解書，確認趙先生對一號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

2019年，趙先生申請強制執(zhí)行。周先生作為案外人提出執(zhí)行異議，主張自己是真實權(quán)利人，請求停止拍賣。法院作出C號執(zhí)行裁定，駁回其異議。周先生遂提起執(zhí)行異議之訴。

鄭女士辯稱房屋系周先生贈與；趙先生則強調(diào)自己系善意出借人，不知曉二人糾紛，且抵押已依法登記。

二、裁判結(jié)果

駁回周先生的全部訴訟請求，趙先生可依法申請拍賣一號房屋以實現(xiàn)抵押權(quán)。

三、法院說理要點

借名買房僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不具物權(quán)排他性：

A號判決雖確認借名關(guān)系成立，但該法律關(guān)系本質(zhì)是合同之債，僅約束周先生與鄭女士，不能對抗外部善意第三人。

抵押權(quán)依法設(shè)立，受法律優(yōu)先保護：

趙先生在放貸前審查了房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、婚姻狀況等，房屋無查封、無共有人，且已完成抵押登記，屬于善意抵押權(quán)人，其權(quán)利受《物權(quán)法》保護。

借名人自擔(dān)登記風(fēng)險：

房屋長期登記在他人名下，是周先生與鄭女士共同選擇的結(jié)果。因未及時過戶導(dǎo)致的風(fēng)險，應(yīng)由借名人自行承擔(dān)。

執(zhí)行異議之訴不得否定生效調(diào)解書：

周先生質(zhì)疑借貸真實性、主張趙先生“未盡審查義務(wù)”，實質(zhì)是否定B號調(diào)解書效力，此類爭議應(yīng)通過再審或第三人撤銷之訴解決，而非執(zhí)行異議之訴。

物權(quán)公示原則高于內(nèi)部約定：

“房本是誰的，就推定誰是房主”——這是交易安全的基石。若允許內(nèi)部約定隨意擊破登記效力，將嚴重損害金融秩序與市場信賴。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“借名買房遭遇外部抵押，真實權(quán)利人能否阻卻執(zhí)行”之爭，我們成功守住客戶抵押權(quán)的關(guān)鍵在于：

緊扣物權(quán)公示原則：強調(diào)不動產(chǎn)登記的公信力，指出“善意第三人只看房本”；

精準適用執(zhí)行異議規(guī)則：援引《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27條，明確“擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)”；

切割內(nèi)部關(guān)系與外部交易：借名是“你們的事”，抵押是“我們的事”，二者不能混同；

利用生效文書既判力：B號調(diào)解書已確認抵押合法有效，執(zhí)行異議之訴無權(quán)推翻。

重要提醒：

借名買房最大的風(fēng)險，不是對方反悔，而是房屋被用于抵押、查封或轉(zhuǎn)讓。一旦登記人對外負債，真實權(quán)利人極可能“錢房兩失”。如確需借名，務(wù)必：

簽訂書面協(xié)議；

辦理居住權(quán)登記或預(yù)告登記；

在具備條件時立即過戶；

切勿長期放任房本在他人名下！

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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