文｜鄧浩志

上周是農(nóng)歷新年假期后的首個(gè)完整的工作周，根據(jù)廣州各大中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周廣州樓市出現(xiàn)了明顯的全面的升溫。不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)雖有不同，但都顯示出很高的熱度。

新房方面

全市周度成交環(huán)比增長(zhǎng)70%以上，二手房方面全市周度成交環(huán)比增長(zhǎng)110%以上。所有我認(rèn)識(shí)的同行都向我反映，上周樓市無(wú)論是新房的到訪，還是二手的帶看都出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)?？蛻艨紤]時(shí)間明顯縮短，成交明顯放大。

價(jià)格方面

新房總體比較堅(jiān)挺，各大樓盤(pán)優(yōu)惠并不大（除了黃埔星河灣某項(xiàng)目降價(jià)出貨一波外）

二手房方面，經(jīng)歷了去年四季度一輪全面降價(jià)后，最近交易的一批二手房也出現(xiàn)了分化。一是前幾年買(mǎi)的，剛收樓沒(méi)多久的次新房，這批次新房的價(jià)格仍然在下跌中。二是主城區(qū)的比較老舊的二手房，比如之前很多人嫌棄"老破小"，最近的成交價(jià)居然非常穩(wěn)定，并不是二手業(yè)主讓利換來(lái)的成交。

至于為什么出現(xiàn)這種情況，談幾點(diǎn)看法：

1、新房市場(chǎng)經(jīng)歷1、2月淡季后，積累了一批客戶，開(kāi)年后集中釋放一波。由于今年新年來(lái)得晚，所以1、2月無(wú)論是開(kāi)發(fā)商推貨還是客戶看房都明顯減少。這既導(dǎo)致了1、2月份樓市數(shù)據(jù)低迷，也導(dǎo)致3月回來(lái)集中釋放的情況。尤其前值較低，讓環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了更加明顯的大幅增長(zhǎng)。

2、二手房市場(chǎng)疊加了學(xué)位房季的需求。二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)一樣，集中釋放了1、2月的需求。另外每年3、4月份又是小學(xué)報(bào)名前的學(xué)位房旺季，二手房市場(chǎng)是兩股購(gòu)買(mǎi)力疊在一起，所以二手房市場(chǎng)比新房市場(chǎng)更熱。

3、有人提及這波熱度和政策面，馬場(chǎng)地塊等效應(yīng)有關(guān)，我認(rèn)為毫無(wú)關(guān)系。至目前為止，我們并沒(méi)有看到任何重磅的關(guān)于樓市的落地政策，相關(guān)重要會(huì)議的表述也沒(méi)看出未來(lái)有何重要舉措。馬場(chǎng)地塊只是一個(gè)極為特殊案例加上特定安排的結(jié)果，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)幾乎不產(chǎn)生影響。如果真能產(chǎn)生影響，也僅僅局限于廣州的頂豪市場(chǎng)而已，和目前市場(chǎng)火的部分沒(méi)有什么直接關(guān)系。

4、需要注意的是，目前樓市升溫的不止廣州，連同北、上、深等大城市都有類(lèi)似情況。

是市場(chǎng)整體升溫，也是二手房市場(chǎng)升溫明顯，尤其是之前不被看好的"老破小"居然最受歡迎。前面的情況我已經(jīng)分析過(guò)了，而"老破小"居然如此受歡迎，在我做2025年樓市總結(jié)的時(shí)候也已經(jīng)談過(guò)。這就是住宅市場(chǎng)消費(fèi)降級(jí)的一個(gè)明顯特征。2025年廣州住宅成交總價(jià)200萬(wàn)以下房源占比居然超過(guò)總量的60%。這種趨勢(shì)目前仍在延續(xù)，甚至低總價(jià)房源成為市場(chǎng)主流被進(jìn)一步鞏固了。

整體而言，目前足夠便宜的和足夠高端的房子都比較活躍，但最大部分的中間段的房子下滑趨勢(shì)仍在繼續(xù)，仍沒(méi)到底。

至于這波小陽(yáng)春行情能夠維持多久？在沒(méi)有任何大利好支持，未見(jiàn)家庭收入明顯增長(zhǎng)的情況下，我判斷這波小陽(yáng)春大致只能維持一個(gè)月不到的時(shí)間。之后，仍需等待大利好政策的加持。