商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)和投資公司CBRE集團(tuán)的最新研究發(fā)現(xiàn)，北美數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種矛盾現(xiàn)象。

盡管該行業(yè)在2025年整體活動(dòng)創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，但新設(shè)施建設(shè)卻陷入停滯，這并非因?yàn)樾枨蠓啪?，而是由于難以獲得建設(shè)許可和電力供應(yīng)。CBRE還觀(guān)察到，社區(qū)參與正成為審批過(guò)程中的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。

CBRE數(shù)據(jù)中心解決方案執(zhí)行總監(jiān)Pat Lynch表示："新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)?，F(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到100多英畝的綠地園區(qū)。與當(dāng)?shù)卣⒊掷m(xù)的合作伙伴關(guān)系和良好的工作關(guān)系非常重要，這些政府希望獲得年度房產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)值增加、數(shù)千個(gè)建筑就業(yè)機(jī)會(huì)、設(shè)備更新帶來(lái)的經(jīng)常性銷(xiāo)售稅等好處，同時(shí)對(duì)學(xué)校和車(chē)輛交通的影響很小。"

然而，盡管需求創(chuàng)紀(jì)錄，建設(shè)活動(dòng)自2020年以來(lái)首次下降。CBRE解釋說(shuō)，這是"由于許可證、分區(qū)審批和充足電力供應(yīng)相關(guān)的時(shí)間延長(zhǎng)"造成的。因此，許多項(xiàng)目仍停留在規(guī)劃階段；年底在建容量下降至5994.4兆瓦，比2024年下降5.5%。

CBRE的《北美數(shù)據(jù)中心趨勢(shì)報(bào)告》還發(fā)現(xiàn)：

主要市場(chǎng)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)36%，達(dá)到9432兆瓦，由于超大規(guī)模需求加速，超過(guò)了2024年34%的增幅。

盡管容量有所增加，但去年年底主要市場(chǎng)的整體數(shù)據(jù)中心空置率降至創(chuàng)紀(jì)錄的1.4%。

250千瓦至500千瓦需求的平均月租金上漲6.5%，連續(xù)第四年年度增長(zhǎng)，供應(yīng)約束對(duì)價(jià)格產(chǎn)生了上漲壓力。對(duì)于3兆瓦至10兆瓦的需求，價(jià)格飆升12.5%。預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)，未來(lái)兩到五年將超過(guò)通脹率。

針對(duì)AI優(yōu)化的設(shè)施（例如，液冷和高功率密度機(jī)架）相比傳統(tǒng)托管設(shè)施獲得租金溢價(jià)。

在大多數(shù)市場(chǎng)中，到2030年電網(wǎng)容量"基本被預(yù)訂完畢"，因此新項(xiàng)目正在考慮現(xiàn)場(chǎng)發(fā)電，如天然氣發(fā)電機(jī)、風(fēng)力渦輪機(jī)、氫燃料電池或配備電池的太陽(yáng)能電池板。報(bào)告稱(chēng)，小型模塊化核反應(yīng)堆預(yù)計(jì)最早將在2035年變得實(shí)用。

推理AI正在"重新定義數(shù)據(jù)中心需求，需要更多區(qū)域性和分布式數(shù)據(jù)中心"，產(chǎn)生了對(duì)低延遲、可擴(kuò)展基礎(chǔ)設(shè)施的需求。

Lynch觀(guān)察到："開(kāi)發(fā)的新市場(chǎng)繼續(xù)打破數(shù)據(jù)中心位置的歷史常規(guī)。歷史上，數(shù)據(jù)中心通常必須聚集在互聯(lián)網(wǎng)交換點(diǎn)或運(yùn)營(yíng)商酒店周?chē)?5英里半徑內(nèi)。由于光纖連接和容量的改善，我們看到開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向更多農(nóng)村地區(qū)，那里有數(shù)百英畝的可用空間。"

然而，報(bào)告表示，在更偏遠(yuǎn)地區(qū)的開(kāi)發(fā)"仍將具有挑戰(zhàn)性"，因?yàn)槿狈κ炀殑趧?dòng)力，如機(jī)械師、電工、管道工、勞動(dòng)者和建筑工人。

Greyhound Research首席分析師Sanchit Vir Gogia周三表示，企業(yè)必須假設(shè)，正如報(bào)告所建議的，北美數(shù)據(jù)中心容量將至少到2029年保持高價(jià)格，可能更長(zhǎng)時(shí)間。他說(shuō)："空置率在1%-2%或接近這個(gè)水平并非暫時(shí)失衡，這是供應(yīng)彈性已經(jīng)被打破的信號(hào)。當(dāng)超過(guò)90%的在建容量已經(jīng)被預(yù)先承諾時(shí)，新進(jìn)入者是在結(jié)構(gòu)性稀缺而非市場(chǎng)均衡的位置上進(jìn)行談判。"

他指出："能源強(qiáng)度正在上升，因?yàn)锳I工作負(fù)載的功率密度更高。因此，即使企業(yè)不擴(kuò)大其足跡，每個(gè)部署工作負(fù)載的成本仍可能增加，因?yàn)殡娏Πj(luò)發(fā)生了變化。"

他對(duì)企業(yè)的建議是：擴(kuò)展是可行的，但前提是要在傳統(tǒng)一級(jí)中心之外實(shí)現(xiàn)多元化，盡早獲得長(zhǎng)期擴(kuò)展權(quán)，協(xié)商結(jié)構(gòu)化價(jià)格保護(hù)，并"以無(wú)情的清晰度優(yōu)化工作負(fù)載放置"。

但他補(bǔ)充說(shuō)："如果企業(yè)假設(shè)增量兆瓦在同一地區(qū)將以大致相似的經(jīng)濟(jì)條件隨時(shí)可用，那就不可行了。"

Info-Tech Research實(shí)踐負(fù)責(zé)人John Annand表示，為了補(bǔ)償，他公司的客戶(hù)群越來(lái)越愿意將合適的工作負(fù)載轉(zhuǎn)移到私有云或本地部署。他說(shuō)："這種轉(zhuǎn)變是細(xì)致入微的，而不是意識(shí)形態(tài)的"，通常是出于財(cái)務(wù)動(dòng)機(jī)，"被框架為混合優(yōu)化，而不是公共云逆轉(zhuǎn)"。

由于電力可用性的限制，以及地區(qū)授權(quán)建設(shè)許可的意愿，他說(shuō)："建設(shè)數(shù)據(jù)中心容量的機(jī)會(huì)越來(lái)越稀缺，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。"

他指出，超大規(guī)模提供商和托管/批發(fā)商公司（亞馬遜、微軟、Equinix等）構(gòu)成了數(shù)據(jù)中心建設(shè)的主體，大部分托管容量已經(jīng)簽約租回給超大規(guī)模提供商。

因此，他說(shuō)，由于建設(shè)者較少、空置率低以及大量預(yù)租用計(jì)劃容量，沒(méi)有五大巨頭影響力的企業(yè)應(yīng)該預(yù)期他們的費(fèi)率會(huì)上升。他指出："年度5%遞增條款和當(dāng)電網(wǎng)需要升級(jí)時(shí)的成本轉(zhuǎn)嫁條款很常見(jiàn)。"

他補(bǔ)充說(shuō)："這總是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題。這些建設(shè)者承擔(dān)的債務(wù)必須由他們的客戶(hù)承擔(dān)，運(yùn)營(yíng)商當(dāng)然希望盈利。如果你有戰(zhàn)略性投資公司資本來(lái)建設(shè)自己容量的能力，特別是如果你公司的性質(zhì)意味著它具有一些必要的前提條件，如設(shè)施、冗余電力和電信，也許現(xiàn)在是時(shí)候假裝又回到了2010年代！"

Lynch指出："北美租賃激增反映了企業(yè)和消費(fèi)者采用AI驅(qū)動(dòng)工具和數(shù)字服務(wù)的速度有多快。需求超過(guò)供應(yīng)，而電力和供應(yīng)鏈短缺正在加強(qiáng)優(yōu)先考慮最快電力路徑站點(diǎn)的電力優(yōu)先方法。最終，釋放額外供應(yīng)將取決于電力可用性時(shí)間表、現(xiàn)場(chǎng)發(fā)電審批以及對(duì)傳輸基礎(chǔ)設(shè)施的更大投資。"

Gogia表示贊同："建設(shè)放緩是因?yàn)槲锢砘A(chǔ)設(shè)施現(xiàn)實(shí)已經(jīng)超越財(cái)務(wù)資本成為主要限制因素。"隨著過(guò)去十年電力互連排隊(duì)時(shí)間的大幅延長(zhǎng)，從電網(wǎng)連接請(qǐng)求到商業(yè)運(yùn)營(yíng)曾經(jīng)不到兩年的時(shí)間現(xiàn)在已擴(kuò)展到四到五年或更長(zhǎng)。僅時(shí)間線(xiàn)擴(kuò)展就"破壞了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)周期"。

總體而言，他說(shuō)，市場(chǎng)已經(jīng)"從充足轉(zhuǎn)向受限。擴(kuò)展是可能的；隨意擴(kuò)展是不可能的。"

Q&A

Q1：數(shù)據(jù)中心建設(shè)為什么會(huì)減少而需求卻在增長(zhǎng)？

A：數(shù)據(jù)中心建設(shè)減少主要是由于難以獲得建設(shè)許可、分區(qū)審批時(shí)間延長(zhǎng)以及電力供應(yīng)短缺等基礎(chǔ)設(shè)施限制，而非需求放緩。需求增長(zhǎng)主要來(lái)自AI驅(qū)動(dòng)工具和數(shù)字服務(wù)的快速采用。

Q2：數(shù)據(jù)中心租金價(jià)格未來(lái)會(huì)如何變化？

A：預(yù)計(jì)租金將繼續(xù)上漲，未來(lái)兩到五年增長(zhǎng)率將超過(guò)通脹率。250-500千瓦需求的租金已上漲6.5%，3-10兆瓦需求價(jià)格飆升12.5%，這主要由供應(yīng)約束和低空置率（僅1.4%）推動(dòng)。

Q3：企業(yè)如何應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)中心容量稀缺和價(jià)格上漲？

A：專(zhuān)家建議企業(yè)要實(shí)現(xiàn)地理位置多元化，避免僅依賴(lài)傳統(tǒng)一級(jí)中心；盡早獲得長(zhǎng)期擴(kuò)展權(quán)；協(xié)商結(jié)構(gòu)化價(jià)格保護(hù)；考慮將合適的工作負(fù)載轉(zhuǎn)移到私有云或本地部署；優(yōu)化工作負(fù)載配置。