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2023年8月，軟件新城出現(xiàn)了西安第五個千人搖號的小區(qū)，保利云谷天匯，330套房，總價350萬的門檻，吸引了1245人。

作為軟件新城第一個四代住宅小區(qū)，又有天悅，天匯諸多前輩背書，云谷天匯成了紅盤。

當年拍這塊地的時候，市場還挺火爆，又是約118畝的大地塊，最終保利以總價超27億搖號摘地，樓面價13972元/㎡，也就是云谷天匯。

開發(fā)商拿地熱，業(yè)主買房熱的背后，除了新鮮的四代住宅產(chǎn)品外，更大背景在于軟件新城大量小區(qū)還未交房，大家對軟新的未來充滿期待。

要知道2024年4月蘇寧下證，業(yè)主對二手房的預期還在23000+元/㎡，而保利云谷天匯給出的備案價是高層均價24914元/㎡，小高均價27108元/㎡，穿越視角，也很合理。

（保利云谷天匯公示價）

誰能想到，2025年以后，二手房90°直線一路向下，蘇寧云著，中海天谷時代，中鐵建西派樘樾，國樾，招商臻觀府紛紛破發(fā)。

想不到，完全想不到，這怎么可能，三年時間或許不長，但這三年軟件新城業(yè)主，房價坐過山車的時間，又太過漫長。

就在昨天，去年剛剛交房的保利云谷天匯，迎來首套二手房成交，非貝殼內(nèi)，暫無截圖，但多方打聽確認后，價格如下：

建面約143㎡，毛坯四室，四葉草戶型，南北雙陽臺半贈送，南向露臺全送，成交價279萬，房東包增值稅，單價19510 元/㎡。

（首套成交建面約143㎡戶型）

戶型，是大家非常熟悉的四葉草，相比天匯，由于是軟件新城第一個四代住宅，擴大了南北陽臺的半贈送面積，臥室外拓展了空中露臺。

現(xiàn)在，市場的建面約143㎡卷成了五室，負公攤，贈送多到?jīng)]變，但三年前，這就是高新見到的最新，贈送最多的戶型。

在云谷天匯之前，軟件新城并沒有四代住宅的概念，臻觀府，國樾沒陽臺，天谷時代，天匯則是有陽臺沒露臺，買這里，買的也是新鮮。

小區(qū)優(yōu)勢

作為去年底剛剛交房的小區(qū)，云谷天匯最大的優(yōu)勢，就是新，嘎嘎新，百畝的大社區(qū)，14棟高層，8棟小高，清一色2T2戶，最小面積125㎡，最大185㎡，帶社區(qū)下沉會所。

（云谷天匯樓棟實景）

最大的亮點是交付，在保利高新開發(fā)的天字系列小區(qū)里，云谷天匯的交房是業(yè)主滿意度最高的，下沉會所，迎賓水景，高大苗木，錯層立面，開闊樓間距，讓小區(qū)很有辨識度。

（云谷天匯交房實景）

位置上，處在軟件新城的北片區(qū)，基本開發(fā)完畢，隔壁的中海天谷時代，西派樘樾，對門的隆基泰和云璽領(lǐng)峰，中海云水觀園也都交房入住。

（云谷天匯位置示意）

云谷天匯的正對門，就是?？低曃靼部萍紙@，投資25億，建設 智能安防產(chǎn)品的生產(chǎn)廠房、專業(yè)的測試及研發(fā)辦公樓，預計有上萬個就業(yè)崗位。

產(chǎn)業(yè)園在家門口，意味著更多的打工人會在附近看房，買房，租房，對軟新這個吃產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，?？低暦炊呛诵呐涮祝绊懛績r和需求。

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學校部分，一路之隔高新十九?。ㄎ逍∶?），高新四初（高新一中），掛牌高新一中第一分校，也都是2020年新建的學校，設施新，接送便利，成績待驗證。

（高新19小&四初實景）

軟新的商業(yè)仍是短板，主要靠雷家寨安置房樓下，以及各個交付社區(qū)底商，開業(yè)率也都不錯，需求旺盛，但大商業(yè)蘇寧廣場，仍沒有動靜。

前景探討

對于每一個真正居住在軟件新城的業(yè)主，這幾年其實都挺迷茫，一方面這里聚集了全省90%以上軟件和信息服務企業(yè)，施耐德，西門子，艾默生，華為，中軟國際，?？低?，易點天下都是出名的大公司。

（軟件新城入駐企業(yè)一覽）

截至2020年末，軟件新城的產(chǎn)業(yè)總收入就達3700億，企業(yè)2800家，從業(yè)人員近23萬人，放眼西安，有這樣產(chǎn)業(yè)規(guī)模的區(qū)域僅此一家。

當年另一方面，軟件新城的配套兌現(xiàn)，小區(qū)入住率有限，曾經(jīng)各個熱門小區(qū)，二手房價格一降再降，第一波在軟件新城買房的業(yè)主，沒有收獲產(chǎn)業(yè)帶來的房價增值，反而背了負債。

到底，軟件新城的房子，還值不值的持有，三年，還是五年，十年，這不是一個人的疑問。

壹

兌現(xiàn)慢，是短期還是長期

這幾乎是每一個軟新業(yè)主都在反復提及的痛點，包括但不限于蘇寧廣場還爛尾，地鐵三期沒有批，市政環(huán)境維護差，灃東高新分不清，這才有了軟新賺錢高三花，一分不能帶回家的調(diào)侃。

從現(xiàn)狀看，當下軟件新城的城市面貌和高新三期是有差距的，不少道路沒通，路邊野草，工地空地，缺少公園，遠沒有新城煥然一新的樣子。

（軟件新城實景圖）

但核心的主干道天谷，云水系列道路都在貫通，核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大華股份、?？低?、數(shù)字能源島，浪潮總部都在落地，產(chǎn)業(yè)人口還在不斷涌入。

軟新的地依舊是萬元地，但凡出讓開發(fā)商爭搶，融合區(qū)依舊需要軟新的故事做平替，華為，中軟，數(shù)字出版基地里，依舊有不斷來看房的需求。

可以說軟新在過去五年配套兌現(xiàn)不及預期，但這個地方產(chǎn)業(yè)，預期的底子并不差。

貳

房價掉，是普遍還是個例

對多數(shù)業(yè)主而言，真正周邊有多少公司并不關(guān)心，在意的還是房價漲跌，過去五年，全國，全省，全市房價都在經(jīng)歷回調(diào)，即便是奧體，也未能幸免，普跌的不是房子，而是收入和預期。

軟新的業(yè)主痛點在于前期入場價格過高，最低20000+，最大29000+，且除蘇寧云著，中海天谷時代外，剩余大量的小區(qū)都是大面積，過半的小區(qū)都是143㎡起步，清一色改善。

(周邊大戶型成交一覽）

上行市場無剛需，下行市場無改善，不是軟新的房子不好，而是高總價改善盤，本就流通困難，下行更甚，且不少還是沖著投資來買，入住率長時間上不去。

自住都是體驗，不住都是成本，當軟新買房的業(yè)主，不住在軟新，和這里唯一的關(guān)聯(lián)，只剩房價，反觀中海，蘇寧等高入住率小區(qū)，業(yè)主心態(tài)反而平衡。

既然看好軟件新城，最好的聲援一定是住過去，等一盞盞燈亮起，一切才會變好。

叁

賣掉后，更好選擇是誰

最后一個反思的問題，既然不看好軟新，那賣掉這里，西安有更好的選擇嗎，當年覺得高三兌現(xiàn)慢，求穩(wěn)選三環(huán)邊，如今要再回高新三期嗎？

當下的西安，奧體，浐灞三角洲，曲江CCBD，軟件新城，依舊是西安新房的第一梯隊板塊，總價200萬預算以上繞不開的選擇，依舊不少碼農(nóng)圖上班近，會在附近看房，19小，20小，四初依舊有上學的家長。

（軟件新城實景圖）

邦泰觀云高新，天地源云和錦上的咨詢依舊不斷，關(guān)注保利天匯，云谷天匯，西派樘樾的業(yè)主依舊在頻繁詢問價格。

對多數(shù)高新生活，工作的地緣，賣掉手里軟新的房子，未必有更好的選擇，最穩(wěn)定策略就是拿住，守住，靜待花開。

對于缺失耐心的業(yè)主，當下面臨的必然是降價賣房，此前，區(qū)域三代宅已有多套成交，如今保利云谷匯首套四代宅也有成交記錄，對于觀望這個小區(qū)的，也有了心理預期和價格參考。

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建面約125㎡，中間樓層，采光視野開闊，房東報價260萬，還有談判空間，業(yè)主包增值稅，具體戶型如下圖：

（建面約125㎡戶型圖）

2T2戶獨立入戶，四葉草布局，無浪費面積，獨立電梯前室，三室兩廳兩衛(wèi)，南向帶約9.3㎡露臺。

云谷天匯作為區(qū)域最新交付，首個四代住宅，帶會所架空層小區(qū)，景觀好，樓間距開闊，房齡新是優(yōu)勢，如今房東主動立場降價，也是入手機會。

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作者：晴明

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