在持續(xù)的地緣政治不確定性、英國(guó)政府對(duì)財(cái)富的監(jiān)管姿態(tài)以及懲罰性印花稅制度的多重壓力下，全球超高凈值人群對(duì)倫敦超高端豪宅的投資決策正趨于保守。

根據(jù)全球私營(yíng)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司萊坊（Knight Frank）的數(shù)據(jù)，倫敦超高端豪宅市場(chǎng)已連續(xù)多年承壓。2025年，倫敦僅錄得161筆成交單價(jià)在1000萬(wàn)美元以上的交易，較上年同期大幅萎縮約32.1%。在這一指標(biāo)的全球排名中，倫敦已由2022年的榜首跌至第五位。

總部位于吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，倫敦豪宅市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型。從全球資產(chǎn)配置邏輯來(lái)看，倫敦已不再是默認(rèn)的“安全港”。過(guò)去數(shù)年，英國(guó)連續(xù)推出的稅制調(diào)整——尤其是“非居民身份”（Non-dom）制度的終結(jié)、第二套房印花稅附加稅的提升，以及關(guān)于財(cái)富稅的持續(xù)討論，正迫使國(guó)際買(mǎi)家重新審視其持有成本。

“史無(wú)前例的議價(jià)空間”

萊坊數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，倫敦1000萬(wàn)美元以上的豪宅交易僅為35筆，在其監(jiān)測(cè)的12個(gè)主要市場(chǎng)中排名跌至第七。

“作為一名擁有超過(guò)12年高端房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者，我明顯感受到，過(guò)去1~2年間，曾經(jīng)炙手可熱的倫敦豪宅市場(chǎng)已進(jìn)入深度調(diào)整階段。對(duì)于買(mǎi)家而言，這或許是過(guò)去十多年中少有的具有實(shí)質(zhì)性議價(jià)空間的窗口期?！庇?guó)蘇富比國(guó)際地產(chǎn)資深銷(xiāo)售總監(jiān)車(chē)倩毓（Catharine Che）告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

車(chē)倩毓舉例稱(chēng)，兩年前，一位中東賣(mài)家因遷居計(jì)劃，將其位于北倫敦的物業(yè)掛牌。盡管掛牌價(jià)與其數(shù)年前的購(gòu)入價(jià)（3500萬(wàn)英鎊）持平，但在市場(chǎng)下行周期中，該物業(yè)最終由一位亞洲買(mǎi)家以2500萬(wàn)英鎊購(gòu)得?！?000萬(wàn)英鎊的議價(jià)幅度，在倫敦豪宅市場(chǎng)歷史上極為罕見(jiàn)?！彼嘎?。

她表示，此類(lèi)“價(jià)值重估型”成交在過(guò)去一至兩年內(nèi)均有數(shù)筆，這在此前的市場(chǎng)高峰階段幾乎未曾出現(xiàn)。今年1月，她又完成了一宗幅度相近的價(jià)格調(diào)整型交易，“倫敦高端市場(chǎng)很少像今天這樣，存在如此顯著的談判空間?！?/p>

英國(guó)蘇富比國(guó)際地產(chǎn)另一位資深銷(xiāo)售總監(jiān)陳偉杰（Wai Kit Chan）也觀察到，目前市場(chǎng)上不少掛牌價(jià)已下調(diào)15%左右，若計(jì)入最終的議價(jià)空間，折扣力度更大。開(kāi)發(fā)商的策略亦趨于軟化，為了回籠資金，部分項(xiàng)目的渠道傭金已從過(guò)去的2%~3%攀升至7%。

陳偉杰分析稱(chēng)，倫敦豪宅市場(chǎng)在2023年后市場(chǎng)分化明顯：“剛需買(mǎi)家波動(dòng)較小，但投資型或改善型買(mǎi)家開(kāi)始猶豫。在高息環(huán)境下，他們會(huì)反復(fù)衡量：是配置實(shí)物資產(chǎn)，還是讓資金留在銀行獲取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益？畢竟，現(xiàn)在貸款利息比以前高，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定也是近期豪宅交易量減少的原因之一?！?/p>

誘發(fā)降溫的核心變量

當(dāng)前英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的擾動(dòng)變量莫過(guò)于“非居民身份”（Non-dom）制度的終結(jié)。這一曾延續(xù)兩百年的制度原允許在英居住、但定居點(diǎn)在海外的人士對(duì)海外收益豁免納稅。自2025年4月起，新規(guī)要求在英居住滿4年后，其全球收入均須納入英國(guó)征稅范圍。

安薩里稱(chēng)，隨著Non-dom制度的落幕，國(guó)際買(mǎi)家開(kāi)始重新評(píng)估持有英國(guó)資產(chǎn)的必要性，部分頂級(jí)富豪選擇徹底遷出，轉(zhuǎn)向稅負(fù)更輕且環(huán)境宜居的目的地。“這類(lèi)‘連根拔起’的遷徙正在成為系統(tǒng)性趨勢(shì)?！卑菜_里發(fā)現(xiàn)，阿布扎比和迪拜憑借零個(gè)稅、優(yōu)質(zhì)教育和業(yè)務(wù)便利性，正成為倫敦核心豪宅區(qū)（PCL）買(mǎi)家的替代方案。

陳偉杰觀察到：“對(duì)于這一制度的改變，10個(gè)富人中會(huì)有5個(gè)覺(jué)得有影響，這5個(gè)人就會(huì)離開(kāi)英國(guó)。去年我就協(xié)助這樣一位經(jīng)營(yíng)跨國(guó)生意的企業(yè)主以低于市場(chǎng)價(jià)20%的價(jià)格減持了其位于肯辛頓（Kensington）的房產(chǎn)，該賣(mài)家隨后選擇將其全球業(yè)務(wù)與家庭重心遷往他處?！?/p>

香港利斯蘇富比國(guó)際地產(chǎn)（List Sotheby’s International Realty）業(yè)務(wù)發(fā)展董事陳雅盈（Teresa Chan）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，倫敦中心區(qū)如威斯敏斯特大廈（Westminster Tower）等項(xiàng)目的咨詢(xún)量超出了預(yù)期。她推測(cè)，這或許是因?yàn)槭苤袞|局勢(shì)影響，有海外資產(chǎn)配置需求的買(mǎi)家被“分流”回倫敦，同時(shí)，買(mǎi)家也認(rèn)為倫敦中心區(qū)豪宅的價(jià)格已更加合理。

展望2026年，倫敦豪宅市場(chǎng)有望底部企穩(wěn)。根據(jù)庫(kù)茨（Coutts）發(fā)布的倫敦頂級(jí)房產(chǎn)指數(shù)，核心區(qū)價(jià)格已較2014年峰值回落10.3%，部分區(qū)域如騎士橋（Knightsbridge）降幅甚至接近30%，形成了明顯的價(jià)值洼地。第一太平戴維斯（Savills）預(yù)測(cè)，2026年核心區(qū)價(jià)格將趨于平穩(wěn)，并預(yù)計(jì)到2030年累計(jì)增長(zhǎng)8.1%。