來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

觀點網(wǎng) 上實城開的虧損面正在擴大。

3月10日，上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司發(fā)布盈利警告，根據(jù)對截至2025年12月31日止年度未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步審閱，公司預(yù)期錄得本公司擁有人應(yīng)占虧損介乎約9億至10億港元。

觀點新媒體查詢2024年同期數(shù)據(jù)后得知，上實城開彼時毛利21.31億港元，較2023年的33.25億港元同比下降35.9%；毛利率17.1%下降24.7個百分點；此時的股東應(yīng)占虧損為3.31億港元，而2023年上實城開則處于盈利狀態(tài)。

為何上實城開在由盈轉(zhuǎn)虧的道路上越走越遠？據(jù)其在2024年年報公告透露，其一源于多個項目銷售額減少，其二是因為年內(nèi)交付的商品房項目銷售額大幅下滑。

“2025年度年終業(yè)績?nèi)栽诙ǜ逯?，相關(guān)數(shù)據(jù)尚未經(jīng)核數(shù)師審閱，最終財務(wù)業(yè)績將于2026年三月底前的年終業(yè)績公告中披露?！?/p>

擴大的虧損面

雖然上實城開的年報還未公布，但從其2025年以來的業(yè)務(wù)動作軌跡中不難察覺其在現(xiàn)金流方面仍然存在一定壓力。

第一個動作，是向關(guān)聯(lián)方企業(yè)租賃自己商辦項目的部分物業(yè)。2025年7月，上實城市開發(fā)宣布子公司上海城開與與關(guān)聯(lián)方簽訂物業(yè)租賃協(xié)議，涉及租金及費用等財務(wù)條款。

觀點新媒體了解到，該租賃協(xié)議涉及房產(chǎn)位于上海市徐匯區(qū)虹橋路355號城開國際大廈304至308室，建筑面積為1369.65平方米，租用年期為2025年9月1日至2031年5月31日。這份租賃協(xié)議的年度上限分別為2025年209.8萬元，2026年至2030年為320.9萬元，2031年五個月的年度上限為159.9萬元。

緊接著于2025年11月，上實城開又表示，其全資附屬公司上實城開上海大健康管理及上海華氏與上海凌風醫(yī)療達成股權(quán)出售協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，上實城開將出售其持有的上海上實醫(yī)療美容院有限公司49%的股份，其中上實城開上海大健康管理持有19%，上海華氏持有30%，總代價為7359.8萬元。

此次交易完成后，上海凌風醫(yī)療將全資擁有目標公司，即上海上實醫(yī)療美容院有限公司?！按舜纬鍪酃煞荩荚诨厥召Y本、精簡投資組合，并集中資源于其主營業(yè)務(wù)，以提升運營效率及資本紀律?！睋?jù)上實城開透露，預(yù)期通過此次出售將獲得843萬元的收益。

事實上，通過股權(quán)調(diào)整、交易試圖穩(wěn)住資金墊的企業(yè)不止上實城開，其母公司上實集團也通過股權(quán)劃轉(zhuǎn)等事項完成了資產(chǎn)優(yōu)化。

2025年10月，上海醫(yī)藥發(fā)布公告，披露了上海實業(yè)（集團）有限公司的股權(quán)調(diào)整事宜。據(jù)公告，上海市國資委將上實集團的全部股權(quán)調(diào)整至金鐘國際控股有限公司，這一內(nèi)部重組完成后，上海上實（集團）有限公司持有上海醫(yī)藥的股份從25.303%增至38.487%。

另在2025年5月，上實集團還通過退出粵豐環(huán)?；鼗\約40億港元資金，預(yù)計將投入AI賽道。

不過，若對比母公司與上實城開的業(yè)績數(shù)據(jù)，后者所面臨的債務(wù)營收壓力更加明顯。

在2025年半年報中，上實城開將有71.29億港元的債務(wù)在一年內(nèi)到期，站所有債務(wù)比重39.1%；5年內(nèi)到期的債務(wù)占比則為45.4%，合計82.73億港元；5年后到期的債務(wù)還有28.27億元，占比15.5%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、企業(yè)公告

此外，上實城開的客戶合約收入也均較2024年同期有所下降，物業(yè)銷售從2024年的24.53億元下降至13.36億元；酒店經(jīng)營從1.38億元降至1.19億元；物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比最小，2025年上半年收入僅679.3萬元。

鑒于此，2026年2月，上實城開拿到了一筆銀行融資，其與一家銀行訂立兩份貸款協(xié)議，獲得總額9億元的36個月定期貸款融通，資金將用于償還現(xiàn)有銀行借款。

眼下，上實城開急需減緩資金壓力順利節(jié)流，那么“開源”業(yè)務(wù)該如何進行？

“托底”徐匯項目可能性

觀點新媒體梳理上實城開2025年上半年業(yè)績后得知，目前其土地儲備共有27個項目，分布于10個內(nèi)地重點城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、瀋陽、煙臺、深圳及武漢，當中大部分為建成及處于建設(shè)期的中、高檔住宅及商用物業(yè)，未來可售規(guī)劃建筑面積約329.3萬平方米，可滿足未來3至5年的發(fā)展。

事實上，近年來上實城開在土地市場的公開拿地動作已在減少，2020年以來，上實城開接連摘得上海桂林路航天項目、上海新虹街道商業(yè)用地。

值得注意的是，2021年，上實城開還在上海第二批土地集中出讓中，收獲兩宗居住地，分別位于青浦區(qū)、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，涉及金額達到28.3億元；2022年，上實城開又中標位于上海自然貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)6塊商住土地的使用權(quán)，中標價為38.9億元。

但在此之后，這家企業(yè)就鮮有拿地動作了，直至2026年2月，一家名為上海凌云城開置業(yè)有限公司的新企業(yè)注冊成立。股權(quán)穿透顯示，該公司與上實城開有關(guān)聯(lián)。

據(jù)該公司發(fā)布的招標公告，項目地塊為徐匯區(qū)長橋板塊的S031102單元S04-16地塊，總投資額達到43.5億元；此外，地塊的前期研策服務(wù)項目也已于2月初完成中標公示。

巧合地是，上海凌云城開的一系列動作均發(fā)生在3月13日上海土拍之前，徐匯區(qū)長橋板塊的S031102單元S04-16地塊則是本次土拍頗受關(guān)注的一宗地塊，有市場聲音猜測該地塊或上實城開有極大意向。

從地塊資料來看，其位于老滬閔路、羅秀路之間，為普通商品房、商業(yè)用地，出讓面積2.76公頃，容積率2，建筑面積約5.52萬平方米，起拍價26.75億元。周邊新項目不多，僅有招商的海上清和璽項目目前在售，項目自2024年11月首次開盤，截至目前共開盤6次，合計推出高層房源834套，單價在11.2萬元-11.3萬元區(qū)間內(nèi)，去化率約合60%。

據(jù)悉，該地塊前身為原大華醫(yī)院用地，且地塊并非純住宅性質(zhì)，自帶不少于25%的商業(yè)項目，未來或?qū)⒔ㄔO(shè)大型商業(yè)綜合體。

“集團保持審慎的拿地策略，嚴控拿地節(jié)奏，適時補充高潛力的土地儲備。”從地塊的信息來看，其符合上實城開深化上海都市圈市場的戰(zhàn)略，且周邊有在售的項目作為參考支撐，但對于一家正在減緩現(xiàn)金流壓力、部分業(yè)務(wù)收縮的企業(yè)來說，能否成功拿下地塊還是未知數(shù)。

免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。