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掛牌房源增加 悉尼墨爾本房價(jià)恐由漲轉(zhuǎn)跌

過去一個(gè)月，決定出售房產(chǎn)的房主比去年同期明顯增多，供應(yīng)增加可能會(huì)抑制房價(jià)上漲，悉尼和墨爾本的房價(jià)甚至可能下跌。

據(jù)《悉尼晨鋒報(bào)》報(bào)導(dǎo)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司Cotality的數(shù)據(jù)顯示，在截至3月8日的28天內(nèi)，墨爾本新增房源比去年同期增加了16.7%，悉尼增加了8.4%。

但布里斯班的新房源數(shù)量僅小幅上升0.7%，而珀斯則下降了13.9%，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場火熱的情況下，不少房主選擇暫時(shí)按兵不動(dòng)。

Cotality澳洲研究主管伯格（Gerard Burg）表示，在過去幾周，新掛牌房源總體呈現(xiàn)上升趨勢，東海岸更多房主可能認(rèn)為現(xiàn)在是出售房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

他說：“從季度數(shù)據(jù)來看，悉尼和墨爾本的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到階段性高點(diǎn)，現(xiàn)在開始略微回落?！?/p>

“有些賣家此前一直在觀望，希望看清楚市場未來的走勢。但現(xiàn)在他們可能會(huì)覺得：‘這一輪周期的高點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，隨著需求走弱，房價(jià)可能會(huì)略有回落，也許現(xiàn)在是出售的時(shí)機(jī)。’”

他表示，悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)市場供需關(guān)系正在恢復(fù)到更正常的狀態(tài)，對房價(jià)上漲的支撐也會(huì)減少。而去年需求明顯強(qiáng)于供應(yīng)，推動(dòng)了房價(jià)上漲。

他認(rèn)為，未來整體住房需求可能會(huì)有所減弱，尤其是在利率繼續(xù)上升的情況下。同時(shí)，人口增長速度也在放緩。但即使今年的房源供應(yīng)比去年略有增加，總體仍然相對緊張。

與此同時(shí)，中東戰(zhàn)爭可能推高油價(jià)、從而帶動(dòng)通脹和利率上升的擔(dān)憂讓房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)SQM Research也調(diào)整了對房市的預(yù)期。

該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在基準(zhǔn)情景下，悉尼住宅價(jià)格在2026年將下跌2%至6%。此前的預(yù)測是上漲3%至6%；墨爾本房價(jià)預(yù)計(jì)將下跌1%至4%，此前的預(yù)測是上漲4%至7%。

這些預(yù)測是基于澳洲儲(chǔ)備銀行的現(xiàn)金利率將在年中升至4.35%，并且年通脹率將在第二季度達(dá)到4.4%至5%的峰值。如果利率進(jìn)一步上升、通脹持續(xù)加速，房價(jià)跌幅可能更大。

此外，SQM Research還把珀斯今年的房價(jià)漲幅預(yù)期下調(diào)至10%至13%，布里斯班房價(jià)漲幅預(yù)期下調(diào)至7%至11%。

SQM Research董事總經(jīng)理克里斯托弗（Louis Christopher）表示，全球局勢和經(jīng)濟(jì)前景仍然充滿變數(shù)，如果戰(zhàn)爭導(dǎo)致通脹飆升，迫使澳洲儲(chǔ)備銀行提高利率，那么這將對房價(jià)和成交產(chǎn)生影響。

他認(rèn)為，像珀斯和達(dá)爾文這樣的資源型城市，可能更容易受益于能源和大宗商品價(jià)格上漲，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入增加，并進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上漲；而悉尼和墨爾本對利率變化更為敏感。

02

投資者貸款占比創(chuàng)新高 同場競爭首置業(yè)者份額下降

雖有針對新入市者的激勵(lì)措施，但首次購房者貸款占比下降，房產(chǎn)投資者貸款占比高于五年前。

Cotality對澳洲統(tǒng)計(jì)局（Australian Bureau of Statistics）數(shù)據(jù)分析顯示，2025年第四季度，全國房產(chǎn)投資者在住房貸款承諾中占比39.7%，貸款金額達(dá)430億元，接近九年最高占比；首次購房者占比17.8%，貸款金額193億元。而五年前，首次購房者占比26.3%，高于投資者的23.8%。

Cotality澳洲研究主管伯格稱，2020年疫情期間經(jīng)濟(jì)不確定，投資者「望而卻步」，首次購房者則因一系列政府激勵(lì)措施，如2020年1月推出的首次購房貸款存款計(jì)劃（FHLDS）得到支持。但近年來房價(jià)快速且參差不齊增長，加上超低利率，鼓勵(lì)了投資者，使其在住房貸款承諾中占比不斷增加。

伯格表示，投資者追求資本增值，會(huì)去認(rèn)為有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的地方。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧利弗稱，某些時(shí)期首次購房者更易「入市」，投資者則傾向「暫時(shí)退場，等不確定性過去再回來」，新購房者會(huì)被低利率吸引。

首次購房貸款存款計(jì)劃2025年10月擴(kuò)展為澳洲政府5%首付計(jì)劃，允許首次購房者在修訂后的價(jià)格上限內(nèi)低首付購房且無需支付貸款機(jī)構(gòu)抵押貸款保險(xiǎn)。另外，2025年現(xiàn)金利率三次下調(diào)后上調(diào)了一次。

澳洲統(tǒng)計(jì)局12月季度數(shù)據(jù)顯示，近3.2萬名首次購房者獲抵押貸款，環(huán)比增6.8%，平均貸款規(guī)模增8.5%至607,624元。

抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司Finspo首席執(zhí)行官吉爾菲蘭稱，首次購房者需求與5%存款計(jì)劃吸引力同步，2025年變化是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此后公司咨詢和預(yù)審批量增加。去年底投資者需求激增，或想提前入場。該季度投資者獲60,445筆貸款，平均貸款金額716,711元。

目前聯(lián)邦政府正審查改革澳洲資本利得稅（CGT）折扣。專家稱，投資者融資增加，讓首次購房者拍賣競爭更激烈。

吉爾菲蘭說，現(xiàn)在兩類人群常同時(shí)出現(xiàn)在開放看房日，追逐相似房源。

伯格表示，雖有激勵(lì)措施，低價(jià)房產(chǎn)仍吸引投資者，且投資者不受價(jià)格上限限制。

展望未來，專家稱5%計(jì)劃影響尚未在統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)體現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來幾季度顯現(xiàn)。

奧利弗認(rèn)為，低存款計(jì)劃影響將逐漸顯現(xiàn)，高利率或抑制市場，降低對投資者吸引力，未來12個(gè)月市場或向首次購房者轉(zhuǎn)變。

03

房價(jià)高企年輕人遠(yuǎn)離市中心，富人區(qū)或?qū)⑹セ盍头?wù)

學(xué)生杰弗里每天從位于Penrith的家通勤一個(gè)半小時(shí)到悉尼市中心，然后再花同樣的時(shí)間返回，對于許多像他這樣在悉尼市中心求學(xué)的年輕人而言，住在學(xué)校附近儼然成為一種奢望，在冰淇淋店兼職的她根本負(fù)擔(dān)不起， 高昂的居住成本正迫使年輕人遠(yuǎn)離城市核心。

19歲的杰弗里正在攻讀法律和哲學(xué)雙學(xué)位，她每周四天需要從位于悉尼西部的家前往市中心的校園，長時(shí)間的通勤不僅消耗精力，更嚴(yán)重?cái)D壓了她的工作時(shí)間。

杰弗里說，她非常想住在市中心，但費(fèi)用實(shí)在太高了，她認(rèn)識(shí)的同齡人中也沒人能負(fù)擔(dān)得起。

杰弗里的遭遇也是澳洲大城市居住代際分化的一個(gè)縮影，靠近市中心、海港、河流或海灘的熱門郊區(qū)房價(jià)最高，往往成為富裕的嬰兒潮世代的聚集地。

悉尼人口普查顯示，悉尼居民的年齡中位數(shù)為34歲，而像Mosman和包括Point Piper在內(nèi)的富裕區(qū)Woollahra，年齡中位數(shù)分別為45歲和41歲，北部海灘Mannly的年齡中位數(shù)為38歲。

這些地區(qū)的房價(jià)也位居前列，Mosman房價(jià)中位數(shù)目前為532.5萬元，Bellevue Hill更是高達(dá)1000萬元，Manny為455萬元。

反觀年齡中位數(shù)僅33到34歲的外圍城區(qū)，如Camden、Blacktown，，房價(jià)約為110余萬元。

墨爾本也有相同模式。

這種地理上的代際隔離對社會(huì)各層面均構(gòu)成挑戰(zhàn)。

悉尼委員會(huì)執(zhí)行長沃特福德警告說，這種分化能會(huì)導(dǎo)致徹底斷裂，富裕的老年人聚居區(qū)若缺乏年輕人，將逐漸失去活力與服務(wù)，這會(huì)導(dǎo)致富人區(qū)有逐漸陷入停滯，現(xiàn)在唯一真正的解決方案是增加更多價(jià)格適中的中等密度住房。

但是諷刺的是，通常是老年居民抗議新建住房計(jì)劃。

對此，沃特福德警告說，這些老年居民很快就會(huì)意識(shí)到，投資建造年輕人的住房是為他們所在郊區(qū)帶來關(guān)懷和活力的唯一途徑，如果他們醒悟得太晚，可能就無法在家中安享晚年，只能搬進(jìn)養(yǎng)老院。

而隨著房價(jià)越來越不可負(fù)擔(dān)，代際界線也變得模糊不清，老年人常常希望孩子能住在離自己更近的地方，有時(shí)也會(huì)跟著子女搬到房價(jià)較低的郊區(qū)。

人口統(tǒng)計(jì)學(xué)家索爾特說，人們需要彼此聯(lián)系。如果父母和子女住得很遠(yuǎn)，這種聯(lián)系就無法維系，在悉尼西南的Camden，就有越來越多祖父母隨子女遷入。

04

全澳住房總值飆升3.2%破12萬億，西澳躋身“百萬俱樂部”

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，澳洲住房總價(jià)值在短短數(shù)月內(nèi)激增近4000億澳元，正式跨越12萬億澳元的歷史性大關(guān)。

根據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）的報(bào)告，全澳住房總價(jià)值在2025年第四季度上漲3.2%，目前已攀升至12.3萬億澳元。

盡管全澳各州和領(lǐng)地的房價(jià)呈現(xiàn)普漲態(tài)勢，但西澳的表現(xiàn)尤為搶眼，其住宅均價(jià)大幅上漲70,500澳元，領(lǐng)跑全國。

澳洲住房總價(jià)值在短短幾個(gè)月內(nèi)激增近4000億澳元，突破12萬億澳元里程碑。

憑借這一強(qiáng)勁漲勢，西澳與新州、昆州共同躋身“百萬澳元俱樂部”——這些地區(qū)的住宅平均價(jià)格目前均已突破100萬澳元大關(guān)。

從年度漲幅來看，北領(lǐng)地以15.1%的增速位居前列，昆州也錄得13.9%的顯著增長。

僅在上一季度，昆州住房均價(jià)便上漲了4.8%；南澳緊隨其后，漲幅達(dá)4.5%（約合40,800澳元）。

統(tǒng)計(jì)局（ABS）金融統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人Dr Mish Tan指出，西澳的房價(jià)增速傲視全國，自2024年第四季度以來已上漲16.8%，目前均價(jià)高達(dá)101萬澳元。

盡管全澳房價(jià)普遍上揚(yáng)，但西澳漲勢最猛，均價(jià)猛增70,500澳元。

相比之下，各首府城市的表現(xiàn)不盡相同。首都領(lǐng)地年度增幅墊底，僅為3%；而墨爾本和悉尼的漲勢也有所收窄，截至2025年12月的一年內(nèi)，漲幅分別為3.4%和3.6%。

目前，全澳住宅平均價(jià)格的年度整體漲幅為7.2%。

Tan特別強(qiáng)調(diào)，全澳房市自2022年9月起便開啟了持續(xù)增長模式，而最近一個(gè)季度的表現(xiàn)更是這三年來增長最為強(qiáng)勁的時(shí)期。

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